過去很多年，李嘉誠囤地捂盤式的開發(fā)方式，才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業(yè)內(nèi)流行高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。
80家房地產(chǎn)企業(yè)近日公布了三季報。數(shù)據(jù)顯示，前三季度80家房企總營業(yè)收入為4244億元，合計凈利潤為343億元，凈利潤率為8%。從季度看，80家企業(yè)中有52家利潤率低于10%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇。
于是，人們不禁要問，房價如此高，開發(fā)商利潤率卻一路下滑，那么高房價之下的高利潤都讓誰拿走了？
首先，大頭被收入地方財政的“口袋”。一是土地出讓金，二是稅收。如果說房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴，則面包也會提價。而部分熱點城市的地王，由于開發(fā)商爭搶激烈，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不稀奇。
越是房價高的城市，地價在房價構(gòu)成中所占比重越高。中國土地勘測規(guī)劃院的數(shù)據(jù)也表明，相比十年前，住宅地價上漲幅度最大，高達340%。舉個例子，今年來，北京多塊區(qū)域地塊的樓面價高達5萬元左右，如果一兩年以后賣房時以8萬左右的價格出售，則地價占比超六成。
此外，房地產(chǎn)稅收更是地方政府稅收的另外一大塊。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個，占地方財政收入比重約三成，其中契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅，2014年占比為18%，而2001年僅為7%。
還有很大一部分，是被金融機構(gòu)賺走了。2010年至2013年，由于持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控高壓，在融資方面，金融機構(gòu)設(shè)定很多門檻，比如要求商業(yè)銀行實行“黑白名單”，不僅廣大中小開發(fā)商拿不到貸款，就是部分大房企也會吃“閉門羹”。于是，開發(fā)商只能通過民間高利貸、房地產(chǎn)信托、私募等以很高的成本融資。
另外，在房價上漲偏快、房價較高的城市，如果以5-10年這樣較長時間跨度來看，開發(fā)商的賺錢能力，其實不如炒房者、長線投資者，以及業(yè)主。由于這些城地價上漲快于房價，所以只有較長時間持有土地與房產(chǎn)，才能獲得較大收益。
所以，過去很多年，李嘉誠囤地捂盤式的開發(fā)方式，才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年，受制于政策收緊，以及業(yè)內(nèi)流行高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商急吼吼的加速開發(fā)，一塊地還沒捂熱，就已變成房子賣出去了。倒是那些買后持有多年的購房者，所獲利益(或房子升值)更豐厚。從這點來看，開發(fā)商更像長工，而非地主。
總而言之，長期來看，房價特別是一線城市和部分二線城市的房價，還將繼續(xù)上漲得讓人看不懂。但是，開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。在此背景下，地方政府應(yīng)反思如何減少“土地財政”依賴癥。而金融機構(gòu)在高企的不良貸款率壓力之下，也不可能長期高息壓榨開發(fā)商(部分已經(jīng)因為不堪重負而面臨倒閉)。至于少數(shù)熱點城市的自住性與投資性購房者，依然可以繼續(xù)分享樓市紅利。
楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)
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