最近，廣州公積金貼息貸款政策推出，不僅放款速度加快，而且不少樓盤對公積金貸款不再加以限制。公積金好用起來了，小數(shù)怕長計，精明的購房者怎會放過這一省錢的機(jī)會呢？據(jù)了解，近期，有意申請公積金貸款或組合型貸款的買家明顯增多。不過，有置業(yè)專家提醒二手房購房者，公積金貸款其實(shí)還是有很多使用限制的，比如有一個很重要的標(biāo)準(zhǔn)就是：樓齡。這是很多購房者都容易忽略的細(xì)節(jié)。

據(jù)了解，公積金貸款期限與樓齡之和，一般不得超過35年，而廣州市區(qū)很多房子其實(shí)樓齡都已經(jīng)高達(dá)二三十年，這些房子很有可能只能貸款5-10年，買家的資金預(yù)算要多備一些才行。

樓齡，公積金貸款很看重

看年齡評估風(fēng)險，是公積金貸款非常嚴(yán)格的一條標(biāo)準(zhǔn)。其中，年齡包括貸款人的年齡以及貸款房子的樓齡。

按照公積金現(xiàn)行政策要求，一手樓貸款期限不得超過30年，二手樓貸款期限不得超過20年，貸款期限與樓齡之和不得超過35年。借款人年齡與貸款期限之和不超過退休年齡后5年，退休年齡一般按照男性60歲，女性55歲計算。

一般來說，商業(yè)貸款對樓齡要求略微寬松，樓齡加貸款年限不超45年即可；年齡限制方面，只要是18周歲以上，男性最高60歲，女性55歲（處級以上干部順延5歲）的合法公民均可 。

廣州目前很多二手房其實(shí)樓齡都很高。然而，不少買家，尤其是求學(xué)位房的買家，只是緊盯著學(xué)位問題，對老房子的樓齡并不是非常在意，等到快簽約的時候才發(fā)現(xiàn)，原來老房子要獲得公積金貸款的難度很高。

業(yè)內(nèi)人士鄭大源介紹，因?yàn)闃驱g問題造成的糾紛不少。一般有以下四種情況：

1、買家需要縮短貸款年限，導(dǎo)致月供額增加，供樓壓力增大；

2、被迫改成商業(yè)貸款，增加利息支出；

3、雙方扯皮，耽誤交易時間，影響后續(xù)事宜的推進(jìn)；

4、可能出現(xiàn)價格糾紛，如果碰到強(qiáng)勢的買家，業(yè)主可能簽約后會降價息事寧人，不過多數(shù)情況是買家要吃啞巴虧。

如何查真實(shí)年齡

不止人會扮嫩，房子也會扮嫩。樓齡的判斷并不能僅靠眼睛看，眼睛有時候也會騙人的。

“有一個買家，看了一套新裝修的學(xué)位房，一家人都很滿意。到最后才發(fā)現(xiàn)房子的樓齡已經(jīng)有30年，因此只能貸5年款?，F(xiàn)在買家面臨的問題是，假如終止合約，會損失定金和中介費(fèi)。假如不終止，只能加大首付比例，減少貸款額度降低月供壓力，又或者放棄公積金貸款，選擇純商業(yè)貸款。最后買家很無語，很不情愿地選擇了純商業(yè)貸款，而且發(fā)現(xiàn)房子的樓齡已有30年，實(shí)在太老了，心有不甘。”鄭大源舉了剛剛遇到的一個真實(shí)案例，他告訴羊城晚報記者，查清樓齡很有必要在購房意愿達(dá)成之前就完成，不然很麻煩。

那么，該怎樣才能查詢到房子的真實(shí)年齡？主要看三個東西：房產(chǎn)證圖紙、評估報告、網(wǎng)簽合同（產(chǎn)權(quán)查冊書）。三者取其中樓齡最長的一個為標(biāo)準(zhǔn)。

不過問題來了，很多時候（以石米外墻的物業(yè)為多），查冊和房產(chǎn)證都沒有顯示建筑年代，此時，就要以評估公司做的年限報告為準(zhǔn)。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心的律師提醒消費(fèi)者：假如買家擔(dān)心貸款這一關(guān)可能有問題，可與業(yè)主在合同中約定：“若銀行批準(zhǔn)的貸款金額少于買家申請的貸款金額，買賣合同可解除等條款”，盡可能減少自己的損失。