雖然樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉暖跡象，但并未惠及商業(yè)地產(chǎn)市場。在7月供應下滑的情況下，部分城市因為市場需求疲軟，庫存壓力持續(xù)上升。目前市場并無明顯改善跡象，未來供需失衡狀況可能會進一步加劇。

市場需求疲軟

在今年上半年，樓市走出了“V型反轉”行情，但商業(yè)地產(chǎn)市場需求并未因此而得以釋放，仍然處于低迷態(tài)勢。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年7月包括北京、上海等在內(nèi)的十大城市商業(yè)地產(chǎn)市場成交量為71.31萬平方米，環(huán)比下滑8%，同比下滑7%。從各城市具體情況來看，除了北京、上海和西安成交量環(huán)比上揚之外，其余城市均出現(xiàn)下滑情況，環(huán)比下滑幅度在2%到65%之間。當然，與去年相比，也有部分城市成交狀況出現(xiàn)明顯改善，如北京、上海、深圳、南京4個城市成交量同比明顯增加，增幅分別為61%、123%、58%、18%。

受市場需求持續(xù)低迷影響，各地開發(fā)商7月份推盤熱情普遍不高，供應量環(huán)比明顯回落。數(shù)據(jù)顯示，7月份十大城市商業(yè)地產(chǎn)供應量為107.11萬平方米，環(huán)比下滑32%。從各城市的具體情況來看，有8 個城市本月供應量環(huán)比下滑，僅北京和杭州環(huán)比上揚，由于6月供應量較低，7月北京和杭州環(huán)比上揚幅度明顯，達到96%和217%，而從同比情況看，下滑的城市有4個，這4個城市分別為北京、成都、南京、西安，下滑幅度4%到78%不等。

受需求疲軟影響，商業(yè)地產(chǎn)市場供需比仍然維持在高位。數(shù)據(jù)表明，雖然7月供應回落，但供求比不降反升至1:0.66，由于供求比長期維持在1：0.6以上，供需差距只增不減，意味著整體供應過剩嚴重。

與商品住宅價格出現(xiàn)回暖相比，商業(yè)地產(chǎn)價格變化表現(xiàn)得比較溫和。同策咨詢研究部監(jiān)測結果顯示，7月份十大城市商業(yè)地產(chǎn)成交均價為26025元/平方米，環(huán)比微幅上漲1%，同比漲幅為6%。從各具體城市表現(xiàn)來看，多數(shù)城市均無明顯波動，僅合肥同比大幅上漲40%。

庫存持續(xù)承壓

進入下半年以來，商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況越發(fā)艱難，部分城市在供應量減少的情況下，庫存量仍在增加，供需狀況進一步惡化。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年7月包括北京、上海等在內(nèi)的十大城市商業(yè)市場累計存量為4046.89萬平方米，環(huán)比上月繼續(xù)增加1個百分點，自今年1月以來商業(yè)市場的存量維持持續(xù)走高，并且7月再創(chuàng)歷史新高。

從各城市具體情況來看，多數(shù)城市庫存量保持持續(xù)走高態(tài)勢。其中，上海庫存壓力最大，7月存量達到967.34萬平方米，較6月份增加2個百分點，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。深圳是個例外，受市場整體轉暖影響，7月存量為160.47萬平方米，環(huán)比下降11個百分點。

雖然一線城市存銷比有所下滑，但除深圳之外，其余仍然遠超15個月的合理水平。其中，上海以967.34萬平方米的存量列居首位，按照其近三個月的平均去化速度來看，存銷比58個月，庫存去化壓力最大。此外，北京、廣州7月商業(yè)地產(chǎn)存量分別為240.76萬平方米、162.70萬平方米，存銷比分別為33個月、28個月，也難言理想。深圳商業(yè)地產(chǎn)7月存量160.47萬平方米，存銷比只有13個月，已經(jīng)恢復合理水平。

二線城市供需狀況更為嚴峻。二線城市中，合肥的商業(yè)存量明顯高于其他二線城市，為877.99萬平方米，存銷比為110個月，成都、杭州存銷比分別為93個月和90個月，6個二線城市存銷比均超過90個月。

投資還需謹慎

物業(yè)本身升值空間不大，加之通過出租獲取收益難度提高，商業(yè)地產(chǎn)投資需要更加注重技巧。

從宏觀角度來看，泡沫化、同質(zhì)化以及電商的多重夾擊，已經(jīng)使得商業(yè)地產(chǎn)競爭非常激烈，幾乎慘烈的近身肉搏。近期萬達開始了全面瘦身，關閉了多家萬達百貨以及萬達大歌星，這不僅是萬達去地產(chǎn)化轉型的第一步，也是全國商業(yè)地產(chǎn)明顯下滑的一個縮影。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布的《2015年上半年主要零售企業(yè)關店統(tǒng)計》顯示，2015年上半年，主要零售企業(yè)（含百貨、超市）在國內(nèi)共計關閉121家，其中百貨業(yè)態(tài)關閉25家。幾乎囊括了中國當前所有最知名的企業(yè)，包括萬達百貨、天虹商場(002419,股吧)、陽光百貨、家樂福、百盛百貨、馬莎百貨、津樂匯百貨等。

商業(yè)地產(chǎn)的無序開發(fā)，布局不合理，使得不少商業(yè)項目面臨經(jīng)營難的窘境。以上海為例，由于前兩年商業(yè)項目開發(fā)用地主要集中在外環(huán)外甚至郊環(huán)線以外的區(qū)域，經(jīng)過18個月左右開發(fā)周期，從去年下半年開始集中上市。由于外郊環(huán)人口密集度還不夠，容易導致眾多商鋪空置，這使得投資者望而卻步。

這種現(xiàn)象在二三線城市表現(xiàn)得更為突出。同策咨詢研究部分析師許之靜認為，二線城市供過于求情況相比一線城市更甚，供應高壓下租金也難有上漲空間，當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的情況嚴重，從而使得投資風險更大。

鑒于這種情況，業(yè)內(nèi)人士建議投資者要謹慎行事。首先要做到的是盡量不要碰“重災區(qū)”。從目前來看，商業(yè)地產(chǎn)“重災區(qū)”主要分布以下幾個地方：其一是在一線城市人口并不密集，同時周邊其他配套并不成熟的郊區(qū)；其二是消費能力一般，而且人口數(shù)量正在減少的二三線城市。

當然，商業(yè)地產(chǎn)投資機會主要來自跨界融合。雖然現(xiàn)階段電商做得風生水起，但這也并非意味著商業(yè)地產(chǎn)就失去了發(fā)展空間。如果商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)無縫對接，顯然會使得成功的概率大大增加。在此建議投資者主要關注商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)完成疊加的項目，比如互聯(lián)網(wǎng)技術與商業(yè)經(jīng)營完成對接，利用技術手段，抓住并滿足客戶需求，能夠給消費者帶來更好的消費體驗，相信此類項目更受市場歡迎。