自彩生活2014年6月30日上市之后，各物業(yè)管理公司爭(zhēng)先啟動(dòng)上市計(jì)劃。目前已有7家物業(yè)管理公司成功掛牌新三板 ，其中開元物業(yè)、丹田股份、東光股份、華仁物業(yè)等公司以高成長(zhǎng)及特色發(fā)展，成為新三板的亮點(diǎn)物業(yè)管理公司。

此外，房企龍頭也開始扎堆涌入物業(yè)上市大軍，在中海地產(chǎn)旗下中海物業(yè)分拆上市成功后，萬科、綠城、碧桂園等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上。那么，為何這些大牌房企開始付出大量精力發(fā)展原本不起眼的物業(yè)？強(qiáng)推物業(yè)公司上市的背后隱藏著哪些“陽謀”？

陽謀一：上市謀市值

從目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，千億房企的競(jìng)爭(zhēng)暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來行業(yè)老大的地位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。對(duì)于房企來講，未來競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。而物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，也是品牌房企構(gòu)建大平臺(tái)不可或缺的重要砝碼。

以萬科為例，今年5月22日，萬科在深圳召開股東大會(huì)，郁亮明確未來對(duì)包括物業(yè)在內(nèi)的萬億級(jí)多上市平臺(tái)控股集團(tuán)的目標(biāo)。不難看出，當(dāng)樓市進(jìn)入所謂的“白銀時(shí)代”后，萬科旨在發(fā)力物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，通過子業(yè)務(wù)的估值來謀求集團(tuán)整體的市值規(guī)模。

在香港成功上市后，彩生活股價(jià)一路攀升，甚至市值超過花樣年，可見資本市場(chǎng)比較認(rèn)可物業(yè)公司的未來成長(zhǎng)前景，甚至說物業(yè)管理行業(yè)已站在“風(fēng)口”，物業(yè)被當(dāng)做房企市值重建的平臺(tái)作用開始凸顯。

陽謀二：輕資產(chǎn)瘦身

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為“新常態(tài)”。盡管今年以來經(jīng)歷了一波樓市的小回暖，一二線城市的銷售火爆，但房企整體利潤率低于10%是不爭(zhēng)的事實(shí)，不少房企在探索“輕資產(chǎn)”模式，以求降低成本。

“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。

張宏偉認(rèn)為，從物業(yè)管理的角度來看，由于樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，購房者的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，這意味著在存量房市場(chǎng)領(lǐng)域物業(yè)公司大有所為，并且也有利于企業(yè)提升企業(yè)利潤率、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

以彩生活為例，2011年其收入是1.47億元，2014年則達(dá)3.89億元；2011年的毛利僅0.69億元，2014年高達(dá)3.1億元。

陽謀三：擁抱互聯(lián)網(wǎng) +

業(yè)內(nèi)對(duì)于物業(yè)企業(yè)上市最看重其實(shí)是其盈利模式。對(duì)于房企來說，為了更好地把握好C端消費(fèi)者需求的接口，從而可以在此基礎(chǔ)上為客戶提供增值服務(wù)，最終獲得增值服務(wù)收益，從而真正實(shí)現(xiàn)所謂的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”，而非簡(jiǎn)單的互聯(lián)網(wǎng)賣房。

從業(yè)主的需求來看，除了最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。張宏偉認(rèn)為，從物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源來講，大體上可以分為三類：

第一類為社區(qū)增值服務(wù)，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。具體來說，物業(yè)公司構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

第二類為社區(qū)增值外的附加服務(wù)，比如小額貸款服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。

此外，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益也可為物業(yè)企業(yè)帶來資產(chǎn)性收入。