近期，房地產(chǎn)市場因高層定調(diào)“去庫存”，引發(fā)了對樓市政策走向的“猜測和解讀”。
一些專家認為，對“去庫存”應(yīng)該更多地要從供給側(cè)改革的角度去理解。“中央城市工作會議”也并非意味著房地產(chǎn)的政策“拐點”。
在中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，房地產(chǎn)業(yè)若有重大轉(zhuǎn)折的話，并不是效法美國“兩房”的證券化，而是供給側(cè)改革，這包括減少房地產(chǎn)業(yè)的管理和交易成本，以及針對房地產(chǎn)客觀需求，增加有效投資、提供有效供給。
房地產(chǎn)仍是最好產(chǎn)業(yè)之一
在很多人時不時談?wù)撝袊鴺鞘泻瑫r，巨大的房地產(chǎn)成交量往往被忽視。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1-10月，全國商品房銷售面積為94898萬平方米，銷售額為64790億元。按照住建部政策研究中心主任秦虹的看法，雖然2015年還沒有結(jié)束，但從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，2015年全國房地產(chǎn)成交量和銷售額，還是處于相當高的水平。
記者注意到，作為中國樓市成交頂峰的2013年，全國商品房銷售面積超13億平方米，銷售額81428億元。而2014年市場回調(diào)，全國商品房銷售面積為12.06億平方米，銷售額7.63萬億元。
對此，一些細心的開發(fā)商也早有判斷。其中，新城控股高級副總裁歐陽捷最具代表性，他認為，今年1-8月，房地產(chǎn)市場的整個銷售額已經(jīng)超過了2013年，巨大的市場空間顯而易見。
當然，受前十幾年市場火爆影響，房地產(chǎn)投資也一路高歌猛進，產(chǎn)生相當多盲目的投資，使得去庫存壓力相當在。
材料顯示，目前中國房地產(chǎn)去庫存的壓力住房待售面積僅為6.8億平方米，僅為半年的銷售量，但在建施工面積約為70億平方米，住房有50多億平方米，如果按照2015年竣工率為8.6%推算，未來房地產(chǎn)會長期面臨去庫存壓力。正因為此，習近平總書記11月10日在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。
去庫存將因地施策
記者注意到，“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”一時間引起市場熱議和廣泛的政策猜測。然而，受以往房地產(chǎn)調(diào)控的慣性思維影響，市場各方人士對“去庫存”的期待和猜測，更多傾向于“救市”思維，對政策層面的猜測也略顯過度。
“如何化解房地產(chǎn)庫存，是一個復(fù)雜的難題。需要認真而仔細地思考，不是一兩項政策那么簡單，而應(yīng)該全方面統(tǒng)籌考慮。”住建部政策研究中心原副主任王玨林向上證報記者如是說。
陳晟認為，當前房地產(chǎn)去庫存，首先要理清去庫存的區(qū)域。在他看來，一線城市市場熱度依舊，二線加城市也會不錯，當前去庫存的主要目標是三、四線城市。
并且，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)有一系列政策儲備，包括提高保障房配給的貨幣化占有率、非限購城市政策自調(diào)整、戶籍制度改革、提高公積金使用效率等。
“這些政策措施，有的來源于各地實踐經(jīng)驗，已經(jīng)成為共識，有利于政策的落地實施。”陳晟認為。
更為重要的是，“我們還應(yīng)關(guān)注供給側(cè)改革，這包括減少房地產(chǎn)業(yè)的管理和交易成本，以及針對房地產(chǎn)客觀需求，增加有效投資、提供有效供給。”
而對于有效供給，歐陽捷也有相似看法。他認為，盡管目前面臨巨大去庫存壓力，但我國實際上住房供應(yīng)是不足的。
因為，“我國居住面積分布不均衡，城鎮(zhèn)人均住房面積在20平方米以下的，城市有4096萬戶，鎮(zhèn)有1955萬戶，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。”歐陽捷說。
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