截至目前，滬深A(yù)股已經(jīng)有125家房地產(chǎn)企業(yè)公布半年報，營業(yè)收入共計3989億元，而其凈利潤只有364.5億元，凈利潤率只有9.1%。統(tǒng)計機構(gòu)分析，這是A股房地產(chǎn)上市公司的平均利潤率在歷史上首次跌入個位數(shù)。
未來，隨著中小房企集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續(xù)下調(diào)。對此，業(yè)內(nèi)分析人士認為，銷售難度加大、融資成本持續(xù)增加和拿地競爭激烈等因素，是房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑的原因。雖然全國一二線市場回暖，但三四線城市依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)。而房企在一二線城市拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。
營業(yè)收入普遍上漲 利潤率普遍降低
從年報上來看,多數(shù)企業(yè)的營業(yè)收入普遍上漲。根據(jù)克而瑞《2015年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100排行榜》顯示,2015年上半年,房企金額及面積門檻均高于去年同期。上半年TOP10房企入榜門檻首次突破300億元,較去年同期增加44億元,漲幅為17%。
其中,萬科上半年累計實現(xiàn)銷售面積902.6萬平方米,銷售金額1099.6億元,同比分別上升9.9%和9.0%；保利上半年保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額760.42億元,同比增長16.74%；龍湖地產(chǎn)上半年實現(xiàn)合同銷售額216.3億元,同比增長6.7%；華遠地產(chǎn)完成銷售簽約額23.75億元,同比增長7.7%。
分析顯示,碧桂園等品牌房企中的“優(yōu)等生”,也出現(xiàn)指標下滑的現(xiàn)象,大部分企業(yè)的利潤率都明顯下調(diào)。對此,業(yè)內(nèi)人士認為,一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回溫但未見較大反彈,另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高,房企經(jīng)營成本增加等原因,共同導(dǎo)致了房企利潤率的趨勢性下滑。
從去年開始頻繁提出的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“白銀時代”,而此次的房地產(chǎn)企業(yè)年中報以非常直觀的方式呈現(xiàn)白銀時代的到來。
公司債大行其道 房企國內(nèi)加速融資
今年以來上市房企的境內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長,包括萬科、融創(chuàng)、碧桂園、中糧、泰禾、遠洋等60余家中國上市房企集中在內(nèi)地發(fā)行公司債，而2014年全年只有15家融資成功。
今年6月18日,恒大地產(chǎn)成功發(fā)行首期50億元的境內(nèi)公司債;7月7日,發(fā)行第二批150億元的境內(nèi)公司債,創(chuàng)下內(nèi)地民企在境內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模最高紀錄。此外,富力地產(chǎn)、中國奧園、碧桂園、融創(chuàng)中國、遠洋地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)已發(fā)行的境內(nèi)公司債規(guī)模分別為65億元、24億元、60億元、30億元、50億元、25億元。
“房企境內(nèi)融資額出現(xiàn)大漲,主要原因有境外融資難度加大、房企對資金需求增加、國內(nèi)信貸政策寬松等幾方面原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。他認為,一二線城市地價上漲導(dǎo)致房企對資金需求依然非常大,今年以來美國QE退出,國內(nèi)信貸政策持續(xù)寬松,貸款利率下降,相關(guān)手續(xù)也相對簡化,對于房企來說,成本優(yōu)勢明顯。
土地價格高昂 去庫存一如繼往
面對高昂的土地價格和融資成本，再加上盈利的三重壓力，去庫存化成了上半年各大房企的關(guān)鍵詞。據(jù)萬科統(tǒng)計，上半年內(nèi)地房地產(chǎn)市場庫存開始逐漸減少，截至6月底，14 城市新房庫存面積由2014年底的1.52億平方米下降至1.48 億平方米，去庫存化周期由2014年底的11.3個月下降至10.4個月。
萬科董秘譚華杰在業(yè)績會上表示，今年上半年成交以去庫存為主，比去年的低谷有所好轉(zhuǎn)，未來市場仍將延續(xù)去庫存的趨勢。萬科總裁郁亮則指出，房價單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，土地拿得多并不一定是財富，“供需關(guān)系的變化將推動市場新房的去庫存化。”
綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南在業(yè)績會上表示，綠城中國上半年約63%的銷售額來自于去庫存樓盤，預(yù)計中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)在近兩三年內(nèi)的主旋律都將以去庫存化為主。
對此，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，房企去庫存化的原因是土地價格的高昂以及房地產(chǎn)商對經(jīng)濟前景的不確定性。他告訴記者：“盡管銷售不錯，但上半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速在下降，新開工面積也在下降，開發(fā)商們都表現(xiàn)得戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，去庫存可以讓公司的機動性變得更好。”
發(fā)展與兼并共存 低利潤或成“新常態(tài)”
在行業(yè)盈利增速普遍放緩的大背景下，萬科、碧桂園等多家大房企都將發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)提升到戰(zhàn)略高度。
碧桂園在中期業(yè)績報告會上首次提及，旗下物業(yè)服務(wù)與教育業(yè)務(wù)兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。萬科更是自去年起頻頻提起，未來萬億市值布局中，傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半，另一半主要來自新業(yè)務(wù)，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是教育、物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬科驛等。早前，張玉良掌管的綠地已經(jīng)開始多元化經(jīng)營，恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。
與大型房企多元化發(fā)展不同，部分中小房企選擇告別房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有19家A股上市房企宣布徹底告別房地產(chǎn)。
此外，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月,由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的并購次數(shù)達到114次。其中,“房地產(chǎn)開發(fā)”、“金融”、“互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)”成為房企收購股權(quán)最偏愛的三個行業(yè)。
在上述多達114次的股權(quán)收購中,房企在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的股權(quán)收購次數(shù)為40次,占35.1%;房企在金融行業(yè)的股權(quán)收購次數(shù)是13次,占11.4%;房企在互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)行業(yè)的股權(quán)收購次數(shù)為8次,占7%;剩下的股權(quán)收購中,涉及的行業(yè)非常廣泛,既有汽車、電子、農(nóng)業(yè)、建材等傳統(tǒng)行業(yè),也有環(huán)境與設(shè)施服務(wù)、體育、電影與娛樂等新興行業(yè),次數(shù)為53次,占46.5%。
“靠土地溢價獲取高額利潤的時代退去,房企尋找新的利潤增長點,是掀起并購熱潮的根源。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲說。他表示,通過在地產(chǎn)行業(yè)進行股權(quán)并購,房企可儲備更多的土地資源;通過在金融、互聯(lián)網(wǎng)等多種行業(yè)跨界進行股權(quán)并購,房企能快速進入新的領(lǐng)域,分割新的市場份額。
對此，業(yè)內(nèi)人士則表示從已經(jīng)發(fā)布的房企半年報業(yè)績來看，今年房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到一個低增速、低利潤的“新常態(tài)”，這也是整個房地產(chǎn)行業(yè)去庫存、去產(chǎn)能的顯著標志，等到產(chǎn)能處于均衡狀態(tài)，利潤率才有實質(zhì)性恢復(fù)，而這個過程要持續(xù)兩三年左右。
拿地面積下滑 房企回歸一線城市
由于上半年土地供應(yīng)大幅減少,房企拿地面積也出現(xiàn)大幅下滑。大部分房企把目光聚焦在一線城市,這也直接導(dǎo)致一線城市土地價格的上漲。部分一線城市近期掛牌土地在增多,比如北京9月將有6宗住宅地塊入市交易。但是受到三四線城市庫存影響,房企布局重點還是在一線和部分二線城市,重點城市“狼多肉少”的格局難以改變。
從房企公布的2015年半年報來看,上半年土地市場整體供需回落。根據(jù)“申萬宏源”數(shù)據(jù),申萬宏源監(jiān)測的14家房企在2013和2014年平均花費在土地購置上的費用占到當年合約銷售金額的44%和27%,今年上半年這一數(shù)據(jù)降低至18%。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9800萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;土地成交價款2866億元,下降28.9%,降幅擴大3.1個百分點。
全國拿地速度雖有所下滑，北上廣深一線土地市場卻遭到各家房企持續(xù)爭搶,土地價格不斷上漲。以北京為例,北京住宅地塊近兩年供應(yīng)更加稀缺,今年前7個月僅有21宗宅地實現(xiàn)成交,創(chuàng)近3年來同期新低。北京土地市場在8月末迎來多宗經(jīng)營性用地掛牌，多塊土地出現(xiàn)高溢價成交。
對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,由于上半年多項利好政策疊加效應(yīng),今年北京樓市急速回溫,庫存去化速度加快,眾多開發(fā)商將重心聚焦于北京為代表的一線城市。郭毅認為,北京今年土地供應(yīng)有限,土地市場競爭異常激烈。受到二線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而一線城市均現(xiàn)回暖,因此大量房企回歸一線城市。
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