“金九銀十”是一年里房地產(chǎn)市場最火熱的時候。眼下樓市究竟好不好？房價走勢和地區(qū)分化情況如何？請一起來看4張圖表。

先從大范圍來看，現(xiàn)在的樓市算不算景氣，在哪個區(qū)間？第一張圖表是國家房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)，根據(jù)這一統(tǒng)計，房地產(chǎn)景氣情況在今年5、6月份有一波轉(zhuǎn)折向上態(tài)勢。

與房地產(chǎn)景氣情況最為息息相關(guān)的，是宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策情況。從房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，2010年樓市開始了一輪嚴(yán)厲限購，2013年出臺“國五條”，這些都對行業(yè)景氣情況形成打壓。從第一張圖表來看，房地產(chǎn)景氣情況從去年直到今年上半年，都在走低。

不過，從2014年開始，政策環(huán)境又開始了“托底”。盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動，依次為：第一輪，部分地區(qū)逐漸松綁限購；第二輪，2014年“930”央行的限購政策調(diào)整及降息；第三輪，各地發(fā)布的購房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)；第四論，2015年“330”前后開始鼓勵自住及改善需求的政策（主要在公積金政策）；第五輪，2015年8月前后，松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、全國針對二套公積金政策松綁等。

同時，貨幣政策方面，“今年以來總體上是穩(wěn)健偏松的，2014年11月起的五次降息、四次降準(zhǔn)為市場注入了較強(qiáng)的流動性，商業(yè)銀行存貸比考核指標(biāo)淡化也在一定程度上釋放了銀行信貸的投放空間。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經(jīng)表示。

由此，具有滯后效應(yīng)的行業(yè)景氣情況，正如上圖所示，已經(jīng)進(jìn)入了周期性的復(fù)蘇階段。

知道了行業(yè)的大格局，再來說說供求關(guān)系。上面的第二張圖是從國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)里整理出來的商品房銷售情況。和景氣指數(shù)吻合的是，不管是銷售面積還是銷售額增速，都在二季度同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。

但是，整體樂觀不代表沒有區(qū)域分化。交銀金研中心根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況差異巨大。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積33560萬平方米，同比增長10.1%，中部、西部地區(qū)銷售面積分別同比增長4.2%和5.2%。銷售額的差異更為明顯，東、中、西部地區(qū)銷售額增速分別為22.2%、7.4%和4.3%。其中廣東、福建銷售面積增速均超30%，而部分地區(qū)成交情況仍然堪憂，遼寧、寧夏、山西、黑龍江商品房銷售面積較去年同比降幅均超過15%。

知道了銷售情況，上面的第三張圖，顯示的是大家最關(guān)心的房價。和銷售額基本上一摸一樣的是，房價走勢也是一頭冷一頭熱。北上廣深，尤其是發(fā)了燒的深圳房價，一路向上。70個大中城市里，相比去年同期新建商品住宅房價上漲的還有南京、杭州、武漢、寧波、廈門。

然而，不查數(shù)據(jù)或許想不到的是，除了這9個城市，余下的城市，同比新建房房價是下跌的，像丹東、湛江下跌幅度都接近10%。

看到這里，如果有朋友考慮要不要買房，還有張很重要的圖我們要看——上圖是房貸的計算。而房貸劃不劃算，反過來也對供求關(guān)系中購房者的需求有很大的刺激作用。如果模擬按按100萬房貸、等額本息計算，不算不知道的是，20年和30年期的按揭貸款月供，相比本輪降息前已分別下降10.7%和12.7%。

最后來說房價未來趨勢。未來趨勢，相信大家隨便上網(wǎng)一查，就能看到各路專家的分析。本文不再贅述各路觀點，只補(bǔ)充三點。

第一，是一句大實話：房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中、地方政府財政中，都占了太重要的位置，有一種說法也叫“經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架”了，所以房價走勢要看經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的力度和趨勢。

第二，至于北上廣深的“限購”會不會取消，被采訪者的觀點幾乎一致認(rèn)為，短期內(nèi)幾乎沒有取消限購的可能，由于現(xiàn)在的宏觀政策是要“托底蓋帽”，而一線城市的虹吸效應(yīng)仍然過于顯著。

第三，對于房產(chǎn)稅這項長效機(jī)制的落地，首先，這受立法進(jìn)程影響，征稅合法化是實施前提，而立法周期通常需要至少兩年時間，近期房地產(chǎn)稅法被補(bǔ)納入五年立法規(guī)劃；其次，房地產(chǎn)稅的覆蓋面廣，關(guān)于稅基、稅率、收繳方式的頂層設(shè)計還需針對不同群體、不同城市形成可行方案；再次，住房信息遲遲難以聯(lián)網(wǎng)，完成不動產(chǎn)登記至少要到2018年以后。