關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見

各縣區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，臨沂臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，臨沂商城管委會，各縣級事業(yè)單位，各高等院校：

為進(jìn)一步落實(shí)《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（魯建發(fā)〔2015〕3 號），穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見。

一、落實(shí)金融信貸和稅收支持

（一）落實(shí)國家支持住房合理消費(fèi)的信貸政策。對申請使用商業(yè)性個人住房貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為25%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍； 對擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首 套房貸款政策；對擁有 1 套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通 自住房，最低首付款比例不低于 40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一信貸政策和山東省利率定價自律機(jī)制確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

（二）進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先滿足購買首套房、首套改善性住房的貸款需求，提高貸款審批效率，縮短放款周期。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。承擔(dān)住房公積金、住宅專項維修資金、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)先行研究制定并落實(shí)支持住房合理消費(fèi)的信貸政策。

（三）減免個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。個人將購買2年以上（含2年，下同）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人對外銷售購買 2 年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2 年的住房對 外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人購買住房時間,以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間為準(zhǔn)；同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時 間，按照“孰先”的原則確定。通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的個人住房對外銷售的，購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。

（四）加大對房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持力度。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的金融服務(wù)工作，加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的投放量，重點(diǎn)向資質(zhì)等級高、信用等級高、經(jīng)營業(yè)績佳的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，多渠道解決當(dāng)前我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金急缺的實(shí)際困難。中國人民銀行臨沂市中心支行、市銀監(jiān)分局要加強(qiáng)對各商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融服務(wù)工作的監(jiān)督和管理。對積極支持保障性住房和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的銀行，市政府將在住房公積金、住房專項維修資金、商品房預(yù)售監(jiān)管資金、物業(yè)質(zhì)量保修金存儲等方面優(yōu)先支持。

二、充分發(fā)揮住房公積金支持住房消費(fèi)的作用

（五）加大公積金貸款力度。職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾 經(jīng)在異地繳存住房公積金的、在現(xiàn)繳存地繳存不滿 6 個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通 自住住房，或擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，最低首付款比例皆為 20%。取消貸款額與職工賬戶繳存余額掛鉤的限制，住房公積金貸款年限放寬至借款申請人法定退休年齡后 5 年。允許繳存職工將已經(jīng)辦理的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

（六）放寬住房公積金提取條件。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，提供本人及配偶名下無房產(chǎn)的證明,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的，按照實(shí)際支出全額提??；租住商品住房的，由住房公積金管理中心根據(jù)各縣區(qū)租金水平和租住住房面積，確定租房提取額度。職工購買自住住房，未申請住房公積金個人住房貸款的，在取得有效購房憑證3年內(nèi)，可一次性提取職工本人及配偶、父母、子女的住房公積金，提取金額不得超過購房款總額。申請住房公積金個人貸款的，在取得首付款支付憑證 1 年內(nèi)，可一次性提取職工本人及配偶的住房公積金，提取金額不得超過首付款金額。農(nóng)民工在城市或農(nóng)村新型社區(qū)購買自住住房，或依法依規(guī)在農(nóng)村宅基地上建造自住住房，可提取本人及配偶的住房公積金。

繳存職工家庭每年可提取一次住房公積金用以支付普通自住住房物業(yè)費(fèi)，具體提取額度由住房公積金管理中心按照各縣區(qū)物業(yè)費(fèi)水平確定。職工繳納住宅專項維修資金，可在取得有效購房憑證 3 年內(nèi)提取住房公積金，提取額度不得超過所繳納的住宅專項維修資金總額。

三、統(tǒng)籌優(yōu)化住房和用地供應(yīng)規(guī)模與結(jié)構(gòu)

（七）科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃和嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃。要根據(jù)我市住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測以及在建、在售住房規(guī)模等，立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，加快編制本地住房建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排住房建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)時序等，因地制宜確定保障性住房和商品房的供應(yīng)比例。全面落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度，由開發(fā)主管部門對開發(fā)項目的建設(shè)周期、基礎(chǔ)和公用設(shè)施配套、保障性住房配建、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用等提出明確要求，作為相應(yīng)擬出讓地塊的出讓條件，并負(fù)責(zé)在后期項目建設(shè)中嚴(yán)格監(jiān)督落實(shí)。國土部門要會同房產(chǎn)、規(guī)劃、住建等部門按照穩(wěn)定市場的原則，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模，商品房庫存較多、去化周期較長的縣（區(qū)），要適度減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)?；驎和９?yīng)，科學(xué)合理確定每宗商住用地的出讓起始價格，并適時制定調(diào)整與地價有關(guān)的政策和制度。

（八）優(yōu)化商品住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)。對于房地產(chǎn)新項目，在符合國家政策的前提下，允許開發(fā)企業(yè)自主設(shè)計開發(fā)適應(yīng)各類市場需求的住房，允許依照規(guī)范結(jié)合項目實(shí)際合理確定停車位比例。對于在建房地產(chǎn)項目，在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整商品住房套型結(jié)構(gòu)，滿足合理的自住和改善性住房需求，已經(jīng)取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)項目需征求利害關(guān)系人的意見。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的縣（區(qū)），國土、規(guī)劃、房產(chǎn)等主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、旅游、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。“9070 政策”不再執(zhí)行，配套停車位按照調(diào)整后修建性詳細(xì)規(guī)劃戶型數(shù)量相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

（九）創(chuàng)建多元化保障房供應(yīng)模式。逐步提高棚戶區(qū)改造

過程中貨幣化補(bǔ)償安置的比例，加快搭建服務(wù)平臺，建立棚戶區(qū)安置房房源庫，引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人將商品房納入到平臺統(tǒng)一登記，作為安置住房房源，實(shí)行統(tǒng)一管理。各縣（區(qū)）在安排棚改計劃和項目時，應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑤齑媲闆r和居民意愿，按照原則上不低于 50%的比例確定本地區(qū)棚改貨幣化安置目標(biāo)，并把目標(biāo)分解落實(shí)到具體項目。自本《意見》下發(fā)之日起，各縣區(qū)一律停止批準(zhǔn)新建經(jīng)濟(jì)適用住房。公共租賃住房實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，房源籌集要從政府直接投資新建,向購買存量商品住房、在市場上長期租賃轉(zhuǎn)變。各縣區(qū)可采取政府購買或長期租賃存量商品住房的方式,也可以采取鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將存量商品住房改造為公共租賃住房的方式,由政府配租給公共租賃住房用戶。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境

（十）提高行政審批工作效率和服務(wù)水平。深化行政審批制度改革，全面清理制約住房消費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規(guī)定。對房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)國務(wù)院國辦發(fā)〔2014〕59 號文件等有關(guān)規(guī)定，推行并聯(lián)審批，縮短審批時限，提高工作效率。除全部使用國有資金投資或者國有資金占控股或主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目外，其設(shè)計、施工、監(jiān)理等由開發(fā)企業(yè)依法自主決定是否進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包，并在完成承發(fā)包活動 15 日內(nèi)，向工程所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提交書面報告，并辦理合同備案手續(xù)；開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的承包單位，對選擇的設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。及時清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高的要適當(dāng)降低。優(yōu)化房地產(chǎn)收費(fèi)征收模式，緩解企業(yè)在項目運(yùn)作前期過重的資金壓力。對信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以視情況緩收、減收、免收建筑勞務(wù)工資保證金等保證金。

（十一）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)環(huán)節(jié)規(guī)費(fèi)征繳。（有效期暫定兩年）

1、對市重點(diǎn)項目、保障性安居工程、城市綜合體，免征價格調(diào)節(jié)基金。

2、新建房地產(chǎn)開發(fā)項目的地下建筑（不含地下商業(yè)面積）和建筑底層架空層，不計入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（不包括住宅小區(qū)內(nèi)專項配套費(fèi)）收費(fèi)面積；對不使用供熱設(shè)施、燃?xì)庠O(shè)施的地下車庫、儲藏室不計入小區(qū)內(nèi)供熱、燃?xì)鈱ｍ椗涮踪M(fèi)收費(fèi)面積。具體收費(fèi)面積由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)核定，并在建設(shè)項目規(guī)劃批文和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳費(fèi)通知單中予以明確。

3、供配電設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由 100 元/平方米調(diào)整為 95 元/平方米；需建設(shè)雙電源供電的高層住宅按上述標(biāo)準(zhǔn)的 110%調(diào)整為 104.5 元/平方米收?。唤?jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、還建房、棚戶區(qū)改造中用于回遷安置住房按上述標(biāo)準(zhǔn)的 70%執(zhí)行。供配電設(shè)施配套費(fèi)在辦理臨時用電時繳納全額的 10%，臨時施工電源送電前再繳納 30%，臨時用電送電后 30 日內(nèi)再繳納 30%，其余 30%在辦理竣工驗收投入使用時繳納。對于新建開發(fā)項目，供電部門將動力電源配電設(shè)施建設(shè)范圍延伸至每棟建筑內(nèi)的動力電源箱。

4、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金在辦理施工許可時交納全額的50%以上，具備竣工驗收條件并繳納剩余保障金后，住建部門方可辦理竣工驗收備案手續(xù)。

5、散裝水泥專項管理資金在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案手續(xù)時預(yù)繳，取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證》后按照規(guī)定據(jù)實(shí)結(jié)算。

6、開發(fā)項目經(jīng)批準(zhǔn)在圍擋上設(shè)置墻面廣告的，應(yīng)當(dāng)留出20%的版面發(fā)布公益廣告，收費(fèi)面積按照 80%核算，并將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)在執(zhí)行的110 元/平方米調(diào)為72 元/平方米。

（十二）調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我市當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，對《臨沂市人民政府關(guān)于印發(fā)臨沂市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（臨政發(fā)〔2014〕32 號）進(jìn)行如下調(diào)整：重點(diǎn)監(jiān)管資金涉及的建設(shè)工程費(fèi)用不再包括應(yīng)繳納稅費(fèi)；當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度時，購房人申請購房按揭貸款的，首付款足額繳存后，按揭貸款可不再存入監(jiān)管賬戶;對于單獨(dú)辦理商品房預(yù)售許可的獨(dú)立地下車庫不再納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍；重點(diǎn)監(jiān)管資金根據(jù)施工進(jìn)度的不同適當(dāng)增加撥付節(jié)點(diǎn),加快撥付頻次。按照開發(fā)企業(yè)信用等級加大預(yù)售資金監(jiān)管差別化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，評定為 AAA、AA、A、B 級信用等級開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管資金額度分別調(diào)整為項目工程建費(fèi)用的 50%、70%、90%、100%，C 級信用等級開發(fā)企業(yè)實(shí)施預(yù)售資金全額監(jiān)管，新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫未評級的參照A 級信用等級執(zhí)行，信用等級執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以上一年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價等級為準(zhǔn)。重點(diǎn)監(jiān)管資金額度自本《意見》下發(fā)之日起兩年內(nèi)按調(diào)整后標(biāo)準(zhǔn)的 70%執(zhí)行。

（十三）多渠道、多方式消化庫存商品房。要加快完善偏遠(yuǎn)住宅小區(qū)的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施，增強(qiáng)對購房居民的吸引力。各縣（區(qū)）可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵企業(yè)將符合條件的商品房改造為公共租賃住房、電商用房（辦公倉儲加工物流一體化）、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)（SOHO、LOFT）、養(yǎng)老地產(chǎn)（“老少居”、“老人房”、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施）、旅游地產(chǎn)（分時度假酒店、家居式賓舍）等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫存與加強(qiáng)住房保障、促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。各縣（區(qū)）可結(jié)合改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件，在農(nóng)村中小學(xué)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院駐地或附近，由政府收購或租用合適的商品房，用作在編在崗的教師和醫(yī)護(hù)人員周轉(zhuǎn)宿舍，租金標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)毓沧赓U住房政策執(zhí)行；鼓勵在編在崗的農(nóng)村教師和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)護(hù)人員在縣城（區(qū)政府駐地）購買商品房，可由當(dāng)?shù)亟逃?、衛(wèi)生計生部門組織，以優(yōu)惠價格共同購買。

（十四）加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化重組，鼓勵規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展，對具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項目，允許企業(yè)以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行合作。對于經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審議確定的合作開發(fā)項目，在辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管、物業(yè)質(zhì)量保修金繳納等手續(xù)時，信用等級執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)參照其出資比例 50%以上開發(fā)企業(yè)信用等級執(zhí)行。積極吸引實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)承攬以城中村、棚戶區(qū)為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化旅游、醫(yī)療教育、養(yǎng)老養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，打造復(fù)合地產(chǎn)，培育房地產(chǎn)新的增長點(diǎn)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)節(jié)能環(huán)保的生態(tài)住宅，實(shí)現(xiàn)建筑發(fā)展模式的綠色轉(zhuǎn)型。在政府投資的保障性住房和公共建筑中積極推廣應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化建設(shè)方式，不斷提升住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平。

五、加強(qiáng)對房地產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

（十五）建立聯(lián)席會議制度。為確保各項政策規(guī)定落實(shí)到位，建立由分管副市長牽頭，發(fā)改、民政、財政、國土、住建、規(guī)劃、城管、房產(chǎn)、工商、金融、物價、地稅、人民銀行、銀監(jiān)等部門組成的住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，定期召開聯(lián)席會議，分析研判房地產(chǎn)形勢，集中解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的困難和問題，準(zhǔn)確把握市場動向，提高房地產(chǎn)政策措施的預(yù)見性和針對性，建立健全風(fēng)險防控機(jī)制。聯(lián)席會議下設(shè)綜合管理辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)和住房保障局，具體負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)落實(shí)聯(lián)席會議議定事項。

（十六）加強(qiáng)輿論正面引導(dǎo)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳，引導(dǎo)媒體全面、客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和消費(fèi)信心。加強(qiáng)輿情監(jiān)測，及時、主動澄清不實(shí)信息，形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

本《意見》自公布之日起施行，有效期至 2020 年 6 月 30日。

臨沂市人民政府

2015年11月3日