中國開發(fā)商在洛杉磯市中心的項目均為地標項目，他們的大手筆正在改變洛杉磯當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。來自中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資已開始對洛杉磯的地標性建筑、房地產(chǎn)價格和未來建設項目產(chǎn)生重大影響]得知某開發(fā)商在洛杉磯的一個投資移民項目后，程女士很快決定花50萬美元加入，同時計劃擇機再買入該開發(fā)商在洛杉磯的房產(chǎn)。
她的目的很簡單，為了孩子的教育。她的女兒正在國內(nèi)上高二，準備申請洛杉磯的大學。
由于洛杉磯華人區(qū)眾多，教育資源豐富，大量因投資移民和留學教育而需要購置物業(yè)的中國買家選擇進入洛杉磯房地產(chǎn)市場。加上近年來洛杉磯房價上漲動力強勁，出于純粹投資目的的中國買家數(shù)量也在增加。
而嗅覺靈敏的中國開發(fā)商早已提前布局，綠地集團、泛海建設、合正集團不約而同地在2013年進入洛杉磯，在洛杉磯房地產(chǎn)觸底反彈之際形成“抄底”之勢。
值得注意的是，上述開發(fā)商在洛杉磯市中心的項目均為地標項目，他們的大手筆正在改變洛杉磯當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。仲量聯(lián)行早在去年8月份的一份報告中就指出，來自中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資已開始對洛杉磯的地標性建筑、房地產(chǎn)價格和未來建設項目產(chǎn)生重大影響。
投資移民的“誘惑”
程女士準備投資的項目來自合正集團。這家深圳的老牌房企在全國的名氣雖然不大，卻是最早進軍洛杉磯的中國開發(fā)商之一，并且是目前在洛杉磯擁有項目數(shù)量最多的中國開發(fā)商。
“我們在洛杉磯一共有三個項目。”8月24日，合正集團營銷管理中心總經(jīng)理肖芳接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時透露。
自2012年起，合正集團就正式啟動海外發(fā)展戰(zhàn)略，并于2013年成功收購了洛杉磯機場喜來登酒店，共投入1.28億美元，升級改造后已投入運營。
合正集團提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年第四季度，洛杉磯機場喜來登酒店的訂房率為95%，利潤1000萬美元，取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。
初嘗甜頭之后，合正集團在接下來兩年里馬不停蹄地在洛杉磯拿地。
2014年，合正集團收購了位于洛杉磯市中心的Luxe酒店，計劃投資6億美元打造合正洛杉磯中心項目;2015年又收購了洛杉磯華人區(qū)圣蓋博市商業(yè)核心區(qū)地塊，計劃投資1.2億美元建造圣蓋博酒店。
圣蓋博酒店項目在不久前剛剛啟動了EB-5投資移民業(yè)務，程女士正是受到了這項業(yè)務的吸引。
根據(jù)美國投資移民EB-5方案，外國移民申請人在美投資創(chuàng)設有利于美國經(jīng)濟的商業(yè)性企業(yè)，并創(chuàng)造10個全職的美國工人就業(yè)機會，即可獲發(fā)兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請成為永久居民。此方案的投資額為100萬美元，如果投資標的是位于目標就業(yè)區(qū)，則投資額可降為50萬美元。
“我的小孩過兩年可能會申請加州的大學，合正的項目只要投資50萬美元就可實現(xiàn)全家移民，這就是我的主要目的。”程女士表示，當然，隨著人民幣貶值，在洛杉磯投資房地產(chǎn)項目也可以作為較好的家庭資產(chǎn)配置。
像程女士這樣為了子女教育到洛杉磯投資移民的中國買家很多，她告訴記者，身邊很多朋友都這么做。因為洛杉磯擁有一流的教育資源，加州理工學院、加州大學洛杉磯分校、南加利福尼亞大學等在全美名列前茅。
肖芳告訴記者，圣蓋博酒店項目總共獲得了100個EB-5投資移民指標，在啟動投資移民業(yè)務后一周內(nèi)，就有約四成指標被認購。
合正洛杉磯中心項目是該公司當前的另一重點項目。這個項目位于洛杉磯市中心，毗鄰湖人隊主場斯臺普斯中心，周邊有JW萬豪酒店、麗思卡爾頓酒店、微軟劇院、格萊美博物館等。項目占地約1萬平方米，建筑面積約9.4萬平方米，計劃建成一棟W酒店、兩棟高檔精裝公寓，分兩期進行。
肖芳說，該項目正在報建階段，預計將于明年下半年開始預售，定價將會參考周邊項目的售價(1萬~1.2萬美元/平方米)。
洛杉磯地標的中國烙印
綠地集團、泛海建設也將目標投向了洛杉磯市中心(DowntownLosAngeles)，并且是地標性建筑。
洛杉磯市中心包括金融區(qū)、文娛區(qū)、時尚區(qū)和藝術區(qū)等四個片區(qū)，不僅是整個洛杉磯的中央商務區(qū)，也是5萬多高端人群的多樣化居住區(qū)，提供超過50萬個就業(yè)機會。
但因經(jīng)濟下滑，洛杉磯市中心低迷了數(shù)十年。尤其是金融危機之后，整個洛杉磯的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達5年的大低潮，到2011年跌至最低，平均房價不到5000美元/平方米。
直到2012年以后，洛杉磯的房地產(chǎn)市場才開始復興。聯(lián)邦政府推出了一系列旨在復興城市中心的法案，積極招商引資，吸引全球各地的開發(fā)商入駐，總計約有198億美元投入到洛杉磯市中心的復興計劃。
綠地集團成為洛杉磯市中心復興計劃的重要參與者。2013年7月，綠地集團獲得洛杉磯市中心大都會地塊，占地面積2.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積15.32萬平方米，計劃投資10億美元，建造一個四星級酒店和三棟高級公寓，分兩期進行，預計將在2018年完工。
據(jù)《華爾街日報》報道，在過去將近25年的時間里，洛杉磯綠地中心項目一直都是洛杉磯市政規(guī)劃者和房地產(chǎn)開發(fā)商的夢想，但最終圓夢者是中國國有開發(fā)商綠地集團。
洛杉磯綠地中心項目已于2014年7月開工建設，同年11月，綠地集團美國公司總經(jīng)理張伊琲就對外宣稱首期大都會310套公寓已經(jīng)賣出了六成。
泛海建設則于2013年12月拿下洛杉磯市中心從菲格羅阿街到斯泰普爾斯中心的地塊，總建筑面積逾24萬平方米，由三棟高層塔樓、七層的裙樓構(gòu)成，總投資約12億美元。該項目已在今年3月19日動工，建成后也將成為洛杉磯市中心的地標性建筑。
復興與抄底
洛杉磯緣何能吸引眾多中國開發(fā)商?
首先是洛杉磯發(fā)達的產(chǎn)業(yè)。洛杉磯是僅次于紐約的美國第二大城市，其零售業(yè)、國際貿(mào)易位居全美第一，金融業(yè)、高科技、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)都很發(fā)達，同時還是美國的文化娛樂中心，迪士尼、環(huán)球影城、好萊塢、NBA湖人隊主場都坐落于此。
產(chǎn)業(yè)的發(fā)達帶來豐富的人口導入，進而推動當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。自2011年觸底反彈以來，洛杉磯的房價迅速飆升。據(jù)美國房產(chǎn)相關部門統(tǒng)計，2014年全美20大城市，房價平均漲幅在13.6%，而洛杉磯房價在過去三年的累計漲幅更是達到了30%以上。
肖芳說，在洛杉磯房地產(chǎn)這一波觸底反彈中，合正能在2013年較早拿到項目，也算是踏準了時機。
即便迅速上漲，洛杉磯市中心當前的房價也才1.2萬美元/平方米，與北京、上海、深圳中心區(qū)的房價相當。
程女士表示，現(xiàn)在國內(nèi)的房價已經(jīng)處于高位，到洛杉磯投資房產(chǎn)的升值空間相對更大。
與此同時，洛杉磯公寓出租率穩(wěn)定在96%以上，中心地區(qū)單身公寓租金穩(wěn)定在2000~3000美元/月，公寓整體凈回報率為6%~10%。
“洛杉磯市中心的就業(yè)人口很多，客源不用太愁，我們項目的目標客戶應該會是一半亞裔，一半其他國家人口。”肖芳告訴記者。
另一方面，中國買家到洛杉磯置業(yè)的需求也在不斷增長。上海胡潤研究院4月27日發(fā)布的《中國海外置業(yè)趨勢報告》顯示，在有海外投資需求的中國高凈值人群中，有60%選擇美國，而洛杉磯位列最受青睞的海外置業(yè)城市前三名。
“我女兒剛從洛杉磯回來，她很喜歡那個城市，那里氣候宜人、文化包容，還有她喜歡的學校。”程女士這樣告訴記者。
而隨著人民幣貶值，可能會刺激更多中國買家投資洛杉磯房地產(chǎn)。加州大學洛杉磯分校安德森預測中心的經(jīng)濟學家威廉·于說，中國投資者認為現(xiàn)階段美元對他們的財產(chǎn)來說保值作用更明顯，其中很多人已經(jīng)是這一區(qū)域內(nèi)的大型地產(chǎn)投資商，尤其是洛杉磯和比弗利山中心地帶的各種豪華不動產(chǎn)。
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