10月15日，仲量聯(lián)行發(fā)布三季度重慶房地產(chǎn)市場回顧報(bào)告，報(bào)告顯示重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目租金連續(xù)三個季度下滑，空置率已經(jīng)上升到50%以上。
但包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)、華融置地等近期都在重慶有大筆資金接盤項(xiàng)目，且銀行等金融機(jī)構(gòu)也未停止對普通投資者購置相關(guān)物業(yè)的貸款支持。
此外據(jù)仲量聯(lián)行大宗業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2015年以來重慶地區(qū)開發(fā)商物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)等現(xiàn)象也同比出現(xiàn)明顯增長。未來，開發(fā)商因資金緊張整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)象將更為普遍。
寫字樓空置超5成，銀行未現(xiàn)惜貸
仲量聯(lián)行相關(guān)報(bào)告顯示，2015年三季度，重慶優(yōu)質(zhì)辦公樓空置率高達(dá)50.1%，同比飆升了18.4個百分點(diǎn)。租金同比、環(huán)比出現(xiàn)雙降，同比下降5.2%，環(huán)比下降1.7%。重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓租金在金融2014年四季度以來，連續(xù)出現(xiàn)下滑。
2015年底，重慶優(yōu)質(zhì)辦公樓市場預(yù)計(jì)還將迎來約49萬平方米的新增供應(yīng)，其中新落成的項(xiàng)目多來自于江北嘴片區(qū)。短期間市場面對供應(yīng)量過大的問題，辦公樓空置率預(yù)計(jì)會持續(xù)高企。
“大量金融機(jī)構(gòu)在江北嘴地區(qū)擁有物業(yè)，但其自用部分有限，未來更多江北嘴地區(qū)物業(yè)將投入市場。”仲量聯(lián)行重慶商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人梁果這樣表述。
2015年到2018年，江北嘴優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)將占到重慶主城區(qū)供應(yīng)量的45%。江北嘴為重慶規(guī)劃的金融中心，現(xiàn)有包括國家開發(fā)銀行、中國人壽、安誠保險(xiǎn)等多家當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)和大型金融機(jī)構(gòu)分支在此處擁有辦公樓。
仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，在此情形下，業(yè)主勢必以降低租金來提升入駐率，整體辦公樓市場平均有效凈租金將較現(xiàn)有水平繼續(xù)下跌。
“盡管可選項(xiàng)目增多、租金條件更優(yōu)惠將在一定程度上刺激更多升級和搬遷需求，但在供應(yīng)集中放量，且當(dāng)前全國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩的背景下，我們預(yù)計(jì)新增需求短期內(nèi)將不足以消化新增供應(yīng)及存量面積，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓的空置率或?qū)⒈３指呶弧?rdquo;梁果表示。
此外，重慶市場的零售物業(yè)市場也不樂觀。仲量聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三季度重慶新增零售物業(yè)71.41萬方，市場存量達(dá)到381.93萬方。空置率達(dá)到14%，且出現(xiàn)同比、環(huán)比雙升局面，租金也出現(xiàn)同比、環(huán)比雙降。
2015年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場預(yù)計(jì)還將迎來近29萬平方米的新增供應(yīng)，包括巴南萬達(dá)廣場等3個優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目將落成開業(yè)。
“整體市場來看，競爭日益激烈將進(jìn)一步在招商運(yùn)營方面給未來項(xiàng)目及希望通過業(yè)態(tài)調(diào)整來改善經(jīng)營狀況的項(xiàng)目造成更大壓力。因此我們預(yù)計(jì)，年內(nèi)重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率或?qū)⒂兴仙?，租金或有下行的壓力?rdquo;仲量聯(lián)行重慶董事總經(jīng)理蘇仲禮表示。
但與成都市場相比，有銀行在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上出現(xiàn)對個人購置商業(yè)地產(chǎn)惜貸現(xiàn)象，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在重慶地區(qū)并未出現(xiàn)這類現(xiàn)象。
整體出讓增多，華融資產(chǎn)30億重慶接盤
值得注意的是，仲量聯(lián)行大宗業(yè)務(wù)部相關(guān)人士表示，今年以來受宏觀經(jīng)濟(jì)以及寫字樓、綜合體去化率不高等影響，一些未開工項(xiàng)目已經(jīng)在尋找第三方合作或者接盤，究其原因，仲量聯(lián)行大宗業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示主要是開發(fā)商資金緊張影響。
“重慶房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)洗牌局面。”某上市房地產(chǎn)公司高管如此表述。2015年3月以來，重慶本土知名地產(chǎn)企業(yè)晉愉集團(tuán)深陷債務(wù)旋窩，最終走向被政府重組的境地。
但另一個現(xiàn)象是，近期多家背景雄厚的房地產(chǎn)公司選擇在重慶接盤。2015年6月恒大地產(chǎn)公告將以55億元收購重慶本土開發(fā)商中渝置地（01224.HK）旗下高原國際92%的股份。接盤中渝置地位于重慶江北地區(qū)的一處商業(yè)綜合體。
近期，華融資產(chǎn)管理公司旗下華融置地接盤重慶冉家壩中心項(xiàng)目，代價(jià)逾30億。該項(xiàng)目此前由華融資產(chǎn)管理公司旗下機(jī)構(gòu)為其提供融資支持。
“項(xiàng)目的地段，加上華融的金融資源使得華融置業(yè)選擇接手上述項(xiàng)目，自持物業(yè)比重將會超過60%。”華融置業(yè)重慶分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)人士表示，今年以來重慶市場房地產(chǎn)項(xiàng)目整體出讓活躍，未來還將繼續(xù)增多。
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