商業(yè)地產(chǎn)，就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，一般分為寫字樓、商鋪和商住公寓三大類。在樓市火熱的時候，由于“商業(yè)”特性，商業(yè)地產(chǎn)往往備受投資者關(guān)注?，F(xiàn)如今，隨著寫字樓需求下降，商鋪空置增多，商住公寓去化緩慢等現(xiàn)象出現(xiàn)，島城商業(yè)地產(chǎn)似乎進入“冬天”。尤其是開發(fā)商一度主打的商住公寓，雖然仍有“低總價、首付低、投資少、風險低”等特點，不過在購房者看來，現(xiàn)在商住公寓并無多少優(yōu)勢……
現(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)供應激增
“我們已經(jīng)入住半年了，小區(qū)一樓商鋪還有很多空置的。”在李村一新盤居住的馬先生無奈地說，“要是商鋪能開起來，生活也能更便利些。”如今，新建住宅小區(qū)配建一定體量的商業(yè)配套設施已經(jīng)成為慣例。不過由于新建小區(qū)人氣不旺，商鋪往往因為招商不力而處于空置期。業(yè)內(nèi)人士認為，近兩年成交土地中商業(yè)占比有增無減，未來商鋪供大于求的局面短時間很難改觀。
不僅是商鋪，有數(shù)據(jù)顯示，目前甲級寫字樓市場租賃需求有所下降，上半年凈吸納量由2014年下半年的59700平方米降至26000平方米。多家機構(gòu)分析，今年下半年，島城將有多個在建甲級寫字樓項目交付，這將進一步加劇市場競爭。在中央商務區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)高樓林立，卓越大廈、民建大廈、中鐵諾德廣場、凱景廣場等眾多寫字樓項目拔地而起。一家項目的置業(yè)顧問表示，目前寫字樓競爭激烈，預計今年年底該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量將達到30座。
同樣，商業(yè)地產(chǎn)中最為市民熟悉的商住公寓，雖然價格和住宅相差無幾，但是去化速度卻大大落后。“想在新都心附近買新住宅，看中一個項目，打電話過去，得知現(xiàn)在只剩產(chǎn)權(quán)40年的商住公寓了。”購房者楊女士表示。
在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)處于供大于求狀態(tài)。島城樓市專家張先生認為，商業(yè)地產(chǎn)2014年的銷售量僅有1萬套，也就是說，如果不再新增，那么存量也需要六七年時間才能消化掉。據(jù)他所知，今年還有大量商業(yè)地產(chǎn)入市，大約拿到預售證的有七八萬套，這樣一來商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力將更大。
商業(yè)屬性有利有弊
“商業(yè)”屬性猶如一把雙刃劍，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了優(yōu)勢也帶來了劣勢，尤其是市民所熟悉的商住公寓，表現(xiàn)十分明顯。“商住公寓最大的優(yōu)勢是在限購時代，不會影響換房再購房時的首套房貸款資格。”業(yè)內(nèi)人士向記者介紹說，不同于住宅經(jīng)常被調(diào)控，首付等會出現(xiàn)變動，商業(yè)地產(chǎn)相對受調(diào)控影響不大，而且在限購時代，商業(yè)地產(chǎn)被作為投資品也更具優(yōu)勢。
“當時不到50平方米的小戶型公寓，總價也就40多萬。精裝修可以直接入住，我很喜歡。當時去看房，售樓處全是人。”市民叢先生告訴記者。的確，作為商業(yè)地產(chǎn)的可居住產(chǎn)品業(yè)態(tài)，商住公寓具有 “自住”和“投資”兩重功能，它不僅擁有住宅無法比擬的不限購、不限貸等優(yōu)勢，而且對購房者而言，酒店式公寓大都面積較小，房屋總價較低。在2011年后，受限購政策的影響，全國商住公寓市場一片紅火。
不過，目前島城限購政策解除，同住宅相比，商住公寓整體市場遇冷，陷入“叫好不叫座”的尷尬局面。“商業(yè)”屬性現(xiàn)在也放大了商住公寓的劣勢。因為根據(jù)央行和銀監(jiān)會下發(fā)的 《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，商業(yè)用房首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。雖然開發(fā)商推出了低首付，但商住公寓仍面臨產(chǎn)權(quán)期短等問題。
算賬 算好費用及稅費再出手 自持：住起來成本高
記者了解到，商業(yè)性質(zhì)公寓的水電和物業(yè)管理費均按商業(yè)標準收取。一般情況下，商業(yè)性質(zhì)物業(yè)的物業(yè)管理費和水費收費均高于住宅類物業(yè)。記者查閱青島市物價局的公示發(fā)現(xiàn)，在階梯基數(shù)范圍內(nèi)，青島居民用水電價格分別是2.50元/立方米和0.5469元/千瓦時，而商業(yè)用水電分別高達3.45元/立方米及0.9048元/千瓦時。不僅如此，商住公寓由于物業(yè)服務也并非像住宅那樣簡單，服務項目增多，物業(yè)費自然也高。“我們建議還是作為辦公場所使用比較好。”在新都心一家商住公寓樓盤，在被問及水電收費標準時，銷售人員表示，若將項目作為純住宅居住，自然比不上普通住宅的生活方便。
如果是將商業(yè)地產(chǎn)出租，稅費也不低。據(jù)了解，個人出租非住宅的物業(yè)，也應按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅收。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應納稅額=租金收入×12%;月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率為18.65%或18.7%。青島市區(qū)商鋪的月租賃價格大多在5000元以上，稅費很高。
投資：轉(zhuǎn)讓稅費不低
對于投資或過渡型置業(yè)者而言，水電或物業(yè)管理費或許還是小錢，但不得不提醒的是，商住公寓在轉(zhuǎn)讓時會面臨稅費高企的情況。
青島鏈家喬衛(wèi)麗介紹說，商業(yè)地產(chǎn)在房屋用途上為非住宅，非住宅的房屋交易無論賣房人取得房屋產(chǎn)權(quán)超沒超過兩年，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時都要按規(guī)定繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。她告訴記者，如果商住公寓辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時，稅費如下：契稅按房屋交易額3%繳納;銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅按房屋交易差額5.62%繳納;所得稅按房屋交易差額20%繳納。而房產(chǎn)稅，如果按照公式來算，一般會占到房屋交易額的30%，因此一般是按照年租金公式，也就是年租金×12%×年數(shù)。此外還有登記費和手續(xù)費等小額費用。
業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，在買入商住公寓前，最好先把轉(zhuǎn)讓時的各種稅費算一下，然后再考慮出手。
趨勢：差異化或?qū)⒊晌磥矸较?/strong>
雖然目前商業(yè)地產(chǎn)遇冷，但是記者發(fā)現(xiàn)一些專業(yè)理性的投資客開始從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，他們認為商業(yè)地產(chǎn)更具投資價值。比如寫字樓，同等地段的辦公物業(yè)銷售價格大多與住宅價格倒掛，而租金卻是住宅的兩到三倍。“地鐵沿線的商業(yè)地產(chǎn)將來最有投資價值。”有投資客表示，隨著“地鐵房”頻繁出現(xiàn)，一種新的商業(yè)地產(chǎn)選址模式正在悄然興起。他認為，將來地鐵會給商業(yè)地產(chǎn)注入新的生命力，像新都心、李滄中心等多個地鐵沿線，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的聚集地。
面對商業(yè)地產(chǎn)“入冬”，開發(fā)商似乎只剩降價這一武器。在業(yè)內(nèi)看來，如何實現(xiàn)產(chǎn)品差異化才是王道。目前許多房企都在產(chǎn)品上創(chuàng)新，不約而同地推出智慧社區(qū)，對此有業(yè)內(nèi)人士表示，不可否認，注入互聯(lián)網(wǎng)概念的智能社區(qū)將成為未來年輕人購房的首選。
此外，政府也開始為商業(yè)地產(chǎn)尋找新的出路。山東省政府辦公廳日前印發(fā)了 《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案》，按照方案，對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解上學難、入托難問題。允許創(chuàng)意、設計、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。同時，各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、高層次人才公寓等，實現(xiàn)消化商品房庫存與促進新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。
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