在房地產(chǎn)業(yè)內生動力不足之時，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為樓市“白銀時代”的外在支撐，人口流動才是房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。但房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征決定了，去庫存需求恐難以與人口流動的大勢相吻合。不同城市之間資源配置的差距，可能導致這一進程出現(xiàn)錯位。
就在房地產(chǎn)業(yè)受困于高庫存和低增長的壓力時，監(jiān)管層正悄然布局樓市“下半場”。
去年7月《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》正式發(fā)布；今年11月初公布的“‘十三五’規(guī)劃綱要”指出深化戶籍制度改革。11月11日李克強總理在國務院常務會議上強調，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費，這也是監(jiān)管層首次將戶籍制度改革和房地產(chǎn)直接聯(lián)系起來。
近年來，戶籍制度改革逐步強化，其最終的指向之一，便是房地產(chǎn)。這也說明在未來幾年中，房地產(chǎn)業(yè)的增長動力將回歸到城鎮(zhèn)化的大背景中。戶改帶來的人口流動，將成為繼續(xù)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大動力之一。
有業(yè)內人士指出，在房地產(chǎn)業(yè)內生動力不足之時，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為樓市“白銀時代”的外在支撐。因為歸根到底，人口流動才是房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。
但房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征決定了，去庫存需求恐難以與人口流動的大勢相吻合。不同城市之間資源配置的差距，可能導致這一進程出現(xiàn)錯位。房地產(chǎn)業(yè)的人口戰(zhàn)爭，注定是一場“硬仗”。
一億人的潛在需求
雖然成交量頗有起色，但從相關指標上來說，房地產(chǎn)業(yè)正進入多年來相對低迷的時代。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，為歷史次低點。其中，住宅投資的增速僅為1.3%。
同期全國房屋新開工面積增速、竣工面積增速、土地購置面積增速等指標，也都接近或達到歷史低點。而商品房待售面積則創(chuàng)歷史最高。
分析人士指出，房地產(chǎn)歷經(jīng)多年的投資高速增長，市場供應已經(jīng)明顯過剩，并影響到市場發(fā)展和經(jīng)濟增長。因此，在近期監(jiān)管層的公開表態(tài)中，都將“去庫存”作為樓市政策的第一要務。在很多業(yè)內人士看來，如何消化房地產(chǎn)業(yè)的過剩產(chǎn)能，不僅關系到當前的低迷能否被解圍，同時還決定樓市將以何種方式開啟“下半場”。
那么，多年來保持高速增長的房地產(chǎn)業(yè)，能否迎來預期中的“白銀時代”？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從需求角度來看，未來樓市還有兩個主要動力：第一，城市居民的改善型需求；第二，城鎮(zhèn)化進程帶來的新增需求。
對于前者，根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，作為養(yǎng)老儲備必備工具之一的不動產(chǎn)，中國城鎮(zhèn)職工平均擁有1.06套。改善型住房空間較大。
后者可以稱得上是真正的剛需。今年11月，習近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農民工為主體的外來常住人口。
楊紅旭認為，按照國際慣例，在城鎮(zhèn)化率從30%向70%演進的過程中，經(jīng)濟增長、人口流動還會保持較高速度。根據(jù)我國55%的城鎮(zhèn)化率，房地產(chǎn)業(yè)仍然存有增長空間。
作為城鎮(zhèn)化重要配套政策的戶籍制度改革，近年來已在加速推進。去年7月，國務院發(fā)布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），這也被認為是戶籍改革的重要綱領性文件。今年11月初公布的“‘十三五’規(guī)劃綱要”中也指出要深化戶籍制度改革。11月11日，李克強總理在國務院常務會議上強調，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。
公安部副部長黃明在解讀上述《意見》時曾說，“這次戶籍制度改革，就是要努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。”
在今年11月9日的國新辦發(fā)布會上，中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民的解釋更加直接。他表示，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發(fā)龐大的住房需求。
后紅利時代的人口流動
人口流動對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有決定性影響。
中信建投發(fā)布報告指出，回顧我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的30年，本質是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國總人口凈增加3.24億，其中15歲至64歲的人口數(shù)量保持了12年連續(xù)增長。人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)聚集，并推動了房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。
該機構指出，過去30多年來，我國經(jīng)歷了3次大規(guī)模人口遷移，其遷移軌跡與房地產(chǎn)市場的發(fā)展頗為吻合。
第一次遷移發(fā)生在上世紀80年代。知識青年和下放干部返城帶來了城鄉(xiāng)遷移浪潮，尤其在1984年后，國家逐步放寬對人口遷移的制度限制，為農村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移創(chuàng)造了條件。但從區(qū)域上看，人口遷移還主要集中在省內。
第二次遷移發(fā)生在上世紀90年代。1992年鄧小平發(fā)表著名的“南方談話”后，人口遷移流動進入快速提升周期。相比1980年代，戶籍人口和流動人口遷移量都增長了近4倍。從區(qū)域上看，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出。
第三次遷移發(fā)生在21世紀以來。全國人口流遷規(guī)模和速度持續(xù)強化：東部地區(qū)人口遷入量仍然占有絕對優(yōu)勢；西部地區(qū)雖有大量人口遷出，但仍然具有一定凝聚力；中部地區(qū)則首次成為全部凈遷出地區(qū)。
按照該機構觀點，人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產(chǎn)市場結構分化，甚至是主導市場的唯一要素。據(jù)統(tǒng)計，2014年東、中、西部地區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額比例分別為59%、23%和18%，銷售面積比例分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。
在2009年左右，開發(fā)商普遍將重心轉移至中部地區(qū)的三四線城市，造成該區(qū)域房地產(chǎn)投資占比一度提升。但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿足后，市場后續(xù)乏力的效應如今已開始顯現(xiàn)。
該機構指出，這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的唯一路徑。未來中西部地區(qū)的成交以及投資份額將很難擴大，而從2015年至今，東部地區(qū)開發(fā)投資的份額已經(jīng)重新開始回升。
分析人士指出，如果此輪戶籍改革能夠順利推進，將可能帶動人口的下一輪大遷徙，并為房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)提供動力。但與此同時，一個重大背景也不容忽視，即人口紅利逐漸消失。
根據(jù)中信建投測算，我國主流城市的購房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開始，這部分人群占總人口的比重開始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。
即使放開二胎政策，也難以在短期內影響這一趨勢。清科研究中心的測算顯示，我國勞動力核心人群的人口變化在2015年和2018年間有略微下降，而在2022年到2025年期間會出現(xiàn)明顯斷層。
“流動潛力仍在，總體規(guī)模下降”被認為是未來人口遷徙的新特征。專家認為，盡管我國城鎮(zhèn)化仍有巨大空間，但人口紅利的喪失，仍然使房地產(chǎn)業(yè)的新增需求大為減少。這也決定了，即使城鎮(zhèn)化進程順利推進，房地產(chǎn)業(yè)增速下滑也不可避免。
“去庫存”效果難料
人口遷徙固然能夠為市場發(fā)展提供動力，但能否解決困擾市場已久的“去庫存”難題，目前還是未知數(shù)。
楊紅旭指出，按照現(xiàn)有的城市資源分配情況，未來人口仍然主要向一線城市和東部城市流動，中西部地區(qū)由于缺乏城市資源和產(chǎn)業(yè)配套等，將繼續(xù)成為人口流出地。
樓市庫存分布則恰恰相反，主要集中在二三線城市和中西部地區(qū)，一線城市和東部地區(qū)仍然面臨供不應求。
人口流動方向和去庫存目標出現(xiàn)區(qū)域性錯位。不但龐大的樓市庫存難以消解，一線城市的供應壓力反而會加重。
值得注意的是，去年出臺的戶改文件，要求借助落戶政策，對大城市和特大城市的規(guī)模進行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市資源，否則這種行政性手段并不能改變人口流動大勢。
中信建投的報告便建議，一線城市因長期享受外來優(yōu)質人口流入帶來的人口紅利，應繼續(xù)成為房企的優(yōu)先選擇；緊鄰三大經(jīng)濟圈的次中心城市，其豐富的資源對高素質人員具備較大吸引力，也應是房企重點關注的對象。
相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級別。其中，過去人口流出最嚴重的區(qū)域有兩個：除成都、重慶、貴陽以外的西部川渝黔連綿區(qū)；東部的浙西南-閩西連綿區(qū)。
能打破這種大趨勢的，只有國家層面的重大政策。上述報告指出，如京津冀、長江經(jīng)濟帶、一帶一路等國家戰(zhàn)略，可能帶來部分省市人口遷徙方向的變化。
楊紅旭表示，戶籍改革對樓市“去庫存”的作用目前尚難評估。但房地產(chǎn)市場已經(jīng)不可逆轉地進入調整期。
他認為，從數(shù)據(jù)指標來看，房屋新開工面積已經(jīng)在2013年達到歷史頂部，新房銷售規(guī)模也將可能在2017年觸頂。最近幾年，房地產(chǎn)市場的多項指標都可能觸頂回落。
唯一例外的是房價。“房價除了決定于供需關系外，主要由貨幣發(fā)行量和通脹水平控制。”楊紅旭說，長期來看，房地產(chǎn)價格沒有頂部。
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