房地產(chǎn)市場政策再次釋放調(diào)整信號。
11月10日,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時(shí)提出要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。
這是十八大以來習(xí)近平首次對于房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)。
“現(xiàn)在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫存的要求,這意味著后續(xù)的落地政策將會盡快出臺。”一位接近住建部的知情人士表示,同時(shí),目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)也將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,預(yù)計(jì)明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。
年底前首輪政策或出臺
“中央提出的去庫存相當(dāng)于一個(gè)‘帽子’,以往沒有出臺或力度不大的政策此次或都將戴上這個(gè)帽子,一齊出來。”上述接近住建部的知情人士稱,對于樓市去庫存的相關(guān)政策,目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路,預(yù)計(jì)在年底經(jīng)濟(jì)工作會議之后會分層次出臺。
“在前幾輪對樓市的政策調(diào)整中,為防止市場過熱,政策沒有一次性都放出來,而是階段性的釋放。”東部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法,“從力度上而言,由于此前多為單一政策,因此從效果上來說,政策作用持續(xù)效力有限。”
而在現(xiàn)有的政策框架中,戶籍制度改革預(yù)計(jì)將成為第一突破口。
就在習(xí)近平提出“房地產(chǎn)去庫存”的正面表態(tài)之后,11月11日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開經(jīng)濟(jì)形勢座談會時(shí),透露出財(cái)政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長的清晰信號,并明確提出以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)。
“按照發(fā)改委的要求,每個(gè)省都要在年底前上報(bào)改革方案,目前大部分省市都已經(jīng)上報(bào),預(yù)計(jì)年底前戶籍改革就會落定。”上述東部某省住建廳官員指出。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示,2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%,但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%,按全國人口數(shù)量計(jì)算,這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。
“除了北京、上海等一線城市存在有房無當(dāng)?shù)貞艏F(xiàn)象,其他城市有房基本都可以落戶,按照這一邏輯,目前很多已經(jīng)生活在二三線城市的人口并未購房。因此,戶籍改革后,預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多的購房需求。”張大偉表示。
不過,業(yè)內(nèi)分析人士也指出,以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購買需求,這樣的政策邏輯很難在短時(shí)間內(nèi)見到效果,因此短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主。
“從中央層面來看,能夠直接釋放的需求,是保障性住房的貨幣化安置。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出,由于國家每年對保障性住房供應(yīng)都有硬性解決要求,而這部分需求可以直接轉(zhuǎn)為已有庫存的消化。
實(shí)際上,早在去年年底,住建部就提出了政府可以通過購買商品房或?qū)Ρ槐Ｕ先巳禾峁┴泿诺男问浇鉀Q保障性住房供應(yīng)問題。目前根據(jù)中央釋放的信號,2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補(bǔ)償為主,從資金量來看,加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度,全部資金將超過萬億元。
除此之外,上述國研中心負(fù)責(zé)人指出,其他與穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)的常規(guī)手段未來也將加大力度。據(jù)他透露,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。
“對于地方政府來說,一定會抓住目前政策窗口期,在公積金貸款、購房補(bǔ)貼、契稅減免方面做出更大讓步。”北京市房協(xié)秘書長陳志告訴記者。
決策層的“警戒線”
中央最高層頻繁對樓市發(fā)聲的背后,是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近決策層設(shè)置的“警戒線”。
11月11日,國家統(tǒng)計(jì)局公布前10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù),截止到10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,辦公樓待售面積增加56萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。
而在今年5月,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),商品房待售面積65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米,是自房地產(chǎn)市場低迷以來商品房待售面積首次出現(xiàn)減少。
短短5個(gè)月后,樓市庫存再次上漲,此前多輪政策的效力已被釋放化解。
“雖然今年樓市成交明顯好于去年,一二線城市的庫存數(shù)據(jù)緩解,但三四線城市的庫存壓力仍很大。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會負(fù)責(zé)人表示。
與此形成佐證的是,11月13日,來自海南三亞的多家開發(fā)商帶著26個(gè)主打旅游度假和養(yǎng)老功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目在北京舉行了推介會。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國表示,三亞現(xiàn)在市場上消化的主要是之前推出的土地,目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存面積近300萬平方米,大概需要消化一年多的時(shí)間。
金融數(shù)據(jù)服務(wù)商 東方財(cái)富的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,三亞去年全年的商品住宅銷售面積約為127萬平方米。今年前三季度,三亞商品住宅的銷售面積約為100萬平方米,較去年同期增長近10%。
此外,從國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)銷售漲幅放緩,房地產(chǎn)投資持續(xù)回落,這也令相關(guān)部門感受壓力。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-10月份,商品房銷售面積94898萬平方米,同比增長7.2%,增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),10月全國商品房銷售面積為11990萬平方米,環(huán)比9月份的13233萬平方米下降1000多萬平方米。
國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎介紹,非重點(diǎn)城市商品房銷售增速回落成為房地產(chǎn)銷售下滑的主要原因。1-10月份,非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn),拉動全國銷售整體下行;而重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速與1-9月份持平。
“高庫存是持續(xù)影響房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù),而房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長。”上述全聯(lián)房地產(chǎn)商會負(fù)責(zé)人表示,今年前10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資53150億元,增長1.3%,增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。“這無疑再次挑戰(zhàn)著決策層的底線。”
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