白領(lǐng)小鄭在江蘇昆山購買了一套70多萬元的二手房，按房產(chǎn)中介要求交了3730元的貸款評估費(fèi)，相當(dāng)于房子總價的5‰，卻根本沒有人上門評估，就是花錢拿個報告。
今年以來，樓市交易升溫，很多購房者在申請二手房商業(yè)貸款時，往往被要求繳納一筆動輒數(shù)千元的評估費(fèi)。這筆錢該由購房者承擔(dān)嗎？
評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一且“走過場”
所謂“房產(chǎn)評估費(fèi)”是指銀行在審核貸款時，對購房者抵押的房屋價值進(jìn)行評估，以控制貸款風(fēng)險，一般由第三方機(jī)構(gòu)來執(zhí)行。
記者多方走訪并以購房者身份咨詢發(fā)現(xiàn)，在上海、北京、濟(jì)南、南京、南寧等多個城市，向購房者收取房產(chǎn)評估費(fèi)是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔(dān)評估費(fèi)，由評估公司收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價的1‰－5‰不等。
上海市民楊女士通過中原地產(chǎn)購買了一套寶山區(qū)的二手房，總價175萬元。完成房產(chǎn)過戶、銀行發(fā)放貸款前，楊女士突然接到中介電話，稱需繳納一筆1750元的評估費(fèi)，銀行才能放貸。為了順利拿下房貸，楊女士如數(shù)交納了這筆費(fèi)用。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，議價彈性很大。“如果房子總價達(dá)到500萬元，評估費(fèi)能享受7折優(yōu)惠。”知名中介機(jī)構(gòu)德佑地產(chǎn)一名貸款專員說。另一家中介工作人員則透露，如果能找到熟人打招呼，最低可只收500元。
根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價規(guī)范，注冊房地產(chǎn)估價師必須到估價對象現(xiàn)場，實(shí)地查勘估價對象狀況，還要現(xiàn)場拍照記錄。但很多購房者反映，所謂評估只是花錢買報告的“走過場”。
楊女士告訴記者，交完錢就沒人再提評估的事，她既沒見到估價人員，也沒看到評估報告。昆山白領(lǐng)小鄭說，整個過程都沒有評估人員進(jìn)過家門，最后只收到一張標(biāo)有“預(yù)收評估費(fèi)”字樣的收據(jù)，連發(fā)票都沒有。
錢進(jìn)了誰的口袋？
今年1月，發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價格評估在內(nèi)的7項服務(wù)價格，要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī)，不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù)，或截留定價權(quán)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管銀行聲明收費(fèi)是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但多數(shù)銀行均有指定的合作評估機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者可以在三至五家合作機(jī)構(gòu)中“隨機(jī)”選取。記者以買房者身份咨詢時，建設(shè)銀行昆山分行工作人員明確說，辦理貸款必須進(jìn)行房產(chǎn)評估，而且必須通過與建行合作的評估機(jī)構(gòu)辦理。
“銀行指定評估機(jī)構(gòu)，顯然剝奪了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利。”上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會法律與理論研究部主任汪鶇說。
有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，部分銀行與評估機(jī)構(gòu)之間存在利益返點(diǎn)，返點(diǎn)的比例甚至可達(dá)到一半，銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，銀行一些不好走賬的招待費(fèi)、活動費(fèi)，也會讓評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
即使部分銀行已經(jīng)不要求購房者承擔(dān)評估費(fèi)用，但房產(chǎn)中介與評估機(jī)構(gòu)依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。記者以前述楊女士的身份到貸款行興業(yè)銀行咨詢，信貸工作人員告知，興業(yè)銀行根本就沒有要求貸款者必須做房產(chǎn)評估。
該不該由消費(fèi)者承擔(dān)？
2006年，原建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費(fèi)用由委托人承擔(dān)。”
法律界人士認(rèn)為，評估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段，依據(jù)誰委托誰付費(fèi)原則，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評估費(fèi)用，但部分銀行及中介要求購房者承擔(dān)，有濫用強(qiáng)勢地位追求不當(dāng)利益之嫌。
曾在房產(chǎn)公司任職的上海星瀚律師事務(wù)所主任衛(wèi)新說：“‘通知’中提到的‘另有約定’，是銀行在少數(shù)情況下與借貸人協(xié)商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場慣例，利用購房者對業(yè)務(wù)流程不熟悉、信息不對稱，轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。”
2013年6月，北京、天津等17個城市的消費(fèi)者組織提出，對二手房等抵押物的評估是商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)與義務(wù)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。江蘇省物價局更明文規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)依法承擔(dān)盡職調(diào)查、押品評估等相關(guān)成本，不得強(qiáng)行指定金融消費(fèi)者到相關(guān)機(jī)構(gòu)或企業(yè)接受資信調(diào)查、抵押評估、公證、保險等服務(wù)，與相關(guān)機(jī)構(gòu)或企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益分成。
“銀行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶買單，暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管缺失。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士說。
在一個交易活躍的二手房市場，通過歷史交易數(shù)據(jù)和行業(yè)研判，完全可以便捷地了解市場的真實(shí)狀況。對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院兼職教授趙慶民說：“二手房評估相對簡單、程序化，過高的收費(fèi)、豐厚的利潤為各方留出牟利空間，建議物價部門對這筆費(fèi)用設(shè)立上下限進(jìn)行規(guī)范。”
“斬斷房產(chǎn)評估灰色利益鏈，僅憑一紙通知或者地方消協(xié)的維權(quán)吶喊，難易奏效。”中德證券銀行業(yè)分析師佘閔華表示，希望相關(guān)部門進(jìn)一步規(guī)范收費(fèi)，對當(dāng)前市場存在的轉(zhuǎn)嫁行為、利益分成等嚴(yán)肅處理，嚴(yán)厲追責(zé)。
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