國(guó)慶假期剛過(guò)，央行就接連實(shí)施了兩條新的信貸刺激政策，一條是刪除了實(shí)施已有20年之久的商業(yè)銀行75%存貸比監(jiān)管指標(biāo)。即原本銀行吸收100元的存款，只能放出75元的貸款，另外25元必須留存下來(lái)。而取消存貸比以后，理論上，那25%也可以放貸。只此一項(xiàng)，就有人估計(jì)，可以增加7萬(wàn)億的可貸款量，樓市股市將成為資金的重要入口。
如果說(shuō)上述的新政是釋放了大量的可流動(dòng)資金，那么另一條新政則是可以通過(guò)貸款再抵押輕易獲得更多的資金。
10月11日，中國(guó)人民銀行在前期山東、廣東開(kāi)展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，決定在上海、天津、遼寧、江蘇、湖北、四川、陜西、北京、重慶等9省(市)推廣試點(diǎn)。目前全國(guó)有11個(gè)省(市)開(kāi)展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)。
有人這樣形象地解釋“信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款”：先貸一百萬(wàn)，質(zhì)押后減去一定折扣(比如30%)后可以再貸款(70萬(wàn))。
不難看出，無(wú)論是購(gòu)房人還是房企，在新的信貸政策下，獲得錢的門檻進(jìn)一步降低，也意味著買房將更加容易，一些聲音認(rèn)為此次的金融刺激將類似于2008年時(shí)的4萬(wàn)億救市，將再次拉著房?jī)r(jià)暴漲。但《北京青年報(bào)》在采訪了多位業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，雖然地產(chǎn)圈對(duì)于新政策刺激購(gòu)房的作用非?？春?，但并不認(rèn)為會(huì)像2008年那樣開(kāi)啟房?jī)r(jià)的無(wú)節(jié)制地大漲。
量化寬松下銀行追著放貸款
國(guó)慶假期后實(shí)施的兩個(gè)新信貸政策，被專家解讀為中國(guó)版的新一輪量化寬松政策，取消存貸比，再實(shí)行信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款后，有人預(yù)期可向市場(chǎng)釋放出7萬(wàn)億，甚至10萬(wàn)億的資金。在這樣的情況下，各大銀行都開(kāi)始了積極動(dòng)員放貸款。
去年底在北五環(huán)買房的張女士，在國(guó)外度假時(shí)接到銷售的電話，說(shuō)房子提前封頂了，讓她聯(lián)系銀行準(zhǔn)備貸款的事宜，并且要一個(gè)月內(nèi)辦理完手續(xù)。但等到張女士回國(guó)時(shí)，距離開(kāi)發(fā)商的期限只剩兩周時(shí)間了。焦急的張女士本以為到了年底，銀行貸款額度會(huì)收緊，房貸審批怎么也要一兩個(gè)月，會(huì)錯(cuò)過(guò)約定的時(shí)間。但令她意外的是，她把所有貸款材料湊齊后，僅過(guò)了3個(gè)工作日，銀行的核查電話就打來(lái)了，只是簡(jiǎn)單地問(wèn)了幾個(gè)問(wèn)題后她就順利通過(guò)了核查，最后趕在開(kāi)發(fā)商的期限前，總額400余萬(wàn)元，按照首套房88折計(jì)算的房貸就順利獲批。
“以前總是看到報(bào)道說(shuō)年底銀行放貸慢，卻沒(méi)想到自己辦時(shí)這么順利。”張女士表示，和她一起買房的業(yè)主們，也都在十幾個(gè)工作日左右，就拿到了貸款。
鏈家網(wǎng)研究院李巧玲告訴北青報(bào)記者，以往在年底，銀行貸款額度出現(xiàn)緊張是很普遍的現(xiàn)象，說(shuō)一個(gè)半月放款往往拖到2個(gè)月，甚至有一段時(shí)期客戶要將近半年才可以拿到尾款，不過(guò)今年這個(gè)現(xiàn)象基本沒(méi)有出現(xiàn)，目前客戶手續(xù)齊全的話，從面簽到拿到尾款，最快只需要一個(gè)月的時(shí)間，從銀行得到的反饋是，貸款額度比較充足。
不僅是個(gè)人信貸，許多銀行還在追著開(kāi)發(fā)商放貸款。某大型房企在東壩項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人私下對(duì)北青報(bào)記者表示，銀行做事普遍是錦上添花，少有雪中送炭。前兩年樓市調(diào)控，開(kāi)發(fā)商勒緊褲腰帶過(guò)日子時(shí)，想找銀行貸款難上加難，但如今各家房企的房子賣得都不錯(cuò)，回款也有保障，并不缺錢，銀行卻追在后面放貸款。就十一過(guò)后這一周時(shí)間里，就有三家銀行找上門來(lái)和他談合作。
能夠更輕易地獲得貸款，讓上述負(fù)責(zé)人并不著急賣房回款，他認(rèn)為可以等一等，待市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖后，通過(guò)更高的溢價(jià)賣房來(lái)償還貸款。
滾雪球式的信貸刺激或?qū)⒗邩鞘?/strong>
無(wú)論是買房人還是賣房的開(kāi)發(fā)商都感覺(jué)到今年獲得銀行的錢更容易了。事實(shí)上，銀行的信貸寬松政策并不是十一后突然實(shí)施的，從2014年全國(guó)樓市降溫之后，政策就不斷出現(xiàn)放松基調(diào)。限外令松綁，不再限制境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在大陸購(gòu)房；公積金貸款不斷降低門檻，最低首付款比例由30%降低至20%；年內(nèi)連續(xù)的降準(zhǔn)和降息刺激；非限購(gòu)城市首套房商貸首付比例最低降至25%；以及現(xiàn)在新實(shí)施的信貸刺激，短短半年之內(nèi)，出臺(tái)的新政策全都被認(rèn)為將刺激樓市，多項(xiàng)政策結(jié)合在一起的滾雪球效應(yīng)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)將保證今年樓市交易的繁榮。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年在對(duì)購(gòu)房需求影響最大的房貸政策環(huán)節(jié)，可謂“窮追猛打”式的放松。無(wú)論是公積金還是商業(yè)貸款的買房人，都將以更快的效率和更大的規(guī)模來(lái)獲取買房資金。這也導(dǎo)致一些像北京這樣的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月6日，北京國(guó)慶長(zhǎng)假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為353套，二手房住宅簽約套數(shù)為55套。從成交價(jià)格看，商品住宅成交均價(jià)為每平方米24780元，同比上漲16.8%，創(chuàng)下了歷年國(guó)慶黃金周的新高。
對(duì)此，李巧玲認(rèn)為，中秋假期和國(guó)慶假期相連，使得人們更傾向于外出旅游，但樓市成交仍舊表現(xiàn)不俗，第二周更是出現(xiàn)了大步回暖的現(xiàn)象，表明當(dāng)前樓市人氣很旺。另外，9月以來(lái)央行陸續(xù)出臺(tái)進(jìn)一步寬松的金融政策，使得購(gòu)房難度再次下降，并與9月30日提出在不限購(gòu)城市推行首套貸款首付比例降至25%的政策，這釋放出國(guó)家將進(jìn)一步提振房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號(hào)，購(gòu)房人對(duì)于樓市價(jià)格的預(yù)期也明顯上升。
再現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲幾乎不可能
盡管接連的新政刺激樓市出現(xiàn)了漲價(jià)，正如十一樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)的一樣。但對(duì)于市場(chǎng)上流傳的此輪刺激相當(dāng)于2008年4萬(wàn)億刺激，將拉升房?jī)r(jià)暴漲的理論，卻并未在業(yè)內(nèi)獲得認(rèn)可。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，當(dāng)年的4萬(wàn)億刺激，因?yàn)闆](méi)有限制流向，直接間接甚至超過(guò)30%的資金流向了房地產(chǎn)，也對(duì)房地產(chǎn)形成了刺激。而如今的量化寬松政策，目的并不是為了直接刺激樓市，更多是扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但對(duì)樓市來(lái)說(shuō)仍偏利好，表明寬松政策是未來(lái)的大方向。只不過(guò)這種利好，難以支撐2008年后的暴漲。
另外，龍頭房企們并不差錢，也導(dǎo)致如今的刺激政策很難大幅推高房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)顯示，許多房地產(chǎn)公司都發(fā)行了巨額的公司債，且利率次第下行。比如，萬(wàn)科9月25日發(fā)行的2015年第一期50億元公司債券，利率僅3.5%，創(chuàng)下新低。
再有就是，限購(gòu)導(dǎo)致的投資需求被明顯遏制，雖然個(gè)別樓盤尤其是商住樓仍有較大的投資比例，但最重要的住宅市場(chǎng)，投資被限購(gòu)控制的依舊很嚴(yán)，而如果投資需求不能順利流入樓市，再寬松的貨幣刺激，也難以形成2009年、2010年那樣的房?jī)r(jià)失控暴漲。
最后，數(shù)據(jù)顯示，北京樓市住宅的成交均價(jià)已經(jīng)突破3萬(wàn)元/平方米，而高端住宅更是動(dòng)輒10萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)處于非常高的價(jià)位，在這樣的基數(shù)面前，大幅增長(zhǎng)甚至翻番都是很難達(dá)到的。因此，業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計(jì)，政策刺激下，買房成本的降低會(huì)刺激更多購(gòu)房人入市，但也不必太過(guò)擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)因此出現(xiàn)無(wú)節(jié)制地暴漲。
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