2015年以來(lái)，武漢樓市持續(xù)火熱，8月樓市淡季不淡，商品住宅成交量更是超過(guò)上海躍居全國(guó)第一。與此同時(shí)，下半年武漢寫字樓市場(chǎng)也迎來(lái)供應(yīng)高峰，多個(gè)項(xiàng)目集中入市。

根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)武漢市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，2015年至2017年將成為武漢寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的階段性高峰，總體新增供應(yīng)將超過(guò)180萬(wàn)平方米，為2005年至2013年間總供應(yīng)量的近1.4倍，大量寫字樓的集中上市使寫字樓市場(chǎng)過(guò)去幾年高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)降溫。

長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于武廣商圈的世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)等多個(gè)寫字樓均出現(xiàn)了不同程度的空置現(xiàn)象。仲量聯(lián)行武漢董事總經(jīng)理李杰提出，“未來(lái)隨著市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納速度的變慢，空置率也將提高，武漢寫字樓市場(chǎng)將面臨新一輪洗牌。”

現(xiàn)狀

1 武漢優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)稀缺

仲量聯(lián)行分析指出，上半年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量，超過(guò)2012年以前歷年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量。整體寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量為16萬(wàn)平方米，主要來(lái)源于武漢中央文化區(qū)的兩棟寫字樓，漢街總部國(guó)際K1-1和K1-2。

“不過(guò)，目前武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量相對(duì)于其他發(fā)達(dá)城市來(lái)說(shuō)仍然偏少。”李杰在日前舉辦的2015年上半年武漢樓市報(bào)告會(huì)上提到，2010年至2014年，武漢共有8棟甲級(jí)寫字樓入市，而2015年上半年沒(méi)有甲級(jí)寫字樓入市，今年即將入市的甲級(jí)寫字樓均將在下半年集中入市。

李杰分析稱，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面已經(jīng)得到緩解，但高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)，具有特色化的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)在武漢還較為稀缺，甲級(jí)辦公物業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)占比例偏小，與國(guó)內(nèi)其他擁有成熟寫字樓市場(chǎng)的城市相比，現(xiàn)階段武漢寫字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還不協(xié)調(diào)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)上還有很大的提升空間。

同時(shí)，隨著租戶選擇范圍的增加，優(yōu)質(zhì)寫字樓的主導(dǎo)權(quán)將逐漸由業(yè)主方轉(zhuǎn)移至租戶方，業(yè)主方競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，租戶的議價(jià)能力增強(qiáng)。

趨勢(shì)

2 下半年寫字樓項(xiàng)目集中入市

今年7月，國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司戴德梁行在城鎮(zhèn)化白皮書(shū)研討會(huì)上公布，下半年武漢甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)迎來(lái)15.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要集中在建設(shè)大道金融街及漢口沿江商務(wù)區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年武漢的寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，多個(gè)寫字樓項(xiàng)目將集中入市。

其中，漢口片區(qū)，位于漢口新華路與長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路交會(huì)處的CFD時(shí)代財(cái)富中心將于2015年10月入市，位于江漢區(qū)青年路59號(hào)的武漢環(huán)貿(mào)中心將于2015年10月入市，位于江岸區(qū)后湖大道和塔子湖東路交會(huì)處的立城中心商務(wù)樓將于2015年9月入市，位于江岸區(qū)高雄路88號(hào)的高雄88號(hào)將于2015年9月入市；武昌片區(qū)，位于武昌中南路與武珞路交會(huì)處的帝斯曼國(guó)際中心將于2015年10月入市，位于武昌徐東友誼大道和團(tuán)結(jié)路交會(huì)處的東原時(shí)光廣場(chǎng)將于2015年9月入市；漢陽(yáng)片區(qū)，位于龍陽(yáng)大道邱家大灣的漢陽(yáng)人信匯時(shí)代中心將于2015年9月入市。

仲量聯(lián)行相關(guān)人士表示，大量寫字樓的集中上市將使寫字樓市場(chǎng)過(guò)去幾年高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)降溫，供應(yīng)井噴將帶來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；而結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)增速放緩、各項(xiàng)指標(biāo)增幅降低的形勢(shì)，武漢寫字樓的市場(chǎng)需求會(huì)受到很大影響，整個(gè)市場(chǎng)將面臨新一輪洗牌。核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商打造的高品質(zhì)項(xiàng)目將成為市場(chǎng)青睞的對(duì)象。

分析

3 金融業(yè)成寫字樓市場(chǎng)中堅(jiān)力量

“武漢正在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，金融業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。”李杰說(shuō)。

李杰告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，去年新增的甲級(jí)寫字樓成交案例中，金融行業(yè)占據(jù)大半壁江山，占比高達(dá)59%，而今年上半年新增成交案例為53%，基本確定了金融業(yè)是甲級(jí)寫字樓最大需求的行業(yè)地位。他說(shuō)，“在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)金融業(yè)仍將是優(yōu)質(zhì)辦公樓的最大的需求行業(yè)之一。”

來(lái)自仲量聯(lián)行的分析報(bào)告稱，上半年企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求主要來(lái)源于新企業(yè)的入駐，而且，這些新入駐企業(yè)又多為金融業(yè)，金融類企業(yè)對(duì)辦公樓租金承受能力較高。如浙商銀行、臺(tái)灣土地銀行在武漢首開(kāi)分公司；英國(guó)領(lǐng)事館也在今年上半年入駐企業(yè)中心5號(hào)。

同時(shí)，企業(yè)的升級(jí)擴(kuò)租體現(xiàn)了所在行業(yè)在武漢具有良好的發(fā)展前景，以及企業(yè)對(duì)武漢市場(chǎng)的樂(lè)觀態(tài)度。上半年華為在企業(yè)中心5號(hào)擴(kuò)租600平方米。

報(bào)告還指出，在武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展早期，很多企業(yè)辦公場(chǎng)所選擇有限，辦公環(huán)境和硬件設(shè)施不佳。然而在優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)增加后，這類企業(yè)開(kāi)始租賃優(yōu)質(zhì)寫字樓，可推動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量增加。

探訪

4 寫字樓空置率或持續(xù)上升

連日來(lái)，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于武漢武廣商圈的世貿(mào)寫字樓多個(gè)樓層有公司頻繁進(jìn)駐和撤離，部分公司甚至進(jìn)駐不到兩個(gè)月就整體搬遷撤離，有的樓層還出現(xiàn)了整層寫字樓都空置的現(xiàn)象。

日前，記者在世貿(mào)大廈看到，昔日精心布置的寫字樓已經(jīng)被搬空，玻璃門緊鎖，屋內(nèi)只剩少量紙片、文件夾等辦公物品，墻上的裝飾物也不再完整。

記者查詢得知，武漢世貿(mào)大廈1998年1月22日建成落地，高248米，成為當(dāng)時(shí)的“武漢第一高樓”。 世貿(mào)大廈寫字樓從建成使用到現(xiàn)在，已走過(guò)16個(gè)年頭，一批批具有國(guó)際管理水平和物業(yè)水平的新寫字樓井噴式發(fā)展的今天，其已成為脫離時(shí)代的老建筑。

同時(shí)，商住綜合體中的寫字樓業(yè)態(tài)，也拉升了武漢寫字樓的存量。

從2015年到2017年，未來(lái)市場(chǎng)將可能新增170萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)寫字樓，預(yù)計(jì)空置率將可能持續(xù)上升。 “今年下半年將有大量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓新增量，預(yù)計(jì)由于宏觀經(jīng)濟(jì)及施工進(jìn)度的影響，部分項(xiàng)目可能會(huì)延遲上市。不過(guò)，因?yàn)榻衲旯?yīng)量有可能達(dá)到歷史新高，租金的漲幅也可能會(huì)放緩。”

李杰提出，“武漢作為中部地區(qū)中心城市和‘一帶一路’的節(jié)點(diǎn)城市，不斷地吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)企業(yè)在這里設(shè)立分公司。因此，武漢中短期的寫字樓市場(chǎng)是積極和健康的。”