進入2015年，房地產(chǎn)與金融的結(jié)合出現(xiàn)提速跡象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企紛紛抓住機會再融資，以充實財力完成擴張；另一方面，在金融資本助力下，中小型房企出現(xiàn)一波并購潮，行業(yè)集中度加速提升。

對已擁有資本平臺的上市房企而言，如何扭轉(zhuǎn)低估值的被動局面？對于尚未上市的中小型房企而言，還有沒有通過嫁接資本做強的機會？9月24日，在由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的“第五屆中國價值地產(chǎn)年會”上，和君集團資深合伙人矯培民、昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強等金融資本界人士就此進行了一場精彩紛呈的探討。

三前提助房企做大市值

今年以來，萬達商業(yè)與富力地產(chǎn)籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市，碧桂園的教育業(yè)務(wù)、恒大的礦泉水等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也試圖通過分拆實現(xiàn)在A股上市。一時間，資本運作成為地產(chǎn)大佬最熱衷的事情。

在房地產(chǎn)金融化年代，地產(chǎn)大佬除考慮怎樣才能更好地賣房子外，還得思考如何通過資本運作把公司市值做大。在中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰看來,由于此前A股一度暫停房企在資本市場融資，上市房企市值管理動力并不是很強，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，加上地產(chǎn)股估值相對較低，對房企而言，與其在短期內(nèi)改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，畢竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更為強烈。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,目前，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型難題,無論是轉(zhuǎn)向哪個方向，充裕的資金是重要因素，如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來更大的資金保障。

盡管A股市場一度對房企轉(zhuǎn)型概念極為追捧，但至今有實質(zhì)性效果的企業(yè)寥寥可數(shù)。在三六五網(wǎng)副總裁李智看來，盡管不少上市房企都把轉(zhuǎn)型當(dāng)作市值管理的工具，但尋求轉(zhuǎn)型并非一定奏效。

房地產(chǎn)企業(yè)想吸引投資者關(guān)注，甚至給予更高估值，有三個重要前提：首先是明確定位，清晰到底是選擇深耕市場還是轉(zhuǎn)型，不是每家房企都具備轉(zhuǎn)型的條件。其次就是找準(zhǔn)基因，清楚哪些新行業(yè)是適合的，不要盲目進入新的市場。最后就是要懂得向投資者“說故事”，讓投資者了解轉(zhuǎn)型的市場空間有多大，從而堅定資本市場的信心，推動市值增長。

相對于已上市的房企，由于A股已暫停IPO，就那些徘徊在資本市場大門外的房企而言，到H股上市幾乎是唯一選擇。何強認(rèn)為，盡管到H股IPO的估值遠低于內(nèi)地，但房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，上市有助于企業(yè)打通融資渠道并降低融資成本，因此即便是估值比較低，有條件的房企還是盡量爭取上市。

中小房企聯(lián)合可突圍

相對于已擁有上市資格的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大量非上市中小型房企由于不具備暢通的融資渠道，在行業(yè)加速整合的大格局下，如何在強者恒強的格局下生存并非易事。

在何強看來，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出兩大趨勢：一是產(chǎn)業(yè)集中化趨勢，即20%的企業(yè)掌握著80%的市場，類似現(xiàn)在的家電行業(yè)，對于剩余80%企業(yè)而言，他們只占有20%市場空間；第二是產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)證券化的趨勢，過去十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，行業(yè)也沒有分享的意愿，但未來十年將是分享的時代，無論是上市還是如今火爆的眾籌概念，它的本質(zhì)都是分享經(jīng)濟，通過分享利潤與共擔(dān)風(fēng)險實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。“大型房企在突破規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化和證券化上難度并不大，問題更多出在中小企業(yè)身上。”何強表示，以往中小企業(yè)面臨的出路，要么是轉(zhuǎn)型，要么就是賣掉，現(xiàn)在有一條新的路徑，叫做“聯(lián)合”。目前九鼎有一個商業(yè)項目計劃，旨在幫助中小型商業(yè)地產(chǎn)公司，聯(lián)合起來打造一個比較大的平臺，其做法是讓商管公司的股東成為項目平臺股東，由平臺掌管這些商管公司的股權(quán)，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務(wù)平臺。

根據(jù)何強的設(shè)想，這個商業(yè)項目計劃在全國范圍內(nèi)聯(lián)合數(shù)百家線下實體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務(wù)類上市公司，預(yù)計整合后的平臺公司利潤達到10億元，市值在兩三百億元，并最終實現(xiàn)在資本市場的突破。