據(jù)報(bào)道，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平11月10日上午主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”只有18個(gè)字，但意義很大。去庫(kù)存很容易理解，只要知道哪里庫(kù)存多，釋放政策紅利即可，但促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，到底有什么辦法？
目前市場(chǎng)上庫(kù)存狀況普遍不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)，住宅待售面積略有減少。9月全國(guó)住宅待售面積較前期高位4月下降1.6%。在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫(kù)存量較上半年末有所增加，從消化周期來(lái)看，三成城市超過一年。
庫(kù)存問題是一個(gè)分化的數(shù)據(jù)：目前一二線市場(chǎng)在2014年“930”一系列刺激下，庫(kù)存數(shù)據(jù)壓力有所緩解，壓力大的主要體現(xiàn)在三四線城市。
庫(kù)存危機(jī)的另一大擔(dān)心來(lái)自新開工降幅有所收窄。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增長(zhǎng)2.6%，其中住宅投資額僅增長(zhǎng)1.7%。分地區(qū)來(lái)看，西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，而東部地區(qū)表現(xiàn)相對(duì)較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況明顯好于中西部地區(qū)。
基于此，房地產(chǎn)未來(lái)去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)在哪些方向上努力？
首先，信貸政策的繼續(xù)寬松仍然顯得必要。從去年以來(lái)，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬(wàn)房貸20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬(wàn)。資金流動(dòng)性的寬松對(duì)購(gòu)房需求的提升有直接作用。
其二，直接購(gòu)房減免稅費(fèi)和增加購(gòu)房補(bǔ)貼。這一思路在部分城市已經(jīng)實(shí)行，比如鄭州市政府此前宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購(gòu)房資格，轉(zhuǎn)而購(gòu)買普通商品住房，將對(duì)其購(gòu)房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。
其三，降低房企融資難度。目前看，僅10月份就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了470億，國(guó)家在融資端為開發(fā)商釋放流動(dòng)性的節(jié)奏在加快，考慮到融資成本的逐步降低，預(yù)計(jì)越來(lái)越多的房企會(huì)進(jìn)行債權(quán)類融資。
其四，棚戶區(qū)改造為去庫(kù)存提供了新的需求端。2015年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃。
其五，伴隨全面二孩政策實(shí)行后加快戶籍改革。戶籍制度的優(yōu)化將降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度，即使在限購(gòu)執(zhí)行嚴(yán)格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來(lái)以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，也將有利于新增戶籍人口的購(gòu)房需求。
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