商業(yè)地產(chǎn)激進(jìn)的后果正在逐一顯現(xiàn)。以成都為例,今年以來,包括復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)、雙楠尚品廣場(chǎng)、銳力蜜中心、好一城兒童購物廣場(chǎng)等已呈現(xiàn)或正在打造中的商業(yè)項(xiàng)目或遇商戶維權(quán)、或關(guān)店、或轉(zhuǎn)讓、或停業(yè)改造。

這些現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然。近年來不少開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)看做是高投資回報(bào)的新方向,開發(fā)商無論是否有商業(yè)地產(chǎn)打造經(jīng)驗(yàn)都紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)果導(dǎo)致,越來越多的商業(yè)項(xiàng)目在前期定位不清、招商還未成熟的情況下便倉促上馬,而缺乏商業(yè)運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作期也并未發(fā)力,在各方面因素的作用下,商戶生存艱難,項(xiàng)目難以為繼。

在業(yè)內(nèi)人士看來,一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目,前期的選址、中期的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、銷售與持有劃分、后期的經(jīng)營(yíng)管理,每一個(gè)環(huán)節(jié)都是牽動(dòng)項(xiàng)目成功與否的命脈,環(huán)環(huán)相扣。做商業(yè)不能殺雞取卵,需要開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一運(yùn)營(yíng),經(jīng)營(yíng)能力較弱的開發(fā)商是很難啟動(dòng)一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。

何良栩:做商業(yè)不能殺雞取卵

商業(yè)項(xiàng)目從前期規(guī)劃,業(yè)態(tài)布局,后期運(yùn)營(yíng)都是關(guān)聯(lián)的。前期準(zhǔn)備工作不夠充分,導(dǎo)致后期招商不力,業(yè)態(tài)配比不均。

大型商業(yè)體量考量的不僅僅是項(xiàng)目地塊地段的認(rèn)知,業(yè)態(tài)規(guī)劃,人流量的互相滲透,還包括后期如何去吸引商家。大型房企前期招商比較偏定制化,所謂定制化就是下游商業(yè)資源可供選擇,而中小企業(yè)這方面的資源比較匱乏。

就目前的市場(chǎng)反應(yīng)來看,多產(chǎn)權(quán)模式不是太好,投資回報(bào)得不到長(zhǎng)期的保證。做商業(yè)不能殺雞取卵,需要開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一運(yùn)營(yíng),開發(fā)企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)能力較弱是很難啟動(dòng)一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的,這會(huì)導(dǎo)致前期開業(yè)還比較熱鬧,但在運(yùn)營(yíng)的階段就凋零,整個(gè)商業(yè)氛圍起不來,如果商業(yè)體量過大還會(huì)給后期投資者帶來失望的情緒。

冉立春:解決商業(yè)市場(chǎng)亂象 需進(jìn)行整體項(xiàng)目策劃開發(fā)

做商業(yè),單純的將商場(chǎng)內(nèi)部填滿非常容易,但是要想一個(gè)項(xiàng)目或者商圈運(yùn)營(yíng)好,項(xiàng)目(商圈)內(nèi)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商以及業(yè)態(tài)布局和組合都應(yīng)該有一個(gè)準(zhǔn)確的考慮。

最近幾年出現(xiàn)商業(yè)開發(fā)熱潮,原因在于土地性質(zhì)決定開發(fā)商無法避免的涉及商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。住宅項(xiàng)目被稱為一錘子買賣,而好的商業(yè)項(xiàng)目卻可以成就企業(yè)品牌和樹立企業(yè)形象,因此許多開發(fā)公司逐力開發(fā)進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目。另外前幾年商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行好、利潤(rùn)高,利益驅(qū)動(dòng)造成很多開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。

目前市場(chǎng)還大量存在返租模式,產(chǎn)權(quán)分割,返租進(jìn)行統(tǒng)一招商。返租之下,不管是開發(fā)商、還是商業(yè)運(yùn)管公司都必須要給商鋪經(jīng)營(yíng)者足夠的時(shí)間去培育市場(chǎng)。另外,商鋪經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行足夠的調(diào)研,知道目標(biāo)客戶群在哪里,不能盲目進(jìn)入。在商鋪經(jīng)營(yíng)進(jìn)入虧損的情況下,催租就可能激發(fā)運(yùn)管公司與商戶的矛盾,這是很多維權(quán)案例出現(xiàn)的重要原因。

解決商業(yè)市場(chǎng)亂象,需邀請(qǐng)專業(yè)的策劃公司,進(jìn)行整體項(xiàng)目策劃開發(fā)。另外差異化產(chǎn)品路線,開發(fā)有區(qū)別的產(chǎn)品也能促使項(xiàng)目銷售增長(zhǎng);而產(chǎn)權(quán)分割這種模式,應(yīng)盡量避免。

何巍:集中立項(xiàng)的商業(yè)項(xiàng)目多缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谑姓{(diào)

開發(fā)商在前期拿地的時(shí)候,政府會(huì)提一些要求,但是這些要求不一定符合商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律,也就造成了商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)。另外,很多開發(fā)商在前期調(diào)研中,很倉促的做了一些概念,這些概念成為打動(dòng)政府的要素,后期實(shí)施中,開發(fā)商被動(dòng)去實(shí)現(xiàn)。此外,當(dāng)時(shí)由于市場(chǎng)較火,開發(fā)商前期調(diào)研倉促,造成控制設(shè)計(jì)以及配合思路不清,很多項(xiàng)目,眾多業(yè)主并存的狀態(tài)(自持、返租、私人擁有)也影響項(xiàng)目的統(tǒng)一打造,統(tǒng)一進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)和規(guī)劃。

謝逸楓:大型商業(yè)綜合體需找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群體

規(guī)模較大的商業(yè)綜合體前期要做好項(xiàng)目定位,要對(duì)消費(fèi)群做針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研,找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群體。中小開發(fā)商在做商業(yè)的時(shí)候,品牌影響力較弱,不占優(yōu)勢(shì),但像萬達(dá)、華潤(rùn)這類大企業(yè)開發(fā)影響力大。對(duì)于中小企業(yè)來說,資金也是制約大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的一大因素,招商也會(huì)比較難。