房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點正在到來。2011年之前的約十年，行業(yè)利潤率很高，而2011年開始，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，微利項目、甚至虧損項目越來越多。
近日公布的142家上市房企2015年中報顯示，上半年負(fù)債合計近3.4萬億元，同比增長13%，平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年峰值，超過四成負(fù)債率超過70%紅線。凈利潤率只有約9%，相比2013年已顯著下滑約3個百分點。
這組數(shù)據(jù)說明了哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好過。負(fù)債率超過70%，屬于風(fēng)險增加的區(qū)域。在樓市繁榮期，部分房企高負(fù)債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴張的。但在市場平穩(wěn)期或低迷期，仍出現(xiàn)高負(fù)債，多屬經(jīng)營壓力和風(fēng)險的顯現(xiàn)。
截至今年7月末，全國商品房待售面積為66259萬平方米，其中商品住宅待售面積同比增長18.1%。今年以來全國樓市復(fù)蘇，但是區(qū)域差異明顯，一線城市顯著回暖，二線城市有所反彈，而廣大三四線城市復(fù)蘇乏力，住宅庫存仍處歷史偏高水平。
上市公司業(yè)績已經(jīng)顯現(xiàn)承壓，而更多的中小房企的經(jīng)營壓力更是在繼續(xù)惡化之中。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5.6萬家，2013年增至9.1萬家，其中僅在受金融危機沖擊后的2009年房企數(shù)量略有下降。
從房企數(shù)量變化來看，看似并無壓力加大的跡象；其實不然，房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點正在到來。房企數(shù)量一般與全國新房銷量呈正相關(guān)。1998年以來，我國新房成交量不斷增長，其中僅2008年和2014年下降。全國新房銷量未見歷史大頂，房企數(shù)量不可能大幅下降，因為是按項目公司統(tǒng)計的。2014年全國房企數(shù)據(jù)尚未公布，很可能再次出現(xiàn)下滑，也就是說，2014-2017年間很可能將會出現(xiàn)歷史高點。
筆者曾經(jīng)指出，2011年全國房企購地量事實上已經(jīng)見到歷史大頂，2013年全國新開工量也已是見到歷史大頂，2016年或2017年全國新房銷售將也很可能見到歷史大頂。所以房企數(shù)量很可能在2013-2017年見到歷史大頂。另外，近兩三年行業(yè)并購案例越來越多，這從融創(chuàng)的頻頻行動即可管窺。這也會加速房企數(shù)量見頂。
如果從更大的視角和格局觀察，其實2011年已經(jīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)黃金時代與白銀時代的分界線。2011年之前的約十年，行業(yè)利潤率很高，絕大部分時間段，開發(fā)商不管大中小，過得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年開始，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，微利項目、甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說，即便是在一線城市風(fēng)光搶地的那些大房企，誰又敢拍胸脯保證高價地一定能帶來高利潤？
因此，以歷史的眼光看長期趨勢，必定會有越來越多的開發(fā)商退出這個行業(yè)，而繼續(xù)呆在這個行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型，這是一個行業(yè)的宿命。但并不代表這個行業(yè)的完結(jié)。一方面二手房市場規(guī)模將越來越大，另一方面城市更新將一直存在。另外，新房開發(fā)行業(yè)的集中度還將繼續(xù)提高，10-20家大型房企的營收規(guī)模還將繼續(xù)擴大。這個行業(yè)的游戲還將繼續(xù)，只是玩家哭多笑少。
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