但與前四次“負(fù)利率”不同的是，當(dāng)前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分的三四線依然深陷高庫(kù)存泥沼，樓價(jià)在低迷中徘徊。
2015年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，實(shí)體低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而樓市依然暢旺。
8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正；這也是最近16個(gè)月來(lái)，首次出現(xiàn)半數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲。
這背后，是房地產(chǎn)調(diào)控6年來(lái)最大的寬松政策出臺(tái)，以及不斷的降準(zhǔn)降息帶來(lái)的“負(fù)利率”時(shí)代再次來(lái)臨，房地產(chǎn)保值增值功能凸顯。
但與前四次“負(fù)利率”不同的是，當(dāng)前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分的三四線依然深陷高庫(kù)存泥沼，樓價(jià)在低迷中徘徊。
長(zhǎng)期來(lái)看，由于房?jī)r(jià)已處高位，以及人口因素的變化，中國(guó)所有城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，未來(lái)上漲都將放緩。
“負(fù)利率”與房?jī)r(jià)共振
秋天已至，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，利好不斷。
自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、財(cái)政部、央行又聯(lián)合發(fā)文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實(shí)施近5年的限購(gòu)政策，在絕大部分城市已經(jīng)取消，樓市“限貸”也已大幅放松。
8月28日，住建部、商務(wù)部等六部委也出臺(tái)新規(guī)松綁“限外”，一定程度上取消了外資投資房地產(chǎn)和購(gòu)房的限制。值得注意的是，這是過(guò)去十年來(lái)，政府對(duì)境外人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)房限制的首次松動(dòng)。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下的政策，已經(jīng)完全摒棄了對(duì)樓市持續(xù)多年的“調(diào)控”和“抑制”的態(tài)度，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”取代。
宏觀層面，今年以來(lái)，央行三次降息降準(zhǔn)，目前1年期存款利率已降至1.75%，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，因鮮菜、豬肉價(jià)格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實(shí)際負(fù)利率出現(xiàn)，我國(guó)再次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨2009年以來(lái)最寬松的環(huán)境。
“負(fù)利率”，是指一年期存款利率低于全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）增速。華泰證券的研究報(bào)告顯示，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率時(shí)期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在上述4次負(fù)利率期間，房地產(chǎn)都表現(xiàn)為價(jià)格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。
這次負(fù)利率，房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前A股正面臨劇烈調(diào)整，房地產(chǎn)作為居民保值性最強(qiáng)的大類資產(chǎn)，有望成為負(fù)利率時(shí)代抵御通脹的最佳標(biāo)的。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市環(huán)境寬松勢(shì)頭不減，一旦普通購(gòu)房者和專業(yè)投資者意識(shí)到房產(chǎn)的保值及增值功能，就會(huì)積極入市，進(jìn)而促使市場(chǎng)交易量快速上升。
從全國(guó)來(lái)看，6月中旬以來(lái)，在股市下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)整體微漲。8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%。
樓市冰火兩重天
今年以來(lái)樓市的表現(xiàn)特征之一，就是城市之間的分化嚴(yán)重。
8月份，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，前十大城市中，只有一半房?jī)r(jià)上漲。其中，上海房?jī)r(jià)同比上漲9.9%，均價(jià)為35405元/平方米，北京房?jī)r(jià)同比上漲3.25%，均價(jià)為33784元/平方米，而深圳房?jī)r(jià)已同比上漲26.38%，均價(jià)達(dá)38000元/平方米！
與此同時(shí)，廣州、杭州8月份房?jī)r(jià)同比均跌逾5%，均價(jià)分別為17000、16000元/平方米；重慶房?jī)r(jià)同比跌幅更達(dá)8%，均價(jià)僅為7000元/平方米。
房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖指出，與以往普漲的市場(chǎng)格局不同，當(dāng)前樓市雖然回暖，但城市分化依然嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較為明顯，三四線城市由于供求關(guān)系失衡，受益程度相對(duì)較低。
張大偉指出，從8月份數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)漲幅依然持續(xù)，而且逐漸從一線城市開(kāi)始蔓延到二線城市。從南京等城市看，房?jī)r(jià)漲幅在加速，過(guò)去調(diào)整最深的部分城市也開(kāi)始恢復(fù)，比如杭州、寧波等城市開(kāi)始上漲；此外，7月份同比上漲只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上漲已經(jīng)有9個(gè)城市。
但是，整體的三四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使政策和信貸多重刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。
數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海、合肥、貴陽(yáng)等城市處于庫(kù)存壓力最低的水平。土地需供比深圳為1.00，合肥1.02，上海0.99，貴陽(yáng)1.38，四個(gè)城市庫(kù)存消化周期指標(biāo)全部在10個(gè)月以內(nèi)，人均累計(jì)新房銷售面積都低于或稍高于平均水平，表明這四個(gè)城市的新房銷售還有不錯(cuò)的增長(zhǎng)空間。
相對(duì)而言，瀘州、揚(yáng)州、唐山等三四線城市處于較弱的位置，供應(yīng)壓力大而需求潛力低。這些城市未來(lái)的住房需求增長(zhǎng)空間將低于其他城市。
雖然一二線城市相對(duì)“不愁賣”，但張大偉認(rèn)為，雖然一線持續(xù)回暖，但后續(xù)要面臨價(jià)漲量跌的新課題；此外，城市中過(guò)多的豪宅項(xiàng)目，也會(huì)“拖累”一二線樓市房企的去化速度。
從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，整體的庫(kù)存壓力仍在加大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。
另?yè)?jù)WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，已公布半年報(bào)的138家房企的總存貨金額高達(dá)2.47億，相較去年同期22024.96億的存貨總量，同比漲幅高達(dá)12%。這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數(shù)據(jù)，如疊加上綠地的存量，總庫(kù)存或?qū)⒏哌_(dá)2.8萬(wàn)億。
談及今年樓市走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，目前還有6億多平方米的庫(kù)存，消化庫(kù)存目前還在第一位，所以房?jī)r(jià)不會(huì)飛漲。“開(kāi)發(fā)商的房子不敢隨便漲價(jià)，因?yàn)檫€有大量庫(kù)存，只有少量的開(kāi)發(fā)商剩尾盤的時(shí)候猛漲價(jià)”，任志強(qiáng)說(shuō)。
一線城市暴漲終結(jié)？
從最新的市場(chǎng)情況來(lái)看，深圳、北京、上海這些一線城市，今年以來(lái)迅猛的漲價(jià)或難以持續(xù)。
根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示上周（9.08-9.14）一手住宅成交1001套，成交面積僅為10萬(wàn)平米，環(huán)比基本持平，確認(rèn)了從九月第一周開(kāi)始成交量再次下行的趨勢(shì)。新房成交均價(jià)近3.33萬(wàn)/平方米，環(huán)比下降了12%。
深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳樓市情緒仍承受著市場(chǎng)熱度下降的負(fù)面影響，即使是在金九銀十，樓價(jià)也將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)。
在北京，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月上旬新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市隱憂凸顯，目前代表市場(chǎng)主流需求的改善型購(gòu)房人群，既買不起豪宅，也享受不到公積金貸款的優(yōu)惠，未來(lái)成交或仍將下滑，而這將影響房?jī)r(jià)表現(xiàn)。
長(zhǎng)期來(lái)看，中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，人口流入及其結(jié)構(gòu)將對(duì)城市房?jī)r(jià)有關(guān)鍵性的影響。這是因?yàn)?，過(guò)去對(duì)市場(chǎng)擾動(dòng)最大的因素——“投資需求”大幅減少，尚有投資價(jià)值的一線城市仍處限購(gòu)之中，而絕大多數(shù)不限購(gòu)城市由于供大于求而不存在投資價(jià)值，因此跨地域的購(gòu)房需求消失，當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跇?gòu)成需求主體。
這意味著，當(dāng)樓市需求回歸到“居住”本質(zhì)時(shí)，則人口越多、年齡結(jié)構(gòu)越年輕的城市，有更多的實(shí)際需求，也更有條件支撐當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮。
根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，不論是哪一類城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1-4歲年齡段占比更是急劇降低。按時(shí)間推算，這正是計(jì)劃生育后第一批獨(dú)生子女（80后）的孩子。人口年齡結(jié)構(gòu)老化將直接影響未來(lái)住房是市場(chǎng)需求，不論一二三線城市都將面臨這個(gè)問(wèn)題，那些仍然可以吸引外來(lái)人口流入的發(fā)達(dá)城市受影響相對(duì)較小，而人口流出的城市將會(huì)雪上加霜。
硬幣的另一面是，從2000年到2010年，全國(guó)人均住房面積增長(zhǎng)了72%，分地區(qū)來(lái)看，最低的省份（直轄市）的人均住房面積增幅也達(dá)到40%。未來(lái)居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)不那么迫切。
即使在北京，由于公共資源和城市配套設(shè)施等與人口增長(zhǎng)間的矛盾日益顯現(xiàn)，北京人口流入已呈放緩態(tài)勢(shì)。其中，人口增速已從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，達(dá)“十二五”以來(lái)的最低水平。
克而瑞研究人士認(rèn)為，北京人口流入的放緩將抑制房?jī)r(jià)上漲空間。隨著北京人口流入進(jìn)一步放緩，其房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。
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