日前，Wind資訊根據(jù)上市房企2015年中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計(jì)接近3.4萬億元，同比增長(zhǎng)幅度約達(dá)13%。同時(shí)，這批上市房企平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年來的峰值，超過四成的房企資產(chǎn)負(fù)債率超過70%紅線。
“隨著樓市行情和資金環(huán)境的變化，房企的融資、資金周轉(zhuǎn)壓力將會(huì)進(jìn)一步加大，盈利能力受到極大的考驗(yàn)。”華南一家上市房企投資者關(guān)系部管理層表示。
“新一輪資金鏈緊張”
“由于房地產(chǎn)資金投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，70%為房企負(fù)債率的警戒紅線。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。然而，截至2015年中期，負(fù)債水平處于高位的房企梯隊(duì)規(guī)模逐步擴(kuò)大，其中，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占22.54%，70%-80%之間的占比為20.42%，60%-70%之間的占比為20.4%。
“負(fù)債水平持續(xù)高企與房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境息息相關(guān)，即使融資環(huán)境較去年有一定程度的寬松，但投資機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)投資輸送資金則越來越謹(jǐn)慎，以至于房地產(chǎn)行業(yè)面臨‘拿不到錢’的新一輪資金鏈緊張考驗(yàn)。”平安銀行(000001)一位從事開發(fā)貸業(yè)務(wù)的人士分析。
他指出，以往由于銀行額度有限，很多房企要獲得開發(fā)資金通常會(huì)走信托、委托貸款等非標(biāo)通道，用新債還舊債。然而，隨著房地產(chǎn)各方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)提高，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估也越發(fā)謹(jǐn)慎，“即使房企賬面上的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都比較理想，都不一定能夠拿到錢”。
多家受訪的房企人士對(duì)上述觀點(diǎn)深有感觸。其中，一家港股內(nèi)地房企的投資部門人士陳先生指出，與以往房企熱衷境外融資不同，受人民幣貶值等因素影響，境外融資成本走高，因此很多房企對(duì)境外融資的熱度降低。與此同時(shí)，境內(nèi)的資金成本較低，因此很多房企發(fā)債融資由外轉(zhuǎn)內(nèi)，選擇在境內(nèi)發(fā)債融資。
克而瑞研究中心報(bào)告顯示，去年房企在海外的融資，年化利率最高達(dá)13.63%，最低也有8.13%。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年108家主要上市房企發(fā)行債券、票據(jù)融資規(guī)模約3520億元人民幣，其中在境外以外幣計(jì)算的融資占比高達(dá)54%；而2015年前7月這些房企發(fā)行債券、票據(jù)融資規(guī)模近2650億元人民幣，其中境內(nèi)人民幣債占比高達(dá)76%，公司債發(fā)行規(guī)模達(dá)1425億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受媒體采訪時(shí)表示，負(fù)債規(guī)模上升的房企背后，是其外部融資規(guī)模在繼續(xù)增加。通過持續(xù)負(fù)債的方式，為房企的去庫存獲取新的資金。同時(shí)，這也說明此類上市房企依然在積極謀求戰(zhàn)略擴(kuò)張。
然而，陳先生認(rèn)為，以其所在房企為例，雖然其境外和境內(nèi)融資的成本持平，資金環(huán)境也相對(duì)寬松，但也不敢過于擴(kuò)大借貸規(guī)模。“銷售回籠資金放緩，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)，如果過于擴(kuò)大借貸規(guī)模，則房企的經(jīng)營(yíng)困境會(huì)進(jìn)一步提高”。
上述受訪的華南上市房企投資者關(guān)系部管理層表示，當(dāng)前房企面臨的較大考驗(yàn)是如何在積極擴(kuò)張和負(fù)債危機(jī)中保持平衡，上市公司除了賬面上的負(fù)債規(guī)模外，還承擔(dān)了不少通過其他融資平臺(tái)獲得的“隱形負(fù)債”，償債能力的高低除了受資金環(huán)境的影響外，房企自身去庫存快速回籠資金的能力起到?jīng)Q定性作用。
邊捂“錢袋子”邊漲價(jià)
房企負(fù)債率高企之下，資不抵債的壓力也逐步增大。
以珠江控股(000505)為例，截至2015年中期，該房企資產(chǎn)負(fù)債率為105.5%，同比增長(zhǎng)9%。其中，與15.88億元的資產(chǎn)總額相比，該房企的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到16.75億，而實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入僅1.36億元，凈利潤(rùn)僅2149.26萬元，對(duì)于高額負(fù)債而言，恐怕杯水車薪。
數(shù)據(jù)顯示，珠江控股的公司資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，從2010年的64%升至2014年底的98.8%。其間公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)三次虧損，兩次盈利，但凈利潤(rùn)均在千萬元左右。
同時(shí)，房企持續(xù)已久的“微利”困境可能會(huì)繼續(xù)加劇。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，已公布半年報(bào)的60家房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)3011.4億元，凈利潤(rùn)僅為252.57億，凈利潤(rùn)率僅8.4%。其中萬科、綠地、保利、招商、碧桂園5家龍頭房企凈利潤(rùn)率分別為9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。
該機(jī)構(gòu)分析指出，與2013年、2014年房企分別為11.97%、10%的平均凈利潤(rùn)率相比，2015年中期平均凈利潤(rùn)率大幅下降，多數(shù)房企目標(biāo)完成率不足四成，各房企半年凈利潤(rùn)總體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
一邊捂緊“錢袋子”一邊漲價(jià)，將會(huì)成為房企減緩負(fù)債高企、凈利下降壓力的措施。
“銷售方面并沒有預(yù)期的火熱，資金回籠進(jìn)入減速通道，同時(shí)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)支出成本加大，利潤(rùn)空間被壓縮，公司不得不通過各種手段狠抓利潤(rùn)。”華南上市房企一位財(cái)務(wù)部人士向記者透露該房企管理層半年工作會(huì)議上的信號(hào)。
該人士稱，在銷售層面方面，公司總部上半年在去庫存的壓力下并沒有通過各地方項(xiàng)目漲價(jià)的計(jì)劃，“只有一部分城市的銷量提上來，一些小城市的銷售依然低迷，因此公司下半年的‘開源’需求會(huì)更大，可能會(huì)考慮漲價(jià)”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，從房企今年的銷售數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)是在逐步回暖。因此，看多下半年的房地產(chǎn)企業(yè)自然也想追高下半年利潤(rùn)，提高利潤(rùn)率最直接的辦法就是漲價(jià)，但能不能漲價(jià)需要理性區(qū)分看待。一線及重點(diǎn)二線城市隨著拿地的熱度攀升房?jī)r(jià)水漲船高，三四線城市依然不具備這個(gè)潛質(zhì)，未來不同城市房?jī)r(jià)分化將會(huì)進(jìn)一步加劇。
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