小區(qū)設(shè)施老了、壞了，就得修補(bǔ)修補(bǔ)，這時(shí)就需要用到買房時(shí)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。但是業(yè)主們不懂行，掌握信息不足，怎么防止這筆錢被維修公司坑呢？

重慶市渝北區(qū)探索第三方審價(jià)機(jī)制，請(qǐng)來(lái)審價(jià)公司多次踏勘，給出詳細(xì)的預(yù)算報(bào)告，讓房子的“治病”錢花在刀刃上。這一審價(jià)，兩年來(lái)給業(yè)主們省了600多萬(wàn)元。

近年來(lái)，重慶不少小區(qū)與單體住宅樓都到了大修高峰期。更換電梯、外墻維護(hù)、公共設(shè)施更新……這些麻煩事兒，都得花錢。有人這時(shí)候想起來(lái)，咱們買房時(shí)不是交過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金嗎，這筆房子的“治病”錢該用起來(lái)了。

這筆錢提取使用的程序會(huì)不會(huì)很繁瑣？咱也不懂維修，這筆錢會(huì)不會(huì)被維修公司坑？為了更好地使用、管理和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金，重慶市渝北區(qū)探索第三方審價(jià)機(jī)制，兩年以來(lái)，省下600多萬(wàn)元維修資金。

砍價(jià)團(tuán)出馬，小區(qū)維修費(fèi)省了1/4

“外墻的磚時(shí)不時(shí)就啪啪啪往下掉，好嚇人喲，砸到人了咋個(gè)辦嘛。”去年底，建成滿10年的重慶市金龍路社區(qū)新城名都小區(qū)，外墻開始脫落。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任傅德珍找到物業(yè)公司，希望能找個(gè)維修公司來(lái)修一下。

“至少10萬(wàn)元。”物業(yè)找了好幾個(gè)維修公司，收到的報(bào)價(jià)大體如此。但是，業(yè)主們都覺得報(bào)價(jià)太高，無(wú)法接受。僵持之中，脫落的那面外墻下，馬路的人行道被圍欄圍了兩個(gè)多月，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)還是沒能找到價(jià)格合適的維修公司。

傅德珍決定，先到渝北區(qū)房管局把物業(yè)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)下來(lái)，再看看怎么辦。

提取維修資金麻煩嗎？

渝北區(qū)房屋管理局副局長(zhǎng)李青松介紹，首先業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心提出申請(qǐng)，進(jìn)而申報(bào)預(yù)算費(fèi)用，編制資金使用方案，再公示5日以上并經(jīng)過(guò)2/3業(yè)主的同意，最后確定施工單位，就可以申請(qǐng)?zhí)崛【S修資金了。“我們收到申請(qǐng)材料后，緊急維修資金在24小時(shí)內(nèi)發(fā)放，普通維修資金在3天內(nèi)到位。今年以來(lái)，我們渝北區(qū)已經(jīng)發(fā)放了616筆資金。”李青松說(shuō)。

就在傅德珍去交材料的時(shí)候，房管局工作人員告訴她，“使用維修資金有規(guī)定，你們這種金額較大的項(xiàng)目可以找砍價(jià)團(tuán)幫砍價(jià)。”

什么是砍價(jià)團(tuán)？

“小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，比如電梯維修、外墻磚脫落改造、消防管網(wǎng)更新等等，都可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。”李青松介紹，“電梯維修預(yù)算在1萬(wàn)元以上的、其他維修項(xiàng)目3萬(wàn)元以上的，必須由有資質(zhì)的第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審價(jià)。低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但是實(shí)施主體自愿或者資金管理中心認(rèn)為有必要的，也可以委托審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)，也就是找砍價(jià)團(tuán)來(lái)幫忙砍價(jià)。”

砍價(jià)團(tuán)有用嗎？

新城名都小區(qū)業(yè)委會(huì)討論以后，委托重慶恒昶招標(biāo)代理有限公司對(duì)工程進(jìn)行了預(yù)算審價(jià)，精準(zhǔn)的預(yù)算報(bào)告讓業(yè)主們心里也有了底，維修公司也沒法信口開高價(jià)了。很快，一家維修公司接下了這個(gè)單子，工程只花了7.5萬(wàn)元。

第三方預(yù)算報(bào)告有法律效力，各方都信服

一下省了兩萬(wàn)五，砍價(jià)團(tuán)是怎么做到的？

“審價(jià)嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范和市級(jí)規(guī)則進(jìn)行。一些變動(dòng)頻繁的比如人工費(fèi)、材料價(jià)格，由造價(jià)師或者造價(jià)人員根據(jù)價(jià)格主管部門的實(shí)時(shí)指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)實(shí)情確定。”重慶同致誠(chéng)工程咨詢有限公司副總經(jīng)理熊遠(yuǎn)勤說(shuō)，“小區(qū)維修一個(gè)3萬(wàn)元的項(xiàng)目，和3個(gè)億的大項(xiàng)目審價(jià)流程完全一致。都要有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要有三級(jí)審核，還要幾次到現(xiàn)場(chǎng)踏勘。”

記者看到一份小區(qū)維修工程預(yù)算評(píng)審報(bào)告，報(bào)告給出了費(fèi)用明細(xì)，也明確列出了各項(xiàng)費(fèi)用的審核依據(jù)和辦法。

“報(bào)告是具有法律效力的，會(huì)為工程給出一個(gè)合理的價(jià)格，業(yè)主、物業(yè)公司和維修公司都信服。”李青松說(shuō)。

根據(jù)預(yù)算評(píng)審報(bào)告，業(yè)委會(huì)編制維修資金使用方案。方案在小區(qū)公示5日以上，并經(jīng)2/3以上小區(qū)業(yè)主同意，便可使用維修資金。

砍價(jià)團(tuán)給業(yè)主省了物業(yè)專項(xiàng)維修資金。“以前審價(jià)是由街道和房管局來(lái)做，但是我們并不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，也沒有專業(yè)審價(jià)資質(zhì)，審核結(jié)果很難有公信力。”李青松說(shuō)，第三方審價(jià)機(jī)制實(shí)施兩年了，重慶市渝北區(qū)共支用維修資金近3000萬(wàn)元，通過(guò)審價(jià)節(jié)省了600多萬(wàn)元。

砍價(jià)團(tuán)還推動(dòng)了維修工程的進(jìn)度。

“以前是我們?nèi)フ揖S修公司，維修公司肯定愿意把價(jià)格報(bào)高些。業(yè)主就懷疑我們和維修公司勾結(jié)起來(lái)‘吃錢’，吵來(lái)吵去，維修項(xiàng)目很難開工。”重慶北城物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理蘇淵勇說(shuō)，“在我們管理的‘清邁陽(yáng)光’小區(qū)，小區(qū)花園路面維修就這樣吵了一年半。有了審價(jià)以后，一切都在一個(gè)月之內(nèi)搞定了。”

砍價(jià)團(tuán)靠譜嗎？

為了保證審價(jià)公司獨(dú)立第三方地位，其在工程進(jìn)行中不會(huì)與維修公司直接接觸，保證報(bào)告的獨(dú)立性、公正性。

“雖然叫砍價(jià)團(tuán)，其實(shí)都是有專業(yè)資質(zhì)的審價(jià)公司。我們推薦了3家，小區(qū)業(yè)委會(huì)也可以在這3家以外自己找。”李青松介紹。

審價(jià)公司也不是活雷鋒。“砍價(jià)團(tuán)并不免費(fèi)，10萬(wàn)元以內(nèi)的項(xiàng)目審價(jià)費(fèi)用2000元，超出部分按1%收取。”李青松介紹說(shuō)，“但是，這個(gè)錢不由小區(qū)業(yè)主出，由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心出。”

“作為審價(jià)公司，以前其實(shí)很少有人愿意做這樣的單子。”恒昶招標(biāo)代理有限公司副總經(jīng)理何嘉說(shuō)，“兩年來(lái)我們接了400多單，最大的一單收入也只有5000多元，這一塊只占到公司總業(yè)務(wù)量的10%左右，但是花費(fèi)的力氣遠(yuǎn)高于這個(gè)比例。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，性價(jià)比是蠻低的。”

幾個(gè)審價(jià)公司負(fù)責(zé)人也都承認(rèn)，小區(qū)維修項(xiàng)目逐漸增多，審價(jià)公司參與其中是大趨勢(shì)。“提前介入新藍(lán)海，我們也積累了經(jīng)驗(yàn)。”何嘉說(shuō)。

小區(qū)老齡化，維修資金用完了咋辦

小區(qū)維修，該開發(fā)商負(fù)責(zé)的，該業(yè)主自己負(fù)責(zé)的，該動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，三種情況如何界定？

“建設(shè)質(zhì)量保修期內(nèi)出了問題，開發(fā)商負(fù)責(zé)。過(guò)了保修期之后，公共部位、公共設(shè)施設(shè)備出了問題，可以動(dòng)用維修資金。私人所有部分，由業(yè)主自己負(fù)責(zé)維修。”李青松介紹。

為了確保物業(yè)專項(xiàng)維修資金的安全，渝北區(qū)通過(guò)公開招投標(biāo)，將其委托給5家銀行管理，并對(duì)使用程序作了嚴(yán)格規(guī)定。

但是，隨著小區(qū)老化，維修需求逐漸增多，一些小區(qū)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金即將用盡。

“渝北區(qū)10年以上的小區(qū)占一半以上，公共部位、設(shè)施設(shè)備逐步進(jìn)入維修高峰期，有的小區(qū)房子‘治病’錢已經(jīng)見底，少數(shù)小區(qū)已經(jīng)用光了。”李青松說(shuō)，“按照規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額低于首期交存額30%的，業(yè)主就該續(xù)交。但是，很多小區(qū)業(yè)主都不愿意交錢。房屋、設(shè)施設(shè)備的維修沒有保障，將直接影響到房屋使用安全。”

物業(yè)管理人士認(rèn)為，維修資金如果得不到保障，對(duì)于小區(qū)管理是一大隱患，建議從國(guó)家或者省市一級(jí)層面出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，明確法律責(zé)任。比如，如果小區(qū)業(yè)主在主管部門發(fā)函幾個(gè)月內(nèi)仍不續(xù)繳的，可禁止其轉(zhuǎn)讓該房屋。