近兩個(gè)月來，北京市政府部分行政職能部門將搬遷通州的消息坐實(shí)后，通州房地產(chǎn)市場迎來銷售井噴，6、7月兩個(gè)月區(qū)域內(nèi)新建住宅成交量達(dá)到了3000套以上。然而為抑制房地產(chǎn)過熱而出臺(tái)的“8·14限購令”給瘋狂的市場打了一針鎮(zhèn)靜劑，住宅市場急速降溫。 

相比之下，通州區(qū)商住公寓類非限購項(xiàng)目成為市場的香餑餑。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年8月15日至8月21日，商住公寓成交面積為2.29萬平方米，環(huán)比限購前一周大幅上漲了83.2%。   

根據(jù)通州區(qū)發(fā)展規(guī)劃，通州作為城市副中心，將發(fā)展為未來的高端商務(wù)區(qū)。但同樣定位于商業(yè)辦公的寫字樓項(xiàng)目卻沒有商住類產(chǎn)品這般“幸運(yùn)”，寫字樓產(chǎn)品的銷售一直步履維艱。

據(jù)記者了解，通州區(qū)內(nèi)銷售最快的萬達(dá)廣場項(xiàng)目寫字樓從2013年10月首次開盤，到現(xiàn)在已經(jīng)銷售23個(gè)月，仍然還有待售房源。位于新華大街的北京one項(xiàng)目從2011年3月開始銷售，到現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，去化周期超過50個(gè)月。

部分項(xiàng)目9個(gè)月僅賣一套

隨著北京城區(qū)內(nèi)寫字樓的供應(yīng)趨緊及價(jià)格高企，城市中心辦公成本不斷飆升，使得不少企業(yè)開始將目光投向郊區(qū)。通州區(qū)臨近北京CBD，具有先天的外延優(yōu)勢。隨著政府規(guī)劃和土地供應(yīng)放量，吸引了萬達(dá)、華業(yè)、綠城、葛洲壩、金隅大成、保利、綠地、華遠(yuǎn)等品牌房企逐漸進(jìn)駐，為區(qū)域帶來大量高品質(zhì)寫字樓。

然而，此前被稱為“睡城”的通州，許多居民的工作消費(fèi)都在市區(qū)，通州的住宅也是以剛需盤為主，這些現(xiàn)狀給區(qū)域商務(wù)轉(zhuǎn)型帶來一定難題。

“通州寫字樓以散售為主，現(xiàn)在還不算成熟的商務(wù)區(qū)，入駐的企業(yè)規(guī)模都比較偏小。我們調(diào)研的結(jié)果是大戶型是200平方米左右，小的切割到60~80平方米，而且投資的客戶占絕大多數(shù)，企業(yè)直接購買相對較少。”第一太平戴維斯研究與咨詢部高級經(jīng)理董月直言。

雖然區(qū)域居住人口龐大，但商業(yè)項(xiàng)目定位普遍較為低端，這在去年萬達(dá)廣場及京通羅斯福開業(yè)后才有所改善。目前，通州乙級及以上等級寫字樓市場存量約為30萬平方米，租金水平約為100~120元/平方米/月，售價(jià)水平在2萬元至3萬元/平方米之間，主要客群為小型科技、文化傳媒、制造、專業(yè)服務(wù)等。寫字樓的投資回報(bào)率在5%~5.5%，相對于市場普遍認(rèn)可的8%左右還有差距。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)的今年1~8月（截至8月25日）通州寫字樓銷售數(shù)據(jù)顯示，包括通州萬達(dá)廣場、北京one、華遠(yuǎn)好天地等項(xiàng)目在內(nèi)，寫字樓銷售慘淡。去化最快的是萬達(dá)廣場項(xiàng)目，共成交304套；而銷售最差的北京總部項(xiàng)目僅成交1套。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，通州萬達(dá)廣場之所以銷售相對較好，在于開發(fā)商將寫字樓切割為60~100平方米的小型辦公區(qū)域，每套總價(jià)低，利于中小投資客購買。但董月表示，過于分散的銷售，雖然在去化上比較有優(yōu)勢，但后期招商比較大的企業(yè)就要整合多塊物業(yè)簽約，手續(xù)較為復(fù)雜，后續(xù)招商壓力比較大，而且難以形成高端企業(yè)凝聚力。

“自持一部分散售一部分”

“通州的商務(wù)需求偏弱，不光是地理位置處于東郊的問題。主要是原因通州本身優(yōu)質(zhì)物業(yè)相對比較少，一些高端企業(yè)很難在通州選擇到符合其標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)寫字樓。”董月在分析通州商業(yè)市場的歷史時(shí)表示。

近兩年來品牌房企進(jìn)駐通州后，對于區(qū)域內(nèi)的寫字樓品質(zhì)有所提升，但短期內(nèi)仍然改變不了產(chǎn)業(yè)低端化的現(xiàn)狀。此前推出的寫字樓項(xiàng)目雖然借助品牌效應(yīng)，短期內(nèi)能消化一些產(chǎn)品。但在集中供應(yīng)期，寫字樓的銷售壓力依然很大。

綠地中央廣場是通州運(yùn)河核心區(qū)最早推出的寫字樓，“綠地中央廣場不僅有先發(fā)優(yōu)勢，而且是主做商貿(mào)類產(chǎn)品，北京市政府搬遷的消息落實(shí)，也吸引了一些投資客。現(xiàn)在小型投資人群在減少，買一層、半層的中型投資客戶比例比較大，有的客戶單筆最多能買六層。”綠地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心招商專員張成良告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。 

盡管綠地對外聲稱，綠地中央廣場一期、二期已經(jīng)基本銷售完成。但本報(bào)記者從其代理電商口中得知，一期二期仍有剩余房源在銷售，因此三期開盤時(shí)間尚不明確。

通州運(yùn)河核心區(qū)定位為高端商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)保利、華業(yè)、綠地、富力等品牌房企都有超5A級寫字樓尚在建設(shè)中。保利·大都匯項(xiàng)目在規(guī)劃中有5棟超5A級寫字樓，銷售人員表示，這些高端辦公產(chǎn)品開盤時(shí)間還未確定，可能會(huì)在今年10月、11月開盤。

華業(yè)·新北京中心建成后也全部為超5A頂級寫字樓。據(jù)本報(bào)記者了解，該項(xiàng)目可能會(huì)在年底或明年推出。華業(yè)·新北京中心由光大控股、IDG資本、華業(yè)地產(chǎn)三家企業(yè)聯(lián)合打造，目前由最大股東光大控股操盤，或大部分由開發(fā)商自持。

世界僑商中心也規(guī)劃有2棟超5A級寫字樓，目前入市時(shí)間也不明確。但同質(zhì)化競爭和項(xiàng)目的集中入市已經(jīng)顯而易見，幾大開發(fā)商都陷入觀望中。

“核心區(qū)高端寫字樓開發(fā)商會(huì)自持一部分，但也要出售一部分，畢竟要回收現(xiàn)金流，一部分面積被散售掉是不可避免的。”董月表示，一些高端項(xiàng)目的集中供應(yīng)短期內(nèi)可能會(huì)引起比較激烈的競爭，長期看會(huì)改變通州的商務(wù)氛圍，對于通州的寫字樓市場發(fā)展來說是比較有利的。

通州運(yùn)河核心區(qū)能否實(shí)現(xiàn)高端商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，董月認(rèn)為，關(guān)鍵看政府有沒有一些手段和優(yōu)惠補(bǔ)貼等政策加大開發(fā)商自持的比例。近年來，一下子出現(xiàn)這么大的供應(yīng)量，開發(fā)商如果全部自持很不現(xiàn)實(shí)，如果散售后對于后期招商定位會(huì)有負(fù)面影響。要維持高端定位，還需要政府出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策。這一點(diǎn)從亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及昌平區(qū)的未來城的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，都能看到招商優(yōu)惠政策的明顯效果。

“本末倒置” 商住房熱銷

在通州，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨的現(xiàn)狀是，無論是商業(yè)還是寫字樓產(chǎn)品，想資金回收都不如賣商住產(chǎn)品來得快。

一些被限購政策擋在門外的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住市場，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商也借助市場熱度，紛紛推出旗下的公寓產(chǎn)品。8月15日至8月21日，在北京樓市成交排名前10的項(xiàng)目，通州區(qū)占據(jù)3席，其中商住項(xiàng)目富力運(yùn)河十號項(xiàng)目甚至成為當(dāng)周銷售冠軍，開盤當(dāng)天最高房價(jià)達(dá)到4.1萬元/平方米。

保利·大都匯的商住項(xiàng)目在2015年8月底開盤，一期為藝術(shù)公寓和創(chuàng)意辦公產(chǎn)品，均價(jià)為3.5萬元/平方米左右。同樣位于運(yùn)河核心區(qū)的華業(yè)·新北京中心也推出了公寓型產(chǎn)品，價(jià)格在3.3萬元~3.9萬元/平方米。

而綠地早在今年4月就把綠地悅公寓打包整售給中根資產(chǎn)，據(jù)知情人士透露，綠地公寓的整售價(jià)格為2.5萬元/平方米，中根資產(chǎn)再銷售的價(jià)格可能是3.5萬元/平方米。

近年來，通州為擺脫多年的“睡城”身份，加大力度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通州區(qū)國土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人此前曾經(jīng)表示，為配合北京市政府對通州新城的定位及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，通州區(qū)從2014年就開始加大供應(yīng)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目用地。綠地、保利、華業(yè)等房企紛紛在此拿地，盡管看好后續(xù)發(fā)展，但品牌開發(fā)商大多規(guī)劃為辦公、公寓、商業(yè)、酒店等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

“很多項(xiàng)目的核心區(qū)寫字樓還沒有真正入市，商住型的公寓早已集中銷售。大多數(shù)項(xiàng)目都是建筑綜合體，包括寫字樓、公寓和商業(yè)等。”董月表示，開發(fā)商在通州拿地和購買項(xiàng)目的時(shí)候?qū)τ谕ㄖ輩^(qū)域的寫字樓去化也有一定顧慮，因此或多或少都配置公寓產(chǎn)品，以求快速收回開發(fā)成本、回籠資金。