導讀：房地產稅改革，主要是為了籌集地方財政收入，還是為了房地產調控或調節(jié)收入，思路不同，方案差別也會很大。盡管已經經過12年的討論和不同形式的試點，房地產稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產稅有望成為地方重要的收入來源。
11月9日，北京全市16個區(qū)縣正式實施不動產統(tǒng)一登記制度，開始下發(fā)新的產權證書。
在此之前，廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個城市已經實現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動產登記聯(lián)席會議的部署，今年年底全部市縣要完成職責機構整合。
各地不動產登記工作的展開，總是被市場與房地產稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅，經過六年時間多地“空轉”試點，按評估值征稅的技術相對成型；再加上不動產登記帶來的基礎數(shù)據(jù)信息，房地產稅開征的條件日趨成熟。
現(xiàn)在已無需猜測下一個房地產稅試點城市花落誰家，因為房地產稅將先立法，再在國內推行。作為稅改牽頭主要部門的財政部，表示會配合全國人大立法。
財政部部長樓繼偉在《深化財稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產稅改革的思路：對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅負；加強調研，立法先行，適時推進。
不同于之前的物業(yè)稅和上海、重慶兩地的房產稅試點，按照樓繼偉闡釋的改革路徑，房地產稅改革要對房地產現(xiàn)有各環(huán)節(jié)稅種進行調整，除了稅收，收費項目也要納入進來。兼并哪些稅種，取消哪些稅種，調整哪些稅種，現(xiàn)在還有爭議。
樂觀者指出，財稅改革是全面深化改革重要一環(huán)，房地產稅應能在“十三五”期間落地。不過，受立法程序所限，該法最快通過也要到2017年。
不動產統(tǒng)一登記體系：2018年成形
不動產統(tǒng)一登記，能在一定程度上打壓房地產市場過盛的投機情緒；所以曾經有地產大佬調侃，不動產統(tǒng)一登記喊了很多年，一直沒有實際動作。
現(xiàn)在，這項工作正在切實展開。
地方職責機構整合正在推進，根據(jù)10月中旬召開的不動產登記工作第四次部際聯(lián)席會議透露的信息，目前已有198個市(州)完成職責整合，1193個縣(區(qū))完成職責機構整合，分別占全國市縣總數(shù)的60%、42%。
將原本散落在國土、住建、林業(yè)、農業(yè)、海洋部門等的不動產登記職責整并成統(tǒng)一的不動產登記部門，涉及到人事、編制、機構等調整，并不容易。
按計劃，全部市縣職責機構整合的工作應在今年年底完成。為此，四季度國土部展開專項督查，要求準確把握地方職責機構整并具體情況，以職責明確、機構健全、上下銜接為標準，設立臺賬，強力推進；對年底不能如期完成的地方，將提出問責的意見和建議。
職能的整并只是開始，關鍵是數(shù)據(jù)信息共享和服務的改善。未來，不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享，不得要求不動產登記申請人重復提交。
國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華表示，實施統(tǒng)一登記可以厘清當事人的不動產權利界限，提高登記的準確性和權威性，避免權限不清導致的糾紛；建立不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，又可以有效保障不動產交易安全。
各地負責推進本地區(qū)不動產登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關準備工作。如河北提出，2016年底前，全面完成制度建設、數(shù)據(jù)整合和各類不動產登記操作系統(tǒng)軟件的融合對接；2017年底前，全省不動產登記信息將實現(xiàn)共享并可提供信息查詢服務。在國家層面，不動產登記信息管理基礎平臺，有望在2018年前投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。
房地產基礎數(shù)據(jù)庫：“變更”中緩慢生成
不動產登記暫行條例規(guī)定，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
江蘇一基層地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，房地產稅開征首先面臨的難點就是房地產信息資源共享的問題。房地產信息掌握在住建部門手中，稅務部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。
現(xiàn)實是，住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學公共管理學院教授曲衛(wèi)東對21世紀經濟報道記者表示，在房地產行業(yè)市場化之前，土地多是免費劃撥，由企事業(yè)單位自籌自建，住房多在系統(tǒng)內流通，沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產、軍產、事業(yè)單位房產，這些房產信息掌握在系統(tǒng)內部，并未到政府管理部門登記。
不動產統(tǒng)一登記，有助于生成一個完整的基礎數(shù)據(jù)庫。不過，數(shù)據(jù)生成需要時間。
不動產登記暫行條例明確指出，登記遵循“嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”，不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則，只有在辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等，才重新辦理新的產權證，原有的產權證一樣有效。因此，完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。
曲衛(wèi)東表示，房地產稅開征，要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息，用途是什么，需要將原本獨立的土地和房屋信息整合起來。另外，未來房地產稅若以家庭作為征稅單元，還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。
《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序，此前已在國務院法制辦公開征求過一次意見。
試點12年：從抑制投資到開拓稅源
房地產稅討論了12年，一路演變，改革方案和側重點有所不同。
2003年10月，十六屆三中全會首次提出物業(yè)稅的設想，“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。
隨后，包括北京、深圳等在內共計十個省市開始物業(yè)稅空轉試點。當時改革思路是物業(yè)稅為財產稅，為完善我國稅制，參照國際慣例按評估值征收。房地產評估價跟“房”和“地”都密切相關，兩者難以切割，所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，兩者合并而來。
一位曾經參與北京物業(yè)稅空轉試點的地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，稅務系統(tǒng)對房產稅改革的思路是很明確的，一是將現(xiàn)行房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產稅”，按評估值征稅，二是擴大征稅范圍，覆蓋個人自住房。
在房價高企的2009年和2010年，一提房地產調控、長效機制，每每都有物業(yè)稅或房產稅的身影，調控房價放在更重要的位置上。
2011年初，經國務院同意，上海、重慶兩地推行針對個人住房征收房產稅的試點。
上海試點方案主要針對新購住房，新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點方案調節(jié)意圖更明顯，主要針對高檔住宅和獨棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低。
中央財經大學財政學院教授溫來成對21世紀經濟報道記者表示，上海、重慶兩地試點房產稅主要是從房地產市場調控的角度出發(fā)，稅收籌集作用放在比較次要的位置。
4年過去了，滬渝兩地房價仍在上漲。因此，有人認為兩地試點顯示房產稅對房價調控作用不明顯。也有研究認為，開征房產稅后，在一定程度上抑制了兩地房價過快增長；但房價調控是綜合多項因素的結果，如同期上海還有“限購令”。
2013年11月，十八屆三中全會全面深化改革的決定中，明確了“加快房地產稅立法并適時推進改革”。這終結了各方對房產稅擴大試點的猜想，房地產稅改革要立法先行。
2014年6月，《深化財稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月，財政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出，房地產稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產市場健康發(fā)展，使房地產稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。
作為地方財政穩(wěn)定收入來源之一，房地產稅頗受重視。這有諸多原因，如不動產是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源，“營改增”之后地方缺乏主體稅種，賣地收入難以維系，需要有更長期穩(wěn)定的稅收收入等。
房地產稅構成：
合并“兩稅”還是“五稅一費”
房地產整個產業(yè)鏈條稅負構成不合理，一直為外界詬病。開發(fā)、建設、交易環(huán)節(jié)稅負較重，保有環(huán)節(jié)稅負較輕，需要適時調整也是業(yè)內共識。
房地產開發(fā)、建設、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多個稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
社科院財經戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道表示，早前說的房地產稅改革，多指“兩稅合并，評估征收”?，F(xiàn)在財政部部長提到要合理設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，提供了一種新的思路，可能將房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，還有城市基礎設施配套費(面向建設單位收取的一項費用)，這“五稅一費”統(tǒng)籌考慮。
張斌認為，現(xiàn)行房地產行業(yè)稅費多集中在建設、交易環(huán)節(jié)，調整后，住房持有環(huán)節(jié)稅收增加，建設、交易環(huán)節(jié)稅費相應下降，房價有可能有所調節(jié)。
之所以是“五稅一費”，因為房地產行業(yè)獨有的稅種，除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅；收費項目中，城市基礎設施配套費為較大較顯著的收費項目。
財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示，“房地產稅”既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產行業(yè)鏈條的稅費簡并，其最終的大方向可能是結構性減稅，老百姓的稅負有可能是降低的。
溫來成表示，房地產稅的改革，涉及到既有稅種的合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有爭論。有人認為是合并“兩稅”，有人認為應該涉及到更多稅種，比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。
爭議待解：改革路徑未達成共識
房地產稅改革，主要是為了籌集地方財政收入，還是為了房地產調控或調節(jié)收入，思路不同，方案差別也會很大。盡管已經經過12年的討論和不同形式的試點，房地產稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。
如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產稅有望成為地方重要的收入來源。
中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設免稅房屋占一半)，2010年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米，按照50%的價格評估率(即以評估價的一半作為稅基)，參考國際普遍稅率1%來測算(實際稅率為0.5*1%=0.5%)，當年應征房產稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級財政收入比重為15%。
如果區(qū)別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅，后者按照3%的稅率和70%的評估率(實際稅率為0.7*3%=2.1%)來計算，當年房產稅收入為6571億元，占GDP比重為1.7%，占地方本級財政收入比例為16.2%。
無論是15%還是16.2%，房產稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房產稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入，可以緩解基層政府的財政困難。
如果為了調控房價或調節(jié)收入，稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易價格為稅基，實際稅率為0.6%，2011年籌集房產稅約為6800萬元，占本級財政收入的0.02%。重慶試點方案，只針對高檔住宅的方案，實際稅率為0.5%-1.2%，2011年征得稅款約1個億，占本級財政收入的0.03%。
如果是統(tǒng)籌考慮整個鏈條的稅收，通過房地產稅的改革，未來地方財政增收空間有多大，還值得考量。因為房地產行業(yè)貢獻的稅收占地方財政收入比重很高。如四川統(tǒng)計局分析顯示，房地產投資已經成為四川地方稅收的主要來源，2010年至2012年，房地產業(yè)與建筑業(yè)兩項稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。
張斌表示，據(jù)他測算全國各省(區(qū)、市)僅房地產行業(yè)本身的稅收，對地方稅收的平均貢獻水平大概在35%。房地產行業(yè)稅收占比已經比較高，通過增加持有環(huán)節(jié)稅負，使得行業(yè)稅負進一步增加的空間不大。
土地出讓金和房地產稅的關系也是繞不開的話題。溫來成表示，房價中很大比例是土地出讓成本，這塊收入已經歸政府所有；保有環(huán)節(jié)開征房產稅，針對包括土地出讓收入的房價進一步征稅，存在重復征稅的嫌疑。
此外，上述江蘇地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，面對個人保有環(huán)節(jié)直接征稅，必須慎之又慎?，F(xiàn)實中針對個體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話，可以通過銀行賬戶進行扣繳；但對個人家庭征稅，像房地產稅的住房涉及到人基本生存問題，難以采取強制征稅措施。
最重要的是，房地產稅立法需經法定程序，公開征求意見，提交人大常委會反復審議，過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內專家對21世紀經濟報道記者表示，針對個人或家庭的直接稅立法，一定要讓程序足夠公開透明，讓各方觀點充分表達，努力尋求各方共識，要審慎推出。
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