在今年“3·30新政”將二套房公積金首付門檻降至30%后，昨日，住建部、財政部和央行發(fā)布《關于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付比例的通知》（以下簡稱《通知》），再將我國公積金貸款購買二套房首付比例降至兩成。業(yè)界認為，全國二套房最低首付比例進入兩成時代，證明下半年中央托底樓市的決心并未動搖，公積金鼓勵政策力度幾乎已觸頂，未來或有望從商業(yè)貸款方向繼續(xù)放寬政策。
二套房首付比例再降一成
公積金貸款長期以來主要鼓勵的都是我國職工首套剛需自住用房的購房需求，其次才是二套房或以上的改善型住房需求。因此，有專家告訴記者，開啟公積金貸款購買二套房政策松綁周期，證明政府對于房地產(chǎn)市場的鼓勵決心也到了一個相當高的階段。
《通知》明確規(guī)定，為進一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，我國將對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
“至此，我國的公積金貸款購買二套房政策再次回歸了2012年前甚至2008年底的狀態(tài)，政府從公積金方向上對樓市的刺激力度基本已達到峰值。” 亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示。
不過，《通知》同時明確，北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買二套房的最低首付款比例。“這項補充規(guī)定是意料之內(nèi)的，北上廣深限購仍在繼續(xù)，公積金貸款政策何時松綁、松綁程度如何還是需要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況決定，不能‘隨大流’。”陳寶存表示。
下半年救市政策如約而至
實際上，在陳寶存及多位業(yè)內(nèi)人士眼中，本輪公積金貸款購房政策再一次全面松綁并不出乎意料。
“從去年的‘9·30新政’到今年的‘3·30新政’，貸款購房政策的放松幾乎都成為了這幾輪樓市鼓勵政策中最引人關注的部分。”陳寶存直言，尤其在“3·30新政”中，將購買二套房公積金貸款最低首付款比例降至30%。
有專家告訴記者，在“3·30新政”前，我國公積金貸款購買二套房的首付比例普遍實施的是2010年住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的50%，不過，各地會根據(jù)自身情況進行一定調(diào)整，比如北京此前一直實施的是60%的首付比例。由此，今年我國利用公積金扶持樓市的力度可見一斑。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來，全國已經(jīng)有超過100個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京、上海等超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國層面的公積金政策刺激逐漸對市場增加影響。
從宏觀的角度，陳寶存分析稱，目前我國經(jīng)濟形勢沒有明顯好轉，各種穩(wěn)增長措施短時間內(nèi)未充分發(fā)揮效力等是本輪公積金政策進一步寬松的主因。“上半年各項鼓勵政策銀行并未完全落實，最終對樓市的鼓勵效果也并未完全達到預期，因此業(yè)界大多認為下半年政府還會繼續(xù)出臺更多樓市鼓勵政策，尤其是近日央行重啟今年第四輪降準降息后，十年‘限外令’也緊接著被破除，各方對于下一步政策期待再次達到新一輪峰值。”陳寶存表示，此時出臺公積金貸款新政恰如其分、合乎時宜，以目前的情況看，今后公積金貸款政策幾乎沒有太大放松空間了，政府或從商業(yè)貸款方向上繼續(xù)發(fā)力。
信號作用大于實際意義
對于本輪政策，業(yè)界雖然大多“喜大普奔”，但對于落地效果也仍然給出了信號作用大于實際刺激的判斷。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，公積金貸款政策再放寬，將進一步鼓勵改善型購房需求的進一步釋放，提振“金九銀十”的市場交易，在年底前盡可能消化現(xiàn)有庫存。
“隨著‘3·30新政’以來一系列樓市利好政策對樓市的刺激效應逐步減弱，尤其是7月政策真空期后，8月北上廣深等諸多城市的樓市交易量都出現(xiàn)了降溫勢頭，近日的降準降息，加上本次公積金貸款政策再放寬，二者利好疊加，無疑將對已經(jīng)略顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場起到刺激作用，預計9月的樓市交易量將有所回升。”胡景暉表示。
但是包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士都認為，由于公積金貸款上限較低，降低首付作用有限，即使有影響，也主要將促進中低價位房產(chǎn)交易，對高總價大戶型房屋的影響微乎其微。
具體來說，鏈家網(wǎng)李巧玲認為，公積金個人貸款具體額度在以住房公積金個人賬戶余額為基礎，結合貸款成數(shù)、還款能力、繳存時間、配偶繳存情況，以及存貸比調(diào)節(jié)系數(shù)等因素綜合確定。就算在北京，即便首付條件放寬，首套90平方米以上以及二套公積金貸款，最高只能貸到120萬元，“因此，公積金貸款購買二套房首付比例的降低，對于不少高房價、低貸款限額的一線城市來說，受益人群寥寥無幾”。李巧玲表示。
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