距離上次出讓土地已經(jīng)有4年之久的北京朝陽常營(yíng)再次出讓住宅用地。昨天，該區(qū)域內(nèi)的一宗住宅混合公建用地被保利首開聯(lián)合體以33億元的價(jià)格競(jìng)得。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該宗地的商品住房樓面單價(jià)高達(dá)6.7萬元，為北京歷史上第三高。
保利首開聯(lián)合體摘地
憑借著相對(duì)稀缺的地理位置，常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊住宅混合公建用地（配建限價(jià)商品住房）吸引了眾多房企關(guān)注，最終，保利首開聯(lián)合體勝出。
根據(jù)招標(biāo)文件，該宗地的建筑規(guī)模為117498平方米，掛牌出讓起始價(jià)為22億元。且該宗地需配建建筑面積2.8萬平方米的限價(jià)房，銷售限價(jià)為1.5萬元/平方米。在觸及價(jià)格上限后，將轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自主型商品房。最終保利首開以上限價(jià)格33億元拿下常營(yíng)鄉(xiāng)地塊，并現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)建3.6萬平方米自住房，自住房銷售限價(jià)為2.2萬元/平方米。
“樓面價(jià)為6.7萬元/平方米，這是北京第42宗樓面單價(jià)在3萬元以上地塊、第15宗樓面單價(jià)超過5萬元的地塊，樓面單價(jià)為北京史上第三高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
地價(jià)高出周圍房?jī)r(jià)
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，這是朝陽區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)時(shí)隔4年后再次出讓住宅性質(zhì)用地，經(jīng)過多年發(fā)展，該地塊周邊的交通及各項(xiàng)生活配套已極為完備，因此獲得房企的競(jìng)相爭(zhēng)奪。
據(jù)郭毅介紹，常營(yíng)鄉(xiāng)地塊南接朝陽北路，西臨東五環(huán)，附近還開通了地鐵6號(hào)線，交通便捷，通達(dá)性好。另外，地塊周邊極為繁華，南邊有歐尚超市，往東1公里左右就是長(zhǎng)楹天街購物中心和北京華聯(lián)常營(yíng)購物中心(BHGMall)，向西2公里則是朝陽大悅城，可謂寸土寸金之地。地塊西北方向是黃渠公園，鬧中取靜。綜合地塊的周邊環(huán)境，相比同樣位于東五環(huán)外的東壩、孫河略勝一籌，優(yōu)越的先天條件，令該地塊已經(jīng)具備了開發(fā)成為豪宅的潛質(zhì)。
與常營(yíng)這塊地同區(qū)域的其他樓盤房?jī)r(jià)還不及6.7萬元的樓面單價(jià)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，同區(qū)域的長(zhǎng)楹公元還剩余少量房源，目前住宅成交均價(jià)在4.2萬元/平方米左右。該地塊以西2公里處，東五環(huán)內(nèi)還有首開熙悅尚郡項(xiàng)目正在銷售，目前報(bào)價(jià)在4.85萬元/平方米。
據(jù)張大偉介紹，同區(qū)域的在售項(xiàng)目主力產(chǎn)品以兩居、三居為主。剛需產(chǎn)品以50-70平方米的一居、70-110平方米的兩居為主，總價(jià)集中在200萬-400萬元，成交單價(jià)約3.5萬-4.2萬元/平方米；改善產(chǎn)品以140-160平方米的三居為主，部分180-200平方米的四居總價(jià)集中在500萬-800萬元，成交單價(jià)約4萬-4.5萬元。
頂豪市場(chǎng)形成堰塞湖
在郭毅看來，近兩年高價(jià)地頻出，導(dǎo)致北京頂豪云集，近5000套的潛在供應(yīng)與每年最高200套的去化速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，北京的頂豪市場(chǎng)已經(jīng)形成了堰塞湖，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。高價(jià)拿地的房企大多是財(cái)大氣粗的國(guó)企、央企和上市公司，這類房企在嚴(yán)格的銷售額、回款額等指標(biāo)要求下，必須要確保一定的銷售速度。
郭毅說，頂豪市場(chǎng)有限的需求、極速擴(kuò)張的供給、房企嚴(yán)格的銷售速度的要求，這三個(gè)矛盾點(diǎn)難以調(diào)和，必然會(huì)造成頂豪市場(chǎng)的慘烈廝殺。盡管此前北京沒有解不了套的高價(jià)地，但高價(jià)地的解套是以付出時(shí)間成本、財(cái)務(wù)成本為代價(jià)換來的，在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，房?jī)r(jià)漲速也會(huì)受到影響，這無疑將拉長(zhǎng)新高價(jià)地的解套周期。
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