為了孩子上學(xué)方便，家長(zhǎng)花光積蓄購買二手房，買房前知道衛(wèi)生間屋頂漏水，原以為只是小問題，花3000多元補(bǔ)漏即可。買房后才發(fā)現(xiàn)漏水問題嚴(yán)重，無法解決?！短焯?15》聚焦：二手房嚴(yán)重漏水，責(zé)任誰來負(fù)？

央廣網(wǎng)北京9月7日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，新買的二手房漏水嚴(yán)重，責(zé)任誰來負(fù)？為了孩子上學(xué)方便，南昌市市民夏先生花光積蓄購買了一套二手房，買房前他知道衛(wèi)生間屋頂漏水，以為是小問題，買房后，才發(fā)現(xiàn)房屋漏水問題嚴(yán)重，無法解決?，F(xiàn)在全家人都為這件事頭疼不已。

據(jù)夏先生介紹，他是通過中介公司購買的這套學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)看房時(shí)，他一進(jìn)門就發(fā)現(xiàn)了客廳的墻壁上有水印和發(fā)霉的痕跡，原房主也馬上告訴他是樓上衛(wèi)生間漏水，入住前需要花幾千元修補(bǔ)一下，他仔細(xì)查看發(fā)現(xiàn)漏水問題并不嚴(yán)重，就以為是小問題，可以忽略不計(jì)，而重點(diǎn)關(guān)注了房屋價(jià)格高低，是不是學(xué)區(qū)房，還有戶型是否和一直租住房屋的戶型相似等基本情況。對(duì)基本情況相當(dāng)滿意的他，看房當(dāng)天就付清了首付款。直到入住前，需要補(bǔ)漏時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)，漏水問題其實(shí)很難解決，是個(gè)大麻煩。

夏先生：當(dāng)時(shí)看的時(shí)候，客廳有一面墻這邊發(fā)霉。他就講了一下，說這個(gè)房子是漏水，是樓上，很明顯，一進(jìn)房間就可以看得出來，所有的房間都看了一下，等于客廳漏水的這面墻跟衛(wèi)生間是共用的一面墻，衛(wèi)生間這面墻的隔壁，整面墻都漏水。他說，樓上防水沒做好，他跟樓上那邊商量過，就是因?yàn)樗麄円彩抢相従右步佑|過，我們這邊買的人大概也就是三四千塊錢的樣子，他說他這邊樓上會(huì)配合。我覺得這個(gè)不是太大的問題，基本上也能接受。等到付完首付，跟銀行放完貸款，8月11號(hào)拿的鑰匙，跟樓上接觸了兩天就發(fā)現(xiàn)，修漏水的這個(gè)事沒有我們想的那么簡(jiǎn)單。樓上以前也裝修過，房主他說他是做好了，應(yīng)該也不是很配合。

夏先生又不得不多次聯(lián)系原房主。樓上鄰居后來同意修補(bǔ)，但是提出修補(bǔ)后，要將衛(wèi)生間恢復(fù)原樣，理由是剛剛裝修過房屋，夏先生則認(rèn)為，樓上漏水樓下遭殃，本來就應(yīng)該樓上負(fù)責(zé)修繕，現(xiàn)在自己已經(jīng)做出讓步，樓上鄰居似乎有些得寸進(jìn)尺。雙方分歧難解，漏水問題也因此遲遲無法解決。

夏先生：買的材料方面，跟他這邊眾口難調(diào)了，我就是為了把這個(gè)防水做好，但是他這邊可能就是在考慮瓷磚或者這方面要達(dá)到他的要求，操作不是那么簡(jiǎn)單。反正就是你去做這個(gè)防水的過程當(dāng)中，因?yàn)橐绊懭思倚l(wèi)生間的使用，還要在他家里面搞，因?yàn)樽龇浪倪^程當(dāng)中有一段時(shí)間，大概就是10天左右，影響10天左右衛(wèi)生間的使用，也要人家配合他，就是比較難進(jìn)行。

近日，夏先生又發(fā)現(xiàn)一處新漏點(diǎn)，廚房屋頂也開始漏水。

夏先生：然后又發(fā)現(xiàn)了新的漏水地方，最近買了一個(gè)電器上面有一個(gè)案子，我們才發(fā)現(xiàn)，廚房這上面也漏水。之前我們也找過開發(fā)商，做水電方面工作的，他們看了一下，他說這個(gè)就是樓上的防水沒做好，而中介也說他也處理不了這個(gè)問題。他說，你找一下物業(yè)，或者找一下家委會(huì)。后來物業(yè)來看了一下，說他也解決不了，看了一下就走了，說家委會(huì)也沒辦法，只能自己想辦法。我們也不知道怎么辦，我就是不知道樓上的漏水到底誰來負(fù)責(zé)，因?yàn)閷?duì)方不配合，我也不知道該怎么去操作。我就想咨詢一下，像這種樓上漏水的話，到底是我們樓下的住戶來修繕還是說物業(yè)，還是找樓上？

二手房漏水嚴(yán)重，責(zé)任該由誰來負(fù)？要回答這個(gè)問題前，得先查明漏水原因，夏先生告訴記者，他從原房主那里了解到，可能是樓上衛(wèi)生間有裂痕，裝修時(shí)沒做好防水工程，他還提到，這個(gè)小區(qū)是老小區(qū)，多戶業(yè)主家中都曾出現(xiàn)過漏水問題。

夏先生：畢竟二手房，應(yīng)該是樓上的衛(wèi)生間因?yàn)橛辛押鄯浪疀]做好，滲下來。

記者：房東怎么說的？

夏先生：就說樓上的防水沒做好，因?yàn)樗腥说臅r(shí)候，別人家洗澡的時(shí)候漏水量稍微大一些，我用塑料袋裝在那個(gè)漏水的地方一晚上能裝半礦泉水。沒有沖涼、洗澡之類的，就稍微好一點(diǎn)，也漏。

記者：除了你們這一戶以外，你有沒有了解過你們這個(gè)小區(qū)其他家有沒有漏水？

夏先生：因?yàn)?000年左右建的房子，這個(gè)二手房基本上這個(gè)通病，協(xié)調(diào)不好的話就一直漏著，一直冷著。

記者：其他家都是誰負(fù)責(zé)來修的呢？

夏先生：就是他樓上和樓下自己協(xié)調(diào)好的，我跟家委會(huì)溝通也是這樣，那就是你們兩個(gè)人協(xié)調(diào)，你們協(xié)調(diào)好了，哪怕讓我們家委會(huì)出面給你做個(gè)中間人都可以。

記者：后來您有沒有跟房東那邊溝通一下？從什么時(shí)候漏水的，有沒有修過？

夏先生：就在跟您聯(lián)系之后，我后來也問了一下，我說發(fā)現(xiàn)廚房也漏水，我跟他講了一下，他說大概差不多漏了也有將近3年了，樓上也修過。漏水了，跟樓上講，后來樓上他也裝修的搞了一下，當(dāng)時(shí)好像這個(gè)漏水短時(shí)間也沒發(fā)現(xiàn)，但是隔了一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題還是沒解決，還是漏著，就是這樣一直拖。原房東也跟樓上接觸了，講了很長(zhǎng)時(shí)間了，但是一直沒也找到合適的方式，就是說樓上也不是很配合

為了解清楚漏水原因，記者也向原房主進(jìn)行了核實(shí)。

房主：漏水是樓上，6樓的住戶，他們家的洗手間漏水，他們家修了后來還是漏，我本來也想修，再修，而且跟樓上的住戶也商量了一下，后來就因?yàn)槲覌寢屢粋€(gè)，她90歲了，爬不動(dòng)了，我干脆去買一個(gè)電梯房。

記者：當(dāng)時(shí)這個(gè)漏水原因有找到嗎？為什么會(huì)漏水？

房主：他們家可能說什么衛(wèi)生間里面的沒做好，可能是這個(gè)原因，可能是。

記者：大概多長(zhǎng)時(shí)間發(fā)現(xiàn)它漏水了？

房主：住了好多年了，就是總共漏水到現(xiàn)在只有3年的時(shí)間，買我們房的這個(gè)住戶，就是跟你們求助的這個(gè)，我們也給每一個(gè)來看我們的房人，第一就是說，這個(gè)樓上有漏水，如果你們要你們就買，你們不要我們不強(qiáng)求你們，而且說好了，我們都是一口價(jià)談定了。至于以后的漏水情況我們都不負(fù)責(zé)任了，都跟這一戶人家都說好了的。

夏先生曾向“家委會(huì)”也就是社區(qū)家屬委員會(huì)“求助”過。記者從“家委會(huì)”工作人員處了解到，夏先生家的漏水問題難解，主要難在，樓上鄰居剛裝修過房屋，不愿再折騰，再加上對(duì)方擔(dān)心可能補(bǔ)漏后，還會(huì)漏。工作人員說，她家也遇到了相同的問題，也是為此頭疼了很久。工作人員還提到，大部分住戶經(jīng)過協(xié)商，修補(bǔ)后，解決了漏水問題。

工作人員：這個(gè)我知道，他來過，跟他講了，因?yàn)檫@個(gè)老房子，要不就是原來裝修的問題，所以漏水。

記者：是不是其他家也發(fā)生這種漏水的事？

工作人員：有，因?yàn)槔戏孔咏?jīng)常有。

記者：其他家發(fā)生這樣的事怎么處理的？

工作人員：其他家發(fā)生這樣的事情就樓上樓下協(xié)調(diào)好了的。

記者：一般都是誰來負(fù)責(zé)修呢？

工作人員：一般都是他們兩家協(xié)商的。

記者：協(xié)商然后一起出。

工作人員：他那個(gè)房子，如果是他裝修的時(shí)候，哪一塊低沒有搞好肯定會(huì)漏水。我都跟那個(gè)男的講了，因?yàn)槲易约杭依镆彩沁@樣的，我親身經(jīng)歷這個(gè)事，然后樓上那個(gè)人也同意搞，正好碰到他們家又重新裝修，然后漏的地方重新搞一遍，結(jié)果過了幾個(gè)月又漏，那你說怎么辦。我說這樣子又能怎么解決，還是沒有解決，你又不能再叫樓上的人再裝修，人家在裝修的時(shí)候，確實(shí)把它重新翻起來，全部搞了一遍，你做防水就一定要把他樓上那個(gè)敲掉，如果是裝修的話。

記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，夏先生家衛(wèi)生間和廚房房頂?shù)穆┧驘o人知曉，建議補(bǔ)漏前，先鑒定清楚漏水原因，再和樓上鄰居協(xié)商如何補(bǔ)漏等問題。二手房漏水嚴(yán)重，責(zé)任該由誰來負(fù)？北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)理事蘆云和北京潮陽律師事務(wù)所律師邵桐就今天的案例做出了點(diǎn)評(píng)與解讀。

夏先生買房前，就發(fā)現(xiàn)了客廳的墻壁上有水印和發(fā)霉的痕跡，但當(dāng)時(shí)并沒有重視，因?yàn)樗?dāng)天查看發(fā)現(xiàn)漏水問題并不嚴(yán)重，就以為是小問題，可以忽略不計(jì)，而只重點(diǎn)關(guān)注了房屋價(jià)格高低，是不是學(xué)區(qū)房，還有戶型是否和一直租住房屋的戶型相似等基本情況。買房后才發(fā)現(xiàn)，小問題其實(shí)是個(gè)大麻煩。購買二手房的時(shí)候，在跟原房主溝通或者跟中介進(jìn)行溝通的時(shí)候，到底哪些問題是我們必須要高度重視，但是實(shí)際在平常的溝通過程中又往往會(huì)忽略的？

蘆云：房屋的漏水問題確確實(shí)實(shí)在我們?nèi)粘Ｉ钪杏龅降谋容^多，究其原因無外乎一是房屋建修時(shí)候本身的質(zhì)量問題，二是樓上的業(yè)主在裝修或者使用過程中，可能有裝卸不當(dāng)，防水做的不到位，再者，房屋正常使用，但它的年頭比較長(zhǎng)，它有一個(gè)正常老化造成的漏水。但是我們?cè)诜课葙I賣的時(shí)候，不管是新房還是舊房，大家可能一般都更多關(guān)注的是價(jià)格、位置、戶型包括面積一系列的問題，漏水問題其實(shí)大家比較容易忽視。而且在本案中，夏先生其實(shí)已經(jīng)看到漏水了，但是他沒有查明漏水原因，他當(dāng)時(shí)注意到這個(gè)問題時(shí)應(yīng)當(dāng)下一步探明，也即房屋的漏水原因在哪兒，是本身的質(zhì)量問題，還是樓上的防水問題，只有查找到漏水的真正原因，才便于日后問題和糾紛的解決。

邵桐：在這種老舊小區(qū)的二手房買賣過程當(dāng)中經(jīng)常會(huì)遇到這種問題，不僅僅是房屋漏水問題，有可能還有一些因?yàn)榉课堇匣?，它的水電暖等相?yīng)的管道也會(huì)出現(xiàn)這種老化，作為買方應(yīng)當(dāng)就相關(guān)問題引起足夠的重視。

從法律上來說，購買二手房還應(yīng)該注意驗(yàn)清哪些細(xì)節(jié)問題？

邵桐：主要從法律手續(xù)上來看，比如從房產(chǎn)證上來看，看跟你交易的這個(gè)賣方是不是房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，如果確認(rèn)沒有問題，不會(huì)產(chǎn)生權(quán)屬糾紛的情況下，再與賣方簽訂買賣合同。另外，如果存在中介公司在居間做介紹，然后達(dá)到買賣協(xié)議，那么雙方之間應(yīng)當(dāng)就這個(gè)居間的費(fèi)用，以及居間人承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，在合同當(dāng)中的相應(yīng)條款進(jìn)行細(xì)化。此外，賣方是否履行了完整的買賣標(biāo)的物瑕疵告知義務(wù)，如果履行了，像產(chǎn)生這種糾紛，有可能賣方可能不會(huì)再承擔(dān)任何責(zé)任，如果沒有履行，沒有履行在告知義務(wù)情況下產(chǎn)生糾紛，賣方就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

在今天這個(gè)事情上，最關(guān)心的問題就是買二手房漏水的問題到底由誰來負(fù)責(zé)，首先來看一下樓下的屋頂，如果說漏水，應(yīng)該是樓上負(fù)責(zé)，還是承受漏水狀態(tài)的這個(gè)樓下的住戶來負(fù)責(zé)？

蘆云：就本案來講，樓上作為一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)的所有人，如果漏水是由于他對(duì)房屋的使用或者裝修不當(dāng)而造成引起的，那么樓上的住戶應(yīng)當(dāng)對(duì)樓下的漏水承擔(dān)全部的責(zé)任。這里面可能要包括修繕，如果造成相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)損失可能還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

夏先生樓上的鄰居后來同意修補(bǔ)，但是提出修補(bǔ)后，要將衛(wèi)生間恢復(fù)原樣，理由是剛剛裝修過房屋。夏先生則認(rèn)為，自己已經(jīng)做出讓步，樓上鄰居似乎有些得寸進(jìn)尺。樓上鄰居的要求是否合理？

蘆云：關(guān)于樓上樓下漏水的問題，實(shí)際當(dāng)中我們一般都是互相協(xié)商。但是從法律上來講，如果原因是他造成的，首先他是法定的義務(wù)，必須要做，必須要配合。但實(shí)際操作過程時(shí)可能互相就協(xié)商了，因?yàn)楫吘故青徖?。維修的費(fèi)用肯定要由造成漏水問題的那一家，也就是此案例當(dāng)中樓上的住戶來負(fù)責(zé)，余下具體的事情可以兩家來進(jìn)行協(xié)商。

邵桐：現(xiàn)在不太好說房屋漏水的原因具體是什么，如果一定要誰承擔(dān)責(zé)任的話，我認(rèn)為首先應(yīng)該雙方協(xié)商，如果對(duì)找漏水原因，對(duì)于所支付的費(fèi)用，大家可以商量好，由一方墊付，或者雙方各自出一部分錢，先找漏水原因，確定后，如果確實(shí)是樓上用戶因裝修不當(dāng)造成，那么相關(guān)的鑒定費(fèi)用，包括修繕費(fèi)用就應(yīng)當(dāng)由樓上住戶來承擔(dān)；如果不是由于樓上原因造成的，就應(yīng)當(dāng)由樓下業(yè)主自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任了。

前面我們也聽到了記者采訪過原來的房主，她說在賣房之前已經(jīng)說好了，我們這就是一口價(jià)，也告訴他了，房子確實(shí)有漏水的問題，你們可以自己去進(jìn)行修補(bǔ)，買賣過程完結(jié)之后就跟我沒有關(guān)系了，這樣對(duì)還是不對(duì)？

蘆云：我認(rèn)為應(yīng)該從兩方面來講，首先作為買方來講，去買這個(gè)房子的時(shí)候應(yīng)當(dāng)自身有一個(gè)謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，你應(yīng)該去察看這個(gè)房屋的現(xiàn)狀，包括它的一些基本情況等；第二，對(duì)于賣方來，包括通過中介來買賣，賣方和中介都承擔(dān)著一個(gè)責(zé)任，包括這種可能存在的隱蔽的瑕疵要求如實(shí)告知買方，它關(guān)系到買方的生活起居。如果大家對(duì)這個(gè)事項(xiàng)已經(jīng)達(dá)成一致，如本案所說，已經(jīng)告訴了你這個(gè)情況，但有所欠缺的一點(diǎn)是，雙方對(duì)于漏水的根本原因沒有查明，這也是今天討論的這個(gè)問題的核心所在。我們不知道的情況下就沒有辦法判別究竟由誰承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。我認(rèn)為在此種情況下，首先雙方對(duì)于此事應(yīng)當(dāng)有一個(gè)事先的鑒定，先明確，明確了之后，可以就此事本身在合同中做一個(gè)約定，這樣就避免了日后產(chǎn)生糾紛。

從今天這個(gè)夏先生的案例上來說，賣給夏先生房屋的這個(gè)原房主需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任嗎？

邵桐：我覺得從調(diào)查的資料來看，雙方之間應(yīng)該在房屋買賣之前，就房屋漏水問題，賣方已經(jīng)向夏先生有了明確的告知，這種情況下，賣方已經(jīng)履行了告知義務(wù)，再去追究人家責(zé)任的話沒有道理。

假設(shè)在整個(gè)交易過程當(dāng)中房主和中介都沒有告訴買方房屋存在一些瑕疵，比如漏水或者是其它一些情況，如果買方購買房屋之后發(fā)現(xiàn)了有這些漏洞或者問題，他該怎么維權(quán)？

蘆云：如果房主和中介在明知道這個(gè)房屋有瑕疵但未向買售人如實(shí)告知，那么他可能就需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。買受人可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定向中介或者出售人追索其相應(yīng)的未如實(shí)告知的法律義務(wù)。

現(xiàn)在在夏先生已經(jīng)被告知的情況下，他能不能訴諸法律來解決問題？如果要起訴，他應(yīng)該起訴誰？

邵桐：顯然不能追究賣方的責(zé)任，賣方和中介公司在這里邊都不對(duì)房屋的這些瑕疵承擔(dān)任何責(zé)任。唯一可能承擔(dān)責(zé)任的就是樓上的業(yè)主，看他是不是在房屋的裝修過程中造成房屋漏水的根本原因，如果是，根據(jù)民事訴訟法和民事法的相關(guān)規(guī)定，確定了因果關(guān)系后，肯定由樓上的業(yè)主來承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。