有一種跟風就人云亦云，有一種盲從叫隨波逐流。若在商界，先行者發(fā)家，后行者眼紅強行入場，則是個泡沫劇。泡泡越吹越大，總有破滅的一天。

對商業(yè)地產(chǎn)而言，最忌盲從。需專業(yè)沉淀，心細如發(fā)，非一朝一夕所能完成。但人們的思維習慣于前十年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)家故事。初入市場，往往考慮占有率，跑馬圈地，先把地盤占領，再慢慢調(diào)整發(fā)展。

調(diào)整變革絕非易事。真正互聯(lián)網(wǎng)思維的創(chuàng)新變革，有時候是革自己的命。很少有企業(yè)家有勇氣向自己“揮刀”。成功與否，說的不好聽一點，是企業(yè)基因決定。轉型路上，很多企業(yè)諸多迷茫?？吹饺舾蓚€可能的出路，總想嘗試一把，個例不少。

比如購物中心，紛紛選擇改造成辦公樓?；蛘逴2O線上線下互動發(fā)展。在比如購物中心增加餐飲、兒童、娛樂等體驗互動環(huán)節(jié)。

有成功，也有失敗。不過，一個商業(yè)項目歸根結底，成功的關鍵還在于通過精準定位需求，進行商業(yè)招商及運營管理。

“商改寫”個案

隨著電商沖擊和購物中心的同質化，不少商場由于一開始定位、選址、運營的方面，已不適應時代的發(fā)展，關門歇業(yè)后，均轉為辦公樓。

曾以并購被業(yè)內(nèi)熟知的光耀東方，旗下兩大商業(yè)項目——光耀東方廣場和中關村廣場購物中心門庭冷落，出現(xiàn)擱淺跡象（地產(chǎn)中國網(wǎng)此前報道過）。時隔5月，記者走訪發(fā)現(xiàn)，兩大項目已有不少調(diào)整，其中有一部分是將商鋪、購物中心改成辦公樓。

近日，記者走訪光耀東方廣場發(fā)現(xiàn)，在原來國際特產(chǎn)博覽城區(qū)域的地下一層，現(xiàn)已改為齊家網(wǎng)家居建材生活館，試圖打造O2O線上線下互聯(lián)網(wǎng)+模式。而在原動批網(wǎng)體驗廣場區(qū)域，5樓已改為辦公樓出租。由于受限原商鋪格局，現(xiàn)被密密麻麻分割成眾多小型辦公室。除部分區(qū)域待租外，相比以前商鋪擱淺現(xiàn)象，如今辦公樓招租得到較大改善。五樓以下將調(diào)整為餐飲、兒童業(yè)態(tài)和家居床上用品等商業(yè)業(yè)態(tài)。一經(jīng)營韓國品牌的商鋪老板表示，他跟光耀東方簽了兩年合約，但繳費只繳了一年。之所以沒有再繳費，是因為商場的業(yè)態(tài)正在調(diào)整，等調(diào)整完畢后，攤位有可能重新挪動，到時候再繳這一年費用。

而位于中關村西區(qū)核心地帶的中關村廣場購物中心，光耀東方似賦予更多期望。準備與創(chuàng)業(yè)公社“聯(lián)姻”打造“中關村·東方創(chuàng)業(yè)谷”，“插足”現(xiàn)下最熱門的創(chuàng)客經(jīng)濟。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該項目歷時多月，目前仍在裝修調(diào)整中。相關資料顯示，中關村·東方創(chuàng)業(yè)谷，定位于“城市公園商業(yè)綜合體”，由創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)、生態(tài)辦公區(qū)、科技體驗區(qū)、特色餐飲區(qū)、休閑玩樂區(qū)和生活購物區(qū)六大功能區(qū)組成。計劃引入微軟、谷歌、特斯拉、百度、小米等名企，集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器、加速器、路演廣場、研發(fā)中心、培訓基地于一體。

對于業(yè)態(tài)的調(diào)整，記者致電光耀東方相關人士，對方表示，目前業(yè)態(tài)的調(diào)整還沒有最終決定。

“光耀東方老板李貴斌最早是在三線城市聊城起家，后來在一些城市收購爛尾樓及經(jīng)營不善的物業(yè)，包裝以后進行改造，進行快速銷售，所以他的運作思路一直不是按照商業(yè)零售的規(guī)律，而是快速變現(xiàn)獲取投資效益的經(jīng)營思路。”全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波表示，李貴斌收購的項目更多看重價值洼地，而很多項目本身就有瑕疵，不論是地段，還是項目自身最早的定位、內(nèi)部空間。包括光耀東方廣場還是中關村購物中心，前期瑕疵就很大，對后期運營能力考驗很大。此外，他的團隊商業(yè)運營能力也在制約長期的經(jīng)營能力。

無獨有偶。在這之前，黃怒波旗下的中坤集團，在北京的重要商業(yè)地產(chǎn)項目——大鐘寺商業(yè)廣場同樣遭遇了商業(yè)“百慕大”。這個項目在經(jīng)營三年后，功能轉型升級成辦公樓。位于望京區(qū)域的華堂商場，也將業(yè)務調(diào)整為辦公樓。

朱凌波分析認為，大鐘寺商業(yè)廣場位置雖好，靠近地鐵旁，但項目周期拖太久，建筑格局較老，周邊還有很多銷售型物業(yè)，使項目整體定位和氛圍受到一定影響。此外，品牌也沒有經(jīng)營起來。相比而言，因項目靠近地鐵口，周邊辦公樓又稀缺，所以順應市場，降低經(jīng)營難度，改成辦公樓。而洋華堂位于鬧市區(qū)較偏地段，面積也小，不足以成區(qū)域商業(yè)中心，改辦公樓是勢所必然。

紅利已逝

購物中心之所以改為辦公樓經(jīng)營，是風險控制方面比較現(xiàn)實的選擇。

中購聯(lián)中國購物中心發(fā)展委員會主任郭增利表示，中國過往的商業(yè)地產(chǎn)思路主要依賴經(jīng)濟增長紅利、消費增長紅利、人口增長紅利，也因此而誕生出很多規(guī)模較大，但是實力并不強大的商業(yè)地產(chǎn)商，如今紅利減退，如果還用傳統(tǒng)的粗放型的發(fā)展思維，將難免遇到重重阻力，甚至難以為繼。

總體上來講，2015年購物中心總體營業(yè)額保持相對較好的增長，但由于結構正在進一步分化，強者更強的馬太效應日趨明顯。部分定位不夠清晰，以及由于分布密度過大而導致的惡性競爭明顯的區(qū)域，購物中心遭遇一定的業(yè)績增長壓力。購物中心新項目雖然繼續(xù)保持增長，但招商壓力比過往時期進一步放大，延期開業(yè)或者無法正常開業(yè)的比重可能會有所增加。

之所以出現(xiàn)如此局面，背后與地方財政不無關系。事實上，由于政府過于追求短期的土地財政收入，并且對開發(fā)周期的要求和限定并不科學合理，造成很多城市商業(yè)地產(chǎn)投入市場后，無法形成真正的商業(yè)吸引力，轉為辦公樓或者專業(yè)市場等現(xiàn)象已經(jīng)成為新的常態(tài)。與此同時，商家面對客戶需求、變化，也沒能積極調(diào)整、升級。

其中，值得注意的是，很多商業(yè)發(fā)展更趨向強調(diào)和追捧所謂的“體驗化”，并且出現(xiàn)了一窩蜂的現(xiàn)象，并快速形成新的同質化現(xiàn)象。

郭增利表示，只追求表象的體驗消費，正在使商業(yè)面臨較大的窘境。綜合看，大部分體驗類商戶的經(jīng)營情況并不樂觀。例如餐飲品牌，SUIRAN 數(shù)量增長明顯，但是由于更多品牌特色并不鮮明，并受人力和采購成本持續(xù)增長的影響，盈利表現(xiàn)并不理想。未來市場，出現(xiàn)一波新的體驗類品牌關店的現(xiàn)象將在所難免。

相對應的，目前辦公樓在一線和二線強城市的發(fā)展較為平穩(wěn)，但是受制于整體經(jīng)濟增長減緩，除了少數(shù)城市的核心區(qū)域，辦公樓租金增長并不明顯?？傮w上，辦公樓市場進入相對的平穩(wěn)發(fā)展時期。不過，大部分二三線城市的辦公樓已經(jīng)遇到一定的開發(fā)和承租壓力，辦公樓銷售的去化速度有所減慢，租賃市場也有所降溫。

不過，相比正規(guī)辦公樓，這些項目受格局所限，建筑陳舊，縱深較深等先天因素，即便是改造為辦公樓，很多區(qū)域陽光無法找到，只適合做一些小公司的辦公地點。

考驗綜合實力

值得注意的是，不少商家將商場改為寫字樓，背后還看重了目前正火熱的創(chuàng)客經(jīng)濟。

不過，朱凌波提醒大家，創(chuàng)客空間在北京雖然有未來，但單純地將經(jīng)營不好的商業(yè)改成簡單的聯(lián)合辦公，是滿足不了大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)的年輕人需求。

“創(chuàng)客空間沒有主題，沒有很好的定位，沒有抓住年輕人特殊的生活方式，僅僅是對傳統(tǒng)寫字樓的再造、改造，我覺得難以滿足市場的需求，也很難做好。” 朱凌波如是說。

事實上，毛大慶的優(yōu)客工場，有一個口號“桌子只是入口”。背后創(chuàng)造的是整個產(chǎn)業(yè)鏈的服務，包括引入品牌，引入代表性的業(yè)態(tài)以及知名的藝人和明星企業(yè)，打造校園文化相關氛圍。而要做好，并非易事。

從這一層面上再看中關村廣場購物中心的轉型。朱凌波表示，“李貴斌是金融出身，注重投資，但是商業(yè)地產(chǎn)需要長期運營，在商業(yè)運營能力，包括創(chuàng)客空間等方面，都需要真正轉為互聯(lián)網(wǎng)思維。即便是萬達，騰百萬的結合，如果不改變思路，按照互聯(lián)網(wǎng)的思維方式也很難做成。脫胎換骨才能涅槃再生，僅僅是轉型，微創(chuàng)新，加上物業(yè)本身的缺點，未來的前景令人擔憂。

“對于中國商業(yè)發(fā)展環(huán)境而言，創(chuàng)新還是一句口號，對創(chuàng)新的風險和代價，大多數(shù)的企業(yè)沒有充分的思想準備和勇氣，也難有能力應對和承擔，而表象的創(chuàng)新、深度的模仿還是商業(yè)最大的通病，需要從根本上加以扭轉。”郭增利強調(diào)說。

事實上，進入經(jīng)濟增長新常態(tài)后，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略將轉向依靠專業(yè)操作實力、綜合團隊實力、低成本資金獲取能力實現(xiàn)新的發(fā)展和新的增長，特別是要把對消費者精神上的滿足作為重要的發(fā)展目標。

在此基礎上，一個現(xiàn)實的考量是：面對來勢洶洶的互聯(lián)網(wǎng)，包括萬達在內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)該如何創(chuàng)新發(fā)展？如何在O2O上有所作為？

實際上，目前包括萬達在內(nèi)，還未找到一個成型的模式，各個企業(yè)也都在摸索。大家都認為線上取代不了線下，線下也取代不了線上，但應該以什么模式來實現(xiàn)還存在爭議。

對此，郭增利認為，O2O不是什么新生事物或者某項專業(yè)創(chuàng)新，因為線上和線下的融合互動，在有O2O概念之前就已經(jīng)有所發(fā)展，國際上稱為“全渠道”， 即用實體渠道、電商渠道和移動渠道形成組合型的零售渠道，強調(diào)其之間的互動和協(xié)同效應，從而更好地滿足消費者無差別的銷售訴求和服務體驗。O2O在中國，更大程度上是一種單純的概念，由互聯(lián)網(wǎng)投資公司吹捧出來的概念。

而朱凌波認為，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是實體經(jīng)濟，如何運用互聯(lián)網(wǎng)手段轉型，對企業(yè)而言，挑戰(zhàn)巨大：第一，要真正打造線上線下一體化的模式，而非分離。第二，要想明白，已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)搶走的市場份額，已經(jīng)很難再搶奪回來。只有抓住人們的社交經(jīng)濟，現(xiàn)實感、動態(tài)生活的體驗業(yè)態(tài)，加強體驗經(jīng)濟的創(chuàng)新才有未來。

“創(chuàng)新的一種來源于原創(chuàng)，民族自有品牌，企業(yè)自有品牌，項目自有品牌，這是國內(nèi)商業(yè)最缺的，因此，要鼓勵民族、企業(yè)加大自有品牌的創(chuàng)新力度。第二種是加大微創(chuàng)新，包括建筑形象，服務差異化，音樂、燈光的不同，導購等細化方面加大功夫。”朱凌波說。