總裁殷哲沒有試圖把其掌舵的歌斐資產(chǎn)的資產(chǎn)管理和投資當(dāng)作一門隱晦的哲學(xué)來“傳道”，他的投資邏輯里，隨處可見人性與人類社會發(fā)展規(guī)律的宏大命題。
與許多基金經(jīng)理、資管公司趨利地談?wù)搩?nèi)部回報率、收益率等語匯不同的是，殷哲在與記者們近一個小時的交流中，說得最多的，反而是“效率”、“分工”等抽象詞匯。
不過，殷哲在解釋歌斐資產(chǎn)的投資方向以及未來基金等金融投資趨勢時，他向記者們解釋得尤為通俗，從物流到外賣，從基金到股票，從房多多到Y(jié)OU+公寓，殷哲如數(shù)家珍。他列舉身邊的例子，都暗含著其所領(lǐng)悟的投資邏輯，詼諧有趣。
殷哲開場即說他最近在看一本名叫《理性樂觀派》的書，書中提到人類社會之所以能夠發(fā)展，其核心就是分工。
“分工節(jié)約了每個人的時間，效率是非常重要的。人類的整個社會發(fā)展就是這樣一個邏輯，相互合作讓效率越來越高，節(jié)省更多的時間去做專業(yè)化的事情。”殷哲說，“地產(chǎn)是一個高度分工的行業(yè)，過去地產(chǎn)商的資金靠借款、上市、盈利積累，但是現(xiàn)在已經(jīng)在依賴金融，比如股權(quán)投資，越來越專業(yè)化。”
住宅項目投資越來越少
歌斐資產(chǎn)到現(xiàn)在仍然管理著超過320億元的房地產(chǎn)基金，不過殷哲說，歌斐資產(chǎn)對住宅項目的投資已經(jīng)很少。
“住宅項目現(xiàn)在整個收益率都在下降，如今的狀況是，好的項目資本都在搶，不像過去什么項目都缺錢，現(xiàn)在好的項目不需要錢。”殷哲說，“現(xiàn)在投資住宅項目比較少，一是收益率在下降，二是開發(fā)商現(xiàn)在錢也多，甚至這些有錢的開發(fā)商也拿不到好的項目。”
當(dāng)下，殷哲對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的判斷，他認(rèn)為現(xiàn)在是一個回歸理性的市場。
“過去房地產(chǎn)的投資是從無到有，所有人都會覺得買房子是最好的投資，因為過去十年不管你買什么房子都是賺錢的，它會讓人覺得買房子的收益很高。”殷哲說，所以可能會有一個誤區(qū)，大家會覺得房地產(chǎn)投資是高回報和高收益的，但實際上未來不是這樣，從海外經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)投資的收益是比較穩(wěn)定的。“房地產(chǎn)的核心是土地資源，它應(yīng)該具備資產(chǎn)的屬性，核心就是抗通脹屬性，所以房地產(chǎn)投資的收益也不應(yīng)該很高。”
殷哲喜歡按照西方發(fā)達國家，尤其是美國的經(jīng)驗來推導(dǎo)投資的邏輯，因為他覺得像美國這樣的國家，金融和房地產(chǎn)市場早已成熟起來，經(jīng)歷了很多的變化，這些國家金融和投資行業(yè)的寬度，要高于目前國內(nèi)地產(chǎn)金融的發(fā)展階段。
殷哲說，最早外資進入國內(nèi)的時候，基本不投住宅，因為在這些國外資本的認(rèn)知里，住宅市場已經(jīng)非常成熟，投資的機會已經(jīng)很小，所以這些地產(chǎn)金融偏好商業(yè)地產(chǎn)，外資覺得機會在商業(yè)地產(chǎn)，“如今國內(nèi)的地產(chǎn)金融也發(fā)展到了當(dāng)初外資的認(rèn)知階段。”
投資機會在地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)
殷哲認(rèn)為接下來地產(chǎn)金融一個非常有潛力的投資的機會是房地產(chǎn)的新型業(yè)態(tài)。這些新型業(yè)態(tài)也符合殷哲的投資邏輯，因為它們獲得了“效率”改進和提升。
“未來中國房地產(chǎn)的趨勢，一定是運營資產(chǎn)的能力要遠遠大于過去簡單拿地開發(fā)的能力，但是這個能力的構(gòu)建是不容易的。”殷哲說，與此同時，房地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，比如YOU+公寓和優(yōu)客工場，這些都是輕資產(chǎn)、重運營，可能產(chǎn)品剛開始嘗試和做好并不容易，但應(yīng)該是代表未來的方向。
近期歌斐資產(chǎn)與房地產(chǎn)O2O平臺房多多共同發(fā)起成立創(chuàng)新型地產(chǎn)基金，該基金的創(chuàng)新包括與開發(fā)商約定首付比例，以一定的特價折扣，用包銷或者團購的方式收購開發(fā)商房源，并通過房多多的平臺進行銷售，獲取之間的溢價。
歌斐資產(chǎn)方面也介紹，這個創(chuàng)新型地產(chǎn)基金在投資策略上會選擇庫存比合理、房多多銷售能力強的城市以及篩選品牌房企，主要布局剛需和改善性需求住房。并且基金還會與開發(fā)商約定貨源推出機制，進一步降低股權(quán)投資的風(fēng)險。
房多多這類公司顯然是殷哲所說的房地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)。“這些房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)是非常有機會的，因為開發(fā)商的房子不好賣了，房多多能夠很好地幫助這些賣房的開發(fā)商找到客戶，如果房地產(chǎn)像過去一樣，房子根本不愁賣，相信房多多這樣的新業(yè)態(tài)也沒有機會。”殷哲說。
他也進一步補充，之所以與房多多合作的基金在策略上布局一、二線城市，是因為這些城市對于投資風(fēng)險而言，更多是可控和可以確定的。“雖然今年一、二線城市房地產(chǎn)市場不錯，但是對房多多來說，它還是能夠幫助開發(fā)商增加效率，通過增量來賺錢。”
殷哲預(yù)測未來十年內(nèi)中國房地產(chǎn)發(fā)展的機會在于“存量資產(chǎn)”和“新型業(yè)態(tài)”，他也羅列了房地產(chǎn)投資的5個具體方向，其中包括長線跨周期投資、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新模式、收購困境資產(chǎn)的機會、持有抗通脹的核心資產(chǎn)以及布局以人口為導(dǎo)向的一線城市、健康的二線城市。
“除了核心資產(chǎn)外，房地產(chǎn)項目投資的機會其實已經(jīng)比較小。所以也會看地產(chǎn)公司的股權(quán)投資。”殷哲說，現(xiàn)在對房地產(chǎn)公司做股權(quán)投資，也應(yīng)該用PE和VC的方式去看待，對于房地產(chǎn)另類投資基金來說，要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展周期選擇合適的時點進入，比如一些新型業(yè)態(tài)，類似房多多等，這些企業(yè)處在高速發(fā)展期或者轉(zhuǎn)型期，未來會獲得價值提升。
在最后解釋歌斐資產(chǎn)作為一家房地產(chǎn)資管和地產(chǎn)金融公司的核心能力時，殷哲認(rèn)為其核心能力是分辨項目的基礎(chǔ)資產(chǎn)的能力和分辨運營團隊的能力。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)金融簡單給錢投資已經(jīng)不行了，但是歌斐也不能什么都做，這樣就違背了人類社會發(fā)展的分工規(guī)律。”殷哲說，“所以，我們做地產(chǎn)金融主要是甄別好的項目資產(chǎn)以及尋找優(yōu)秀的運營團隊。”
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