當(dāng)下，樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段，高層近日兩次提到房地產(chǎn)去庫(kù)存。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著去庫(kù)存仍將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)，未來(lái)政府層面有望繼續(xù)出臺(tái)具體措施，而各地方尤其是目前庫(kù)存高企的三、四線城市，去庫(kù)存措施也會(huì)相繼出臺(tái)。

投資增速大幅回落

中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平11月10日上午主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)11月11日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

高層近日接連提到房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月11日公布的數(shù)據(jù)，2015年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持20%左右的上漲速度，而今年1-10月增速降至2.0%，創(chuàng)歷史新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果再不采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加56萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加709萬(wàn)平方米。

在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫(kù)存量較上半年末有所增加，從消化周期來(lái)看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期為半年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，政府從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，加快商品房庫(kù)存消化。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，除了從市場(chǎng)需求端因地施策之外，對(duì)供應(yīng)端即土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。

目前市場(chǎng)的高庫(kù)存現(xiàn)狀和企業(yè)的資金壓力導(dǎo)致全國(guó)土地投資不振、商品房開工不足，房地產(chǎn)開發(fā)投資告別高速增長(zhǎng)時(shí)期，投資增速持續(xù)回落，投資占比近五成的三四線城市表現(xiàn)尤為突出。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在投資增速下行的背景下，應(yīng)加大去庫(kù)存、改善房企投融資環(huán)境、多方位合理刺激企業(yè)投資。推進(jìn)住房保障貨幣化，推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步解決三、四線城市落戶和配套福利措施，助推行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。而融資環(huán)境改善和稅費(fèi)改革推進(jìn)并不能夠改變行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變趨勢(shì)，未來(lái)房企數(shù)量趨勢(shì)性減少，房企生存模式更趨規(guī)模性和專業(yè)性。

寬松政策環(huán)境有望延續(xù)

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)政策方面，將有更多政策刺激住房消費(fèi)，鼓勵(lì)開發(fā)投資，促進(jìn)樓市穩(wěn)定，同時(shí)中央也將進(jìn)一步推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制完善。

張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)占比都不容忽視，因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵(lì)。2015年前10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，摒棄了“調(diào)控”、“抑制”等持續(xù)多年取向，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向。這一方面是由于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓，另一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正面臨痛苦的去庫(kù)存階段。

隨著財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)齊升局面再現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行也與貨幣環(huán)境的變化息息相關(guān)。繼去年末開啟降息周期之后，2015年又經(jīng)歷了5次降息、數(shù)次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。流動(dòng)性進(jìn)一步釋放將助推樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。

10月24日，央行再次“雙降”，年末樓市翹尾添動(dòng)力。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，未來(lái)央行雙降仍有空間，將會(huì)進(jìn)一步利好樓市供需兩端。10月召開的五中全會(huì)提出全面放開二孩政策，也將使住房需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性變化。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，短期來(lái)看，在年度銷售目標(biāo)和現(xiàn)金回款壓力下，房企將采取更積極的銷售策略，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力將繼續(xù)緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)將延續(xù)溫和上漲趨勢(shì)；而部分三四線城市仍以去化為主，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。

去庫(kù)存將持續(xù)推進(jìn)

華泰證券根據(jù)1998年房改以來(lái)的已開工未銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，全國(guó)隱含住宅庫(kù)存為29億平方米，按照目前去化速度隱含去化周期為2.7年，遠(yuǎn)超8-16個(gè)月的正常區(qū)間。如果按照通常市場(chǎng)上統(tǒng)計(jì)的已拿證未銷售庫(kù)存，當(dāng)前周期為11個(gè)月，對(duì)比可以看出，存在大量已開工未拿證項(xiàng)目，按照比例計(jì)算約為19億平方米。由于均為早年拿地，在經(jīng)歷樓市牛市，這些項(xiàng)目從是否賺錢的角度來(lái)說均很賺錢，但是問題出在去化上，也即開發(fā)后無(wú)法售出，考慮到已開工地塊大多通過四大資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金等金融機(jī)構(gòu)做抵押融資，可能會(huì)出現(xiàn)較多隱形壞賬，具備品牌溢出效應(yīng)的公司未來(lái)可通過與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作的形式來(lái)進(jìn)行處理。

按照國(guó)土部要求，人均城市建設(shè)用地目標(biāo)嚴(yán)格控制在100平方米以內(nèi)。華泰證券指出，目前全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積為4.4萬(wàn)平方公里，按照要求容納4.4億城鎮(zhèn)人口，相比于當(dāng)前超過7億的城鎮(zhèn)人口，目前的城市規(guī)模本質(zhì)上并不大。下一步工作是將已經(jīng)在城鎮(zhèn)的常住人口市民化，本質(zhì)上戶籍是制約人口流動(dòng)的枷鎖，不利于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在流動(dòng)之前先有基本的生活保障，因?yàn)槟壳皯艏镜韧谙硎墚?dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利。

張大偉認(rèn)為，2015年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告已經(jīng)明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃。即在2015年至2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶。而過去兩年已實(shí)現(xiàn)改造各類棚戶區(qū)820萬(wàn)套、農(nóng)村危房532萬(wàn)戶，可見此次三年計(jì)劃的改造規(guī)模空前。加大棚改力度無(wú)疑將在一定程度對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響。

截至10月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工747萬(wàn)套，基本建成688萬(wàn)套，均超額完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.28萬(wàn)億元。其中，棚改開工575萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的99%。不難看出，政府在保障房方面的投入力度比較大，未來(lái)政府在保障房方面的投入有望繼續(xù)加大。業(yè)內(nèi)人士指出，推進(jìn)保障房建設(shè)可與化解房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)合起來(lái)。對(duì)于那些符合保障房條件的中小戶型庫(kù)存商品房，政府可采取大單團(tuán)購(gòu)的方式，集合符合經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房購(gòu)買條件的民眾，從開發(fā)商那里購(gòu)買商品房，直接用于經(jīng)濟(jì)適用房及自住型商品房。