萬(wàn)科一向?qū)Ｗ⒌钠胀ㄗ≌I(lǐng)域已不再有高增長(zhǎng)，這從萬(wàn)科年報(bào)數(shù)據(jù)可見一斑：2011年至2014年，萬(wàn)科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

萬(wàn)科(000002.SZ)商業(yè)地產(chǎn)投資正在尋求新的突破。

9月25日，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、主要分管萬(wàn)科集團(tuán)商用物業(yè)的丁長(zhǎng)峰在易居沃頓房地產(chǎn)研修班北京課程段授課時(shí)，談及萬(wàn)科為何介入商業(yè)地產(chǎn)，此前不做是因?yàn)闆]有資金沉淀無(wú)法實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、拿不到便宜的地，而現(xiàn)在是“不得不做”。

一個(gè)事實(shí)是，萬(wàn)科一向?qū)Ｗ⒌钠胀ㄗ≌I(lǐng)域已不再有高增長(zhǎng)，這從萬(wàn)科年報(bào)數(shù)據(jù)可見一斑：2011年至2014年，萬(wàn)科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

在商業(yè)地產(chǎn)介入路徑上，萬(wàn)科內(nèi)外兩路并進(jìn)，外部與基金進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)合作，內(nèi)部則通過(guò)成立資本管理平臺(tái)進(jìn)行兼并收購(gòu)，從而有效解決商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀過(guò)多的問(wèn)題。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時(shí)獲悉，萬(wàn)科內(nèi)部新成立的萬(wàn)丈資本有限公司，首席執(zhí)行官由丁長(zhǎng)峰出任。丁長(zhǎng)峰透露萬(wàn)丈資本的主要業(yè)務(wù)是金融和城市存量資產(chǎn)的收購(gòu)改造。

上海九項(xiàng)目齊發(fā)

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科商業(yè)總建筑面積已超過(guò)1400萬(wàn)平方米，包括217萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、70.25萬(wàn)平方米酒店及服務(wù)式公寓、442萬(wàn)平方米寫字樓。其中，非住宅業(yè)務(wù)總資產(chǎn)超過(guò)1900億元，共計(jì)25個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)在建或者規(guī)劃中，截至目前有5個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)已開業(yè)，至2016年末將同時(shí)運(yùn)營(yíng)10個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)，總資產(chǎn)將達(dá)到304億元。

克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的劣勢(shì)在于，缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)尤其是高端辦公的經(jīng)驗(yàn)，目前還沒有拿得出手的案例，因此他們通過(guò)引入各種基金做輕資產(chǎn)，希望另辟蹊徑。而做輕資產(chǎn)考驗(yàn)的就是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，如果運(yùn)營(yíng)能力不提高，資金實(shí)力再雄厚也需要交學(xué)費(fèi)。

據(jù)透露，萬(wàn)科上海2015年內(nèi)會(huì)有5萬(wàn)平方米商業(yè)面積入市，明年5月份再供應(yīng)5萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到2020年，萬(wàn)科上海至少會(huì)布局4個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)，3個(gè)萬(wàn)科中心。

經(jīng)過(guò)3年發(fā)展，上海已是萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)布局最大區(qū)域之一。目前上海萬(wàn)科廣場(chǎng)、徐匯萬(wàn)科中心、濱江萬(wàn)科中心等9個(gè)項(xiàng)目已陸續(xù)進(jìn)入招商階段，接下來(lái)就是開業(yè)。

萬(wàn)科商用資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理葉挺曾透露萬(wàn)科在商業(yè)用地選址法則：核心商務(wù)區(qū)、具備高增長(zhǎng)潛力的新興商業(yè)區(qū)，預(yù)期可以迅速成熟的、必須跟軌道交通結(jié)合的片區(qū)。他指出萬(wàn)科比較看好的都是軌道交通節(jié)點(diǎn)、大型商業(yè)區(qū)、甚至整個(gè)長(zhǎng)三角的核心驅(qū)動(dòng)區(qū)。例如浦東 陸家嘴 周邊的經(jīng)濟(jì)外溢區(qū)，又例如位于七寶的萬(wàn)科廣場(chǎng)不僅處于兩條地鐵交匯處，周邊人口甚至都超過(guò)50萬(wàn)。

萬(wàn)丈資本主攻方向

投資者首先看到的，是萬(wàn)科的資本運(yùn)作能力雄厚，年報(bào)顯示，截至2014年底，萬(wàn)科擁有貨幣資金627.3億元，現(xiàn)金流凈額417.2億元。而凈負(fù)債率降到了5.4%。

萬(wàn)科的住宅項(xiàng)目大多數(shù)采用信托模式解決現(xiàn)金流，而在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬(wàn)科也從不避諱對(duì)投資者坦言其態(tài)度謹(jǐn)慎。近兩年來(lái)，萬(wàn)科和鐵獅門、凱雷、領(lǐng)匯、黑石、麥格理、GIC、東方藏山等基金合作，還成立了前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型基金。

有了上述這個(gè)外部資本的合作經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)科在內(nèi)部成立萬(wàn)丈資本則是水到渠成。

此前，據(jù)媒體披露，萬(wàn)丈資本有限公司是萬(wàn)科V Capital計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體，在香港設(shè)立。而V Capital計(jì)劃主要針對(duì)金融和投資業(yè)務(wù)，是萬(wàn)科應(yīng)對(duì)住宅由增量轉(zhuǎn)向存量時(shí)代而做出的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)之一，以金融化為主要運(yùn)作方式。萬(wàn)丈資本為私人股份有限公司，初期募集規(guī)模不小于100億元(并非注冊(cè)資本金，香港設(shè)立公司不需注冊(cè)資本金)。

萬(wàn)丈資本作為新成立的一個(gè)資金平臺(tái)，將專注于城市更新和核心資產(chǎn)的收購(gòu)改造，目的就是配合各地有商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資與提供服務(wù)，萬(wàn)丈資本將作為資本方，介入萬(wàn)科自身甚至其他項(xiàng)目。

從丁長(zhǎng)峰推動(dòng)200億規(guī)模的V Capital就可以看出，萬(wàn)科萬(wàn)丈資本也是要玩存量資產(chǎn)的打法，而這正是萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如上海虹橋萬(wàn)科中心，此前就將90%股權(quán)賣給GIC，自己保留10%，但萬(wàn)科全權(quán)負(fù)責(zé)招商和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。9月28日，葉挺接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)認(rèn)為，萬(wàn)丈資本后期或許會(huì)介入萬(wàn)科上海其他商業(yè)項(xiàng)目。

正如丁長(zhǎng)峰所言，大型綜合項(xiàng)目中，要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)即售部分和持有經(jīng)營(yíng)部分進(jìn)行土地成本重置，這是所有定位的前提。

這也透露了萬(wàn)科的商業(yè)野心不止于綜合體。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，萬(wàn)科日前中標(biāo)上海徐涇地鐵上蓋TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積共46萬(wàn)平方米，其中18萬(wàn)平方米為商辦寫字樓，由上海 申通地鐵 、上海軌道交通上蓋物業(yè)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)于今年2月2日聯(lián)合競(jìng)得，成交價(jià)219787萬(wàn)元。根據(jù)初步規(guī)劃，徐涇TOD項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年之前開業(yè)運(yùn)營(yíng)。

此前的9月22日，珠海市住城建局發(fā)布公告顯示，萬(wàn)科在今年2月28日競(jìng)得的約19.3萬(wàn)平方米的商住地，將建成“萬(wàn)科城市中心”，成為上沖TOD小鎮(zhèn)的組成部分。該項(xiàng)目位于上沖片區(qū)上沖車輛基地北側(cè)，建設(shè)單位為珠海市萬(wàn)有引力房產(chǎn)有限公司。