停滯多年的公募REITs終于破冰。9月24日，時代周報記者從鵬華基金獲悉，國內(nèi)第一只公募房地產(chǎn)信托投資基金—鵬華前海萬科REITs基金將于9月30日在深交所上市交易，屆時普通投資者大約用1萬元，即可成為前海綜合性辦公場地—前海企業(yè)公館的房東。而在這只產(chǎn)品誕生之前，國內(nèi)投資者如果想?yún)⑴cRETIs投資則至少需要100萬元。
9月24日，時代周報記者采訪的多個機構(gòu)人士普遍認為，此次公募REITs的破冰具有重大意義，預計上市后會受到熱捧。“不僅為政府和企業(yè)及廣大公眾投資人公私合作關(guān)系實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活和新區(qū)開發(fā)融資新途徑提供了藍本，而且昭示著RETIs這類在海外市場作為現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大資產(chǎn)，進入了中國內(nèi)地居民的資產(chǎn)配置。”鵬華基金副總裁高鵬表示。
招商證券研發(fā)中心債券研究主管孫彬彬告訴記者，公募REITs基金的推出降低了投資者投資于商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻，為投資者提供了股票、債券之外新的資產(chǎn)配置領(lǐng)域。
REITs的國內(nèi)試水
REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。
這類產(chǎn)品自上世紀60年代在美國誕生后，經(jīng)過多年發(fā)展其優(yōu)勢獲得認可，并從上世紀90年代中后期大規(guī)模發(fā)展。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2014年，全球共27個國家有上市的REITs市場，共有783只REITs產(chǎn)品在公開市場進行交易。目前，全球REITs總市值已經(jīng)超過1.3萬億美元，2003-2013年市場年均復合增長率15%，總市值占到全球上市房地產(chǎn)市值份額的45%。
據(jù)時代周報記者了解，REITs快速發(fā)展的原因在于其較高的收益率。根據(jù)美國REITs行業(yè)協(xié)會2014年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去的35年中，權(quán)益型REITs的回報甚至略高于標普500；而REITs規(guī)定每年90%可分配收入給份額持有人，大大增加了再投資回報。REITs長期收益率穩(wěn)居各大類資產(chǎn)收益率榜首。
不僅是國外，REITs在國內(nèi)的市場空間也十分廣闊。據(jù)海通證券測算，如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占比看，未來我國發(fā)展REITs 初期的規(guī)模將達704.88 億元，再比對美國REITs發(fā)展歷程，可預計我國未來上市REITs 規(guī)模將達7.72 萬億元。
國內(nèi)機構(gòu)對REITS產(chǎn)品也是覬覦已久，但由于登記、上市交易和退出機制不完善，以及審批流程復雜、資產(chǎn)評估難，REITs產(chǎn)品一直難以推進。
去年中信證券推行了兩款類REITs產(chǎn)品，一是“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，二是中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃。前者成功實現(xiàn)了在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓；后者推出了售后返租。
但兩款產(chǎn)品都以私募形式發(fā)行，對投資者人數(shù)、資金起點均有較高門檻要求。因此交易量和流動性都不樂觀，某種程度上失去了REITs的交易功能。
在國內(nèi)，鵬華基金是較早介入REITs研究和投資的基金公司，自2011年推出首只QDII版REITs投資基金鵬華美國房地產(chǎn)之后，就一直保持在REITs領(lǐng)域的深耕細作，這無疑將為鵬華前海萬科REITs的后期運作提供了強有力的支持。
據(jù)時代周報記者了解，2012年開始，鵬華基金就已啟動中國公募REITs基金的設(shè)立準備工作，并與深圳市前海管理局開展了廣泛的合作調(diào)研。
2014年8月，鵬華基金抽調(diào)多部門的業(yè)務(wù)骨干成立了REITs項目小組，由該公司副總裁高鵬負責項目組的全盤工作，在完成項目風險評估、盡職調(diào)查、方案設(shè)計、定價談判、稅務(wù)處理和商業(yè)談判等一系列工作后，終于成功完成了首單中國公募REITs基金。
根據(jù)基金合同介紹，鵬華前海萬科REITs實際上是一只封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金，有10年的封閉期，基金封閉運作期屆滿，基金轉(zhuǎn)為上市開放式基金（LOF）。該基金6月26日開始募集，僅用4天，30億元的份額就售罄，基金已于7月7日宣告合同生效，進入運作期。
規(guī)模會不斷擴大
9月16日，鵬華基金曾公告稱，鵬華前海萬科REITs將以9月18日為基準日進行份額折算，以及上市交易規(guī)則變更，基金進入上市前的最后準備階段。
根據(jù)公告，折算后，持有人持有的基金份額將縮小100倍，基金凈值也同步調(diào)整。同時，基金最小買入申報數(shù)量變更為100份，二級市場交易門檻為1萬元起。
事實上，在鵬華前海萬科REITs之前，普通投資者對REITs類產(chǎn)品是望塵莫及的。之前國內(nèi)試水的REITs都以私募形式發(fā)行，對投資者人數(shù)、資金起點均有較高門檻要求。以去年5月份中信證券推出私募REITs產(chǎn)品—中信啟航為例，參與的門檻分兩檔，分別為500萬元、3000萬元。
據(jù)時代周報記者了解，鵬華前海萬科REITs基金將以不高于基金合同生效日基金總資產(chǎn)50%的比例投資于目標公司（深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司及其組織形式變更后的實體）股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機會；還將以不低于50% 的基金資產(chǎn)投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機會。
鵬華基金副總裁高鵬表示，REITs能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效化解當前房地產(chǎn)金融風險。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴重依賴于銀行貸款及理財產(chǎn)品，融資渠道單一，風險集中。
鵬華基金方面認為，這有利于拓寬資本市場的廣度與深度，不僅可以為中小投資者提供一個投資于房地產(chǎn)市場的通道，降低房地產(chǎn)投資的進入門檻，而且在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，更好地滿足企業(yè)與居民的投融資需求。
在時代周報記者參與的一次論壇上，深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡表示，作為在海外市場運作成熟的一類資產(chǎn)證券化投資品種，REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性、高成長性等特征，長期以來被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，是重要的分紅產(chǎn)品，可以增加資產(chǎn)配置的多樣性，一定程度地分散投資風險。
林凡表示，鵬華前海萬科REITs作為首只公募REITs推出后，已經(jīng)有眾多基金公司主動找上門，積極性很高。“未來國內(nèi)的REITs品種會不斷增加，規(guī)模會不斷擴大，并成為資本市場的一個重要產(chǎn)品。”
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