萬(wàn)科物業(yè)的邏輯是：萬(wàn)科物業(yè)能為業(yè)主帶來(lái)房屋資產(chǎn)的溢價(jià)，業(yè)主進(jìn)而愿意為之付出更高的物業(yè)管理費(fèi)，萬(wàn)科物業(yè)與合作物業(yè)公司共享物業(yè)收入。
站在風(fēng)口之上，萬(wàn)科物業(yè)啟用了新Logo，并宣稱要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)百億級(jí)別的物業(yè)公司。
對(duì)于這個(gè)帶有知更鳥元素的新標(biāo)，萬(wàn)科物業(yè)創(chuàng)始人、之平管理執(zhí)行董事陳之平調(diào)侃說(shuō)，像是翅膀硬了要單飛。這句話不失為對(duì)萬(wàn)科物業(yè)的最好隱喻。
今年，萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)化元年，并拋出了野心勃勃的計(jì)劃：到2017年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到5億平方米。
萬(wàn)科物業(yè)的強(qiáng)勁對(duì)手彩生活則宣稱，到2020年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到10億平方米。
這兩家公司代表當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中的兩大派系和不同的擴(kuò)張策略：彩生活是第三方物業(yè)管理公司，正通過(guò)并購(gòu)和全委的方式大規(guī)模“吃掉”中小物業(yè)公司，并大力宣揚(yáng)其社區(qū)O2O生態(tài)圈；萬(wàn)科物業(yè)隸屬于開發(fā)商，它并不希望被同行當(dāng)成“狼”，而是主張通過(guò)聯(lián)盟的方式實(shí)現(xiàn)“共享”，同時(shí)它更強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理本身的價(jià)值。
兩種模式都才剛剛開始，尚難分出伯仲。萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全說(shuō)：“未來(lái)5年，物業(yè)行業(yè)將出現(xiàn)一場(chǎng)‘撕逼’大戰(zhàn)。”
物業(yè)+ Uberlization
七夕，前海企業(yè)公館，朱保全一襲深藍(lán)西服、淺藍(lán)襯衫現(xiàn)身，那锃亮的光頭讓他總是有很高的辨識(shí)度。時(shí)值萬(wàn)科物業(yè)成立25周年，朱保全用時(shí)下流行的發(fā)布會(huì)模式帶來(lái)了一場(chǎng)演講，這也是萬(wàn)科物業(yè)宣布市場(chǎng)化以來(lái)首次對(duì)外的發(fā)布會(huì)。
從今年3月份開始，萬(wàn)科物業(yè)宣布走向市場(chǎng)化。物業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn)一種聲音，認(rèn)為萬(wàn)科物業(yè)到市場(chǎng)上是‘狼來(lái)了’，一些物業(yè)公司很緊張，對(duì)萬(wàn)科物業(yè)拋出的合作“橄欖枝”也很謹(jǐn)慎。
面對(duì)這樣的猜忌和疑慮，朱保全解釋說(shuō)：“萬(wàn)科物業(yè)這一輪市場(chǎng)化的定義非常清楚，我們并不是到市場(chǎng)上跟大家分食，而是更希望幫助更多同行改善與業(yè)主關(guān)系、讓更多用戶體會(huì)到物業(yè)服務(wù)的美好。”
他反復(fù)強(qiáng)調(diào)“Uber”和“共享”模式，面對(duì)中國(guó)超過(guò)244億平方米的住宅建筑存量，物業(yè)市場(chǎng)應(yīng)該是做共享經(jīng)濟(jì)的天然存量市場(chǎng)，萬(wàn)科物業(yè)要做“物業(yè)+Uberlization”。
具體如何共享，萬(wàn)科物業(yè)的邏輯是：萬(wàn)科物業(yè)能為業(yè)主帶來(lái)房屋資產(chǎn)的溢價(jià)，業(yè)主進(jìn)而愿意為之付出更高的物業(yè)管理費(fèi)，萬(wàn)科物業(yè)與合作物業(yè)公司共享物業(yè)收入。
朱保全列舉了一組數(shù)據(jù)，在萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)計(jì)的1468萬(wàn)平方米、約15萬(wàn)套的房產(chǎn)中，有超過(guò)90%的萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)社區(qū)的二手房?jī)r(jià)格高于周邊同期同類型的二手房?jī)r(jià)格。
目前，萬(wàn)科對(duì)外擴(kuò)張主要通過(guò)其研發(fā)的睿服務(wù)體系與其他物業(yè)公司進(jìn)行合作，睿服務(wù)相當(dāng)于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的一整套解決方案，可以提升物業(yè)管理效率、降低管理成本。
朱保全記者透露，睿服務(wù)輸出的盈利模式類似于基金管理的GP-LP模式，合作物業(yè)公司有收益優(yōu)先權(quán)，萬(wàn)科物業(yè)劣后，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)分享超額收益。
做首個(gè)百億級(jí)物業(yè)公司？
“萬(wàn)科物業(yè)的目標(biāo)是要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)百億級(jí)別的物業(yè)公司。”朱保全向包括《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的媒體表示。
2014年，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約33.7億元，總體凈利潤(rùn)3.23億元，凈利潤(rùn)率約為9.6%。其中，扣除為萬(wàn)科項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的收入后被列入上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的營(yíng)業(yè)收入為19.8億。
要達(dá)到100億元的目標(biāo)要多長(zhǎng)時(shí)間？
在不久前的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科首次透露了物業(yè)公司未來(lái)三年的發(fā)展計(jì)劃：2015年打造10個(gè)合作標(biāo)桿，外接約6000萬(wàn)平米的項(xiàng)目，加上萬(wàn)科體系約1800萬(wàn)平米的項(xiàng)目，總共會(huì)增加7000~8000平米的面積；2016年大規(guī)模市場(chǎng)擴(kuò)張，計(jì)劃用托管+收購(gòu)方式，從外部接收約1.2億平方米的項(xiàng)目，把總量提高到3億平米；到2017年托管外部約2億平方米項(xiàng)目，總面積拓展到5億平方米。
截至2014年底，萬(wàn)科物業(yè)的管理面積為1.03億平方米，這個(gè)規(guī)模創(chuàng)造了33.7億元的收入。如果按照簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算，到2017年，萬(wàn)科物業(yè)管理面積相比2014年增長(zhǎng)約4倍，那么其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)4倍可達(dá)約160億元。
但由于萬(wàn)科體系內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)處于行業(yè)中高水平，在對(duì)外擴(kuò)張過(guò)程中的物業(yè)管理費(fèi)可能會(huì)有所下降。按此保守預(yù)計(jì)，萬(wàn)科物業(yè)到2017年實(shí)現(xiàn)100億元收入是大概率事件。
據(jù)了解，萬(wàn)科今年對(duì)外拓展的面積已經(jīng)達(dá)到了過(guò)去存量面積的20%，也就是2000多萬(wàn)平方米。這意味著，萬(wàn)科物業(yè)下半年還有約4000萬(wàn)平方米的外拓任務(wù)。
行業(yè)“撕逼”大戰(zhàn)在即
由于有一個(gè)“好爹”，萬(wàn)科物業(yè)的市場(chǎng)化最受矚目，但它并不是唯一一個(gè)站上風(fēng)口的。
去年6月底，隨著彩生活在港交所的上市，整個(gè)物業(yè)行業(yè)都被互聯(lián)網(wǎng)吹成了風(fēng)口上的豬。曾經(jīng)不賺錢、甚至虧損的物業(yè)行業(yè)變?yōu)樯鐓^(qū)O2O藍(lán)海，分食者眾。
一時(shí)間，中小物業(yè)公司抱團(tuán)成立聯(lián)盟，開發(fā)商則紛紛拋出物業(yè)分拆上市的計(jì)劃。
中海地產(chǎn)公告稱，已決定對(duì)其物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行建議分拆并以介紹方式獨(dú)立上市，目前已向港交所遞交相關(guān)材料。
資料顯示，中海地產(chǎn)2014年實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收入港幣20.1億元，同比增長(zhǎng)13.6%，管理面積約5000萬(wàn)平方米，同比增加25.0%。
碧桂園也在近日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布擬分拆物業(yè)上市。目前，碧桂園的物業(yè)管理面積為7701萬(wàn)平方米，今年還成立了市場(chǎng)拓展部，社區(qū)O2O以及社區(qū)金融平臺(tái)基本搭建完畢。
“目前有1家上市的物業(yè)公司、4家新三板掛牌的物業(yè)公司，還有幾家在各地股權(quán)交易市場(chǎng)掛牌的物業(yè)公司，大家在市場(chǎng)上都要碰一碰。”朱保全對(duì)當(dāng)前物業(yè)在資本市場(chǎng)的動(dòng)作如數(shù)家珍，也不回避競(jìng)爭(zhēng)。
他說(shuō)，萬(wàn)科物業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于口碑好、有個(gè)“好爹”、走得更早。
事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)行業(yè)仍處于比較分散的狀態(tài)，有約10萬(wàn)家物業(yè)公司，目前還沒有一家公司的市場(chǎng)份額超過(guò)1%。
相比之下，北美物業(yè)管理公司的前50強(qiáng)市場(chǎng)占有率接近30%，最大的物業(yè)公司First Service在北美市場(chǎng)占有率是4%，而中國(guó)的前50強(qiáng)市場(chǎng)占有率是5.6%。
“物業(yè)行業(yè)未來(lái)是一個(gè)集中的過(guò)程，未來(lái)5年將會(huì)出現(xiàn)一場(chǎng)‘撕逼’大戰(zhàn)。”朱保全表示，對(duì)于時(shí)下資本市場(chǎng)關(guān)注的社區(qū)O2O與增值服務(wù)，他并不愿多談，而是一再?gòu)?qiáng)調(diào)傳統(tǒng)物業(yè)管理的根基，認(rèn)為可以通過(guò)資本的力量擴(kuò)大規(guī)模，但如果根基沒做好，業(yè)主就會(huì)“飛”了。
克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴則認(rèn)為，若房企拆分物業(yè)管理板塊上市僅是為了發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以目前的收入水平將很難受到資本市場(chǎng)認(rèn)同，甚至連盈利都難以保證。
“從理想化的角度來(lái)看，唯一的解決方式是房企加快對(duì)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過(guò)這部分收益對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。但同時(shí)，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣，取決于其對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。”朱一鳴表示。
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