近年來，隨著國際投資者不斷多樣化房地產(chǎn)投資組合，亞太區(qū)的國際資本流動(dòng)持續(xù)穩(wěn)健。截至2015年上半年，整體投資規(guī)模達(dá)130億美元，年平均增長率為9%。在此背景下，世邦魏理仕于近日發(fā)布《2015年亞太區(qū)投資指南》(下簡稱指南)，針對(duì)亞太區(qū)15個(gè)主要市場的投資條款、外國人物業(yè)產(chǎn)權(quán)限制及主要投資特征進(jìn)行全面匯總。《指南》顯示，相對(duì)于全球股票市場的近期波動(dòng)，亞太區(qū)房地產(chǎn)市場能夠?yàn)橥顿Y者提供抵御風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)厚回報(bào)。

影響亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場的政策及法規(guī)變化主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)相關(guān)的稅法變革

為了抑制投機(jī)行為，各國政府皆在近年來對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅法進(jìn)行變革。2015年8月5日，中國第十二屆全國人大常委會(huì)公布立法規(guī)劃，該規(guī)劃涵蓋房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)，標(biāo)志著中國正式進(jìn)入房地產(chǎn)稅法規(guī)劃時(shí)期。此外，中國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)營改增計(jì)劃也正式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。

報(bào)告指出，除中國外，亞太區(qū)的其他主要市場根據(jù)各國國情亦推出一系列立法措施，以實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)降溫，如，新加坡推出了嚴(yán)格的債務(wù)清償比率，限制借方的舉債杠桿比率不得超過60%;香港將印花稅增加了一倍，稅率最高可達(dá)8.5%，并將商用物業(yè)抵押貸款的最高貸款價(jià)值比提高至40%。臺(tái)灣則宣布，將于2016年1月1日開始征收資本收益稅等。

放寬外國地產(chǎn)投資限制

自2015年8月起，中國調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策，取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求，改為投資額在1000萬美元到3000萬美元的項(xiàng)目，資金要求為全部投資額的40%，投資額為3000萬美元以上的項(xiàng)目，資金要求為全部投資額的1/3。這是我國自2006年8月開始執(zhí)行嚴(yán)格的限制外資投資房地產(chǎn)政策后，首次放松限制。

此類情況在亞洲新興市場可見一斑，如，在越南，從2015年7月1日起，政府已允許外國人擁有以經(jīng)營為目的的商用物業(yè)及基于土地租賃權(quán)的住宅物業(yè)的完全所有權(quán)，未完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以轉(zhuǎn)讓給外國投資者繼續(xù)開發(fā)。印度尼西亞近來則宣布了一項(xiàng)舉措，允許外國投資者收購并買賣不低于價(jià)值印尼盾50億(約35.54萬美元)的豪華型住宅公寓。在印度，新政府放寬了外商直接投資經(jīng)濟(jì)特區(qū)的準(zhǔn)則，同時(shí)放開了退出機(jī)制。

“2014年底及2015年中，中國政府相繼發(fā)布國務(wù)院62號(hào)令和25號(hào)令，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)稅務(wù)管理、鼓勵(lì)綠色建筑開發(fā)與建設(shè)，并推出了一系列符合中國綠色生態(tài)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的利好措施，旨在吸引外國投資者進(jìn)駐。此外，受益于自貿(mào)區(qū)及前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的啟動(dòng)，中國及外國投資者都將進(jìn)一步獲利。” 世邦魏理仕執(zhí)行董事、中國投資物業(yè)部主管邵律說。

所有權(quán)限制有望進(jìn)一步松綁

在中國政府近期頒布的“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知”中，亦對(duì)外資所有權(quán)限制進(jìn)行了調(diào)整。通知指出，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。同樣，在亞洲新興市場中，鑒于各國尋求吸引國際資金的需求，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，外國人所有權(quán)限制有望在未來幾年逐漸放開。