在諸多二線城市中，青島樓市的庫存量之大令人感到有些“意外”。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%。
“單一城市18萬套的庫存可以算是天量了，就青島近兩年的庫存情況來說，目前可售住宅的套數(shù)也達到了歷史高峰。”青島一家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)負責人沈忠對記者表示。
超過18萬套庫存壓頂，青島的開發(fā)商們?yōu)榱丝焖偃セ冀g盡腦汁。
18萬天量庫存壓頂
就在11月初青島舉辦的市北秋季房展推介會上，30多家房企攜旗下50余個優(yōu)質(zhì)樓盤一齊推出購房“限時優(yōu)惠”，優(yōu)惠力度空前。其中，位于市北區(qū)的中聯(lián)自由港灣項目更是推出了“3萬抵10萬，成交現(xiàn)金補貼2萬元”的大幅優(yōu)惠，相當于購房最低可優(yōu)惠9萬元。
公開資料顯示，中聯(lián)自由港灣為精裝公寓項目，主推戶型面積在45-90平米，均價為13500元/平米。如果按照最小45平米的戶型、單價為均價來計算，每套公寓總價為60萬元，優(yōu)惠9萬元后相當于總價打了8.5折。
“對于小戶型房源來說，本身總價就低，如果再大打折扣，這就表示這一項目去化相對困難。”沈忠對記者表示，由于青島市今年以來庫存量一直處于高位，因此不少房企都準備在四季度促銷跑量。
根據(jù)國信證券發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售期房（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%，環(huán)比上升0.1%，按照11月7日-13日當?shù)匾恢茕N售2740套來計算，去化周期為66周，約合14個月。
“在去年年底時，青島的可售住宅供應(yīng)量就曾經(jīng)達到18萬套的水平，而去年及今年房企的銷售業(yè)績也并不理想，今年又增加大量供應(yīng)，因此開發(fā)商不得不采用促銷跑量的手段。”青島當?shù)匾婚_發(fā)商對記者表示。
“實際上，青島的庫存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長，拿青西新區(qū)的部分項目來說，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計不到5成。”熟悉當?shù)仨椖康囊晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，這與青島這兩年大力發(fā)展旅游地產(chǎn)有直接關(guān)系。
開發(fā)商力不從心
供需結(jié)構(gòu)的失衡讓青島開發(fā)商在銷售上顯得力不從心。
“此前，青島市政府部門對于樓市去庫存已經(jīng)出臺了相應(yīng)的政策，但目前看來效果有限。”上述青島當?shù)亻_發(fā)商表示。
今年8月份，青島市與房地產(chǎn)市場相關(guān)的8個部門出臺了有關(guān)“優(yōu)化市場環(huán)境、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”的5個方面16條規(guī)定。“這次政策的出臺，主要針對的就是青島市的庫存問題，其中的解決辦法包括全面放開商品住房套型建筑面積比例限制等大尺度政策，當時，全市商品住宅存量超過17萬套。”沈忠告訴記者，但從之后的市場成交情況來看，政策實施的效果并不理想。
“目前中央再次提出了去庫存的任務(wù)，因此政府部門在政策方面仍然有調(diào)整空間，一方面今年會控制土地的供應(yīng)量，另一方面，對首套房的信貸、補貼政策也會有相應(yīng)的調(diào)整。”一位接近青島市住建委的官員如是說。
不過，過大的庫存量及難見起色的成交量令不少開發(fā)商們望而生畏。
“對于一個新的區(qū)域，我們判斷是否拿地布局的標準主要是看目前庫存的去化周期，一般一個區(qū)域的去化周期超過12個月，我們在選擇布局與否時就會十分慎重，如果沒有特別好的資源，這樣的城市我們是不會進的。”一家全國性中型房企的運營總監(jiān)對記者表示。
“現(xiàn)在青島市場上的開發(fā)商很難賺到錢，由于供應(yīng)量飽和，很多中小企業(yè)已經(jīng)把價格壓得相對較低，大房企也以快速跑量為主，都把利潤控制在及格線上。”另一全國大型房企副總對記者表示。
由于資金鏈承受重壓，當?shù)夭糠种行》科笠呀?jīng)面臨著生死考驗。“由于銀行貸款審批嚴格，中小開發(fā)商在銀行申請不到貸款，導(dǎo)致他們轉(zhuǎn)向民間借貸，據(jù)我們了解，80%以上的青島開發(fā)商都在向民間借貸機構(gòu)借錢。”上述青島當?shù)亻_發(fā)商告訴記者，一旦銷售遇阻，這些中小開發(fā)商恐將陷入資金鏈斷裂的困境。
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