年初以來，市場陷入極度悲觀的預期之下，層出不窮的利好政策和瘋狂的“以價換量”，雙管齊下挽回了市場頹勢。在信貸政策以及持續(xù)降息、降準的利好下，市場開始逐漸復蘇，無論開發(fā)商還是購房者對市場預期明顯開始樂觀。六七月份市場的火爆，也給金九銀十給了更多美好的預期。不過，在經(jīng)濟深度低迷，股市持續(xù)暴跌的背景下，惠州的開發(fā)商對今年的金九銀十的推貨策略似乎感到猶豫，根據(jù)統(tǒng)計，今年九月的預告，推盤數(shù)量無論環(huán)比還是同比，均出現(xiàn)了明顯的下滑。

進入下半年，惠州樓市月度成交節(jié)節(jié)攀升，僅在8月第二周才出現(xiàn)淡季跡象，市場整體預期非常良性。不過，即將進入金九銀十的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商在推貨層面卻尚未給出足夠的信心。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，惠州9月份預計開盤或加推的項目數(shù)量僅為26個，相比8月份的29個樓盤下降10%，相比去年8月統(tǒng)計的9月推新數(shù)量(36個盤)更是猛降27.8%。從數(shù)據(jù)上看，傳統(tǒng)樓市“金九銀十”大不如前，甚至連傳統(tǒng)淡季都比不上。

有地產(chǎn)觀察人士對此分析，盡管今年6月、7月市場表現(xiàn)非常搶眼，但依然比較依賴“以價換量”的自我損耗極大的打法，在沒有新的政策刺激之前，很難對金九銀十形成太好的預期，不少開發(fā)商由于目前還沒有摸清市場走勢，可能暫時選擇觀望。

不過，面對市場的高庫存，開發(fā)商如果想快速走量，除了把金九銀十這個年內(nèi)最后的旺季和最佳的營銷節(jié)點利用到極致，似乎沒有其他選擇。由于目前惠州仍有不少開發(fā)商面臨極大的去庫存壓力，德威集團營銷總監(jiān)黃建達表示，不排除會有些樓盤為搶占客戶資源和沖擊市場銷售量，而祭出讓利幅度驚人的促銷手段。

另有一些地產(chǎn)觀察人士判斷，本周二央媽降息降準，對樓市又是一劑強心針，有了新的利好政策刺激，預計到了九月份開發(fā)商新推盤和加推的數(shù)量會有增加。而對于金九銀十有購房計劃的消費者，黃建達建議，大多數(shù)房企的利潤空間已經(jīng)非常薄，降價的空間極其有限，購房者如果確實有置業(yè)需求，又有足夠的經(jīng)濟條件，遇到有促銷的樓盤，完全可以出手購買了。

觀點

今年金九銀十樓市將量升價跌

黃建達，德威集團營銷總監(jiān)

每年的金九銀十都是樓市銷售旺季，成交量必然會好于其他月份，從目前的市場趨勢來看，今年的金九銀十，不會有什么意外，惠州樓市的成交量應該同樣會像往年一樣出現(xiàn)環(huán)比8月上升，而價格受大環(huán)境影響，加上多數(shù)開發(fā)商為抓住傳統(tǒng)的旺季出貨，采取以價換量的促銷手段，價格應會略有下降。

由于當前惠州樓市庫存量仍然很高，不少開發(fā)商的去庫存壓力非常大，因此，他們會抓住今年最后一個最佳的旺季營銷節(jié)點，大量推貨，去庫存沖擊業(yè)績。由此不排除會有樓盤為搶占客戶資源和沖擊市場銷售量，而祭出讓利幅度驚人的促銷手段。

現(xiàn)在這種剛需為王的市場，存量大的開發(fā)商，特別是大戶型比例較大的樓盤，都面臨較大的回款壓力。尤其是金山湖、惠博片區(qū)等片區(qū)的樓盤，但凡涉及存量大的，又要資金回籠的，或者存量雖然不大，但資金非常緊缺的，都很可能會有比較大的促銷動作。

由于目前惠州樓市的調(diào)整其實已基本到位，開發(fā)商的成本不斷高企，價格卻不漲反跌，大多數(shù)房企的利潤空間已經(jīng)非常薄，降價的空間極其有限，這種情況之下，對于購房者來說，其實已經(jīng)沒有必要再觀望了，如果確實有置業(yè)需求，又有足夠的經(jīng)濟條件，遇到有促銷的樓盤，完全可以出手購買了。

開發(fā)商要想走貨 降價或是最好選擇

胡光宇，惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理

金九銀十也是開發(fā)商的期待而已，在行業(yè)看來金九銀十是房地產(chǎn)黃金時代的最美好的回憶。在類似于惠州這樣以買方主導的市場而言，供求失衡是主旋律，這種背景下，傳統(tǒng)的購房黃金時段9、10月份的存在是剩下概念，購房者更不會刻意在這個時段選擇購房，除非是價格上真的無法拒絕。但在9、10月份市場的推貨數(shù)量必然會增加，這不是開發(fā)商刻意的安排，很多項目的推售節(jié)點也放在了下半年，傳統(tǒng)意義上的暑期因為天氣炎熱等原因是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)銷售淡季。但在2012年之后，9、10月份在行業(yè)的話事權(quán)開始越來越低。

今年的9、10月份可以肯定的是市場的亮點依然有限，在去庫存壓力高企的局勢下，大批新盤的集中入市，會給市場造成巨大的壓力，尤其是惠博沿江路板塊和仲愷片區(qū)，面臨最大的問題則是產(chǎn)品高度同質(zhì)化，片區(qū)的購買力偏弱，外來人口導入較少，基礎設施配套處于幾部階段。唯一能批的就是價格，惠博片區(qū)價格戰(zhàn)已經(jīng)開始上演，現(xiàn)在的問題是誰更狠。而仲愷片區(qū)的問題更為嚴重，其9、10月份的供應量超過金山湖片區(qū)，但本身購買力極弱，很多開盤發(fā)售的項目的數(shù)據(jù)都極為慘淡，那怎么賣？不降價估計沒人看，降價了也未必能走得好。還有一個事實就是，很多開發(fā)商還要等著9、10兩個月的業(yè)績?nèi)ブЦ豆こ炭?，以及供應商的款項，回款成為銷售必然的壓力，怎么辦？只能降價。金山湖片區(qū)相比較而言，客戶群體來源更廣，與此同時期片區(qū)的價值體系已經(jīng)建立，有了標簽，類似于水岸城、凱旋城、中洲這樣的項目銷售應該還是處于穩(wěn)定增長的狀態(tài)，但要大規(guī)模沖量還是比較難。