原本被當(dāng)做謠言的通州限購政策在8月14日晚間突然落地生根。晴天霹靂的行政變故讓這個北京樓市措手不及。一些項目和中介機構(gòu)在當(dāng)夜加急提交審核購房資質(zhì)并鎖定購房需求后，通州的房地產(chǎn)市場從原本的買方市場徹底淪為賣方市場。
大量研究者和官方學(xué)者對《中國經(jīng)營報》記者確認(rèn)說，通州目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的訪客減少，價格松動的特征。他們認(rèn)為，市場交易量在短期內(nèi)必然出現(xiàn)回落。
有消息說，在新政落地之后，一些項目目前的主要工作是為早先交納定金的客戶辦理退款手續(xù)。這部分退出的購買力大約占據(jù)總預(yù)售的60%。
非理性上漲或是新政導(dǎo)火索
在2015年之前的通州被北京的居住者視為“睡城”。然后，隨著通州行政副中心地位的確認(rèn)以及北京市政府搬遷潞城計劃落定，這個曾被稱之為“縣”的區(qū)域成為北京房地產(chǎn)市場最受關(guān)注的版塊。
來自房地產(chǎn)中介與市場機構(gòu)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2015年7月份通州成交價格均價為23517元每平方米，環(huán)比上月上漲5.17%，同比去年上漲7.32%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。在今年6月到7月，通州商品住宅成交量均超過1500套，較5月上漲1.5倍。成交均價也明顯上漲，位置較好的新房項目單價超過3萬、逼近4萬，不少項目價格直接上調(diào)了20%~30%。
中原地產(chǎn)的研究統(tǒng)計顯示，通州市場成交明顯升溫，截止目前，7月市場成交住宅已經(jīng)達(dá)到了6233套，超過了2014年全年的5893套。而目前市場的庫存只有7591套，這一庫存量也是最近6年來的低點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從2015年上半年住宅簽約量看，通州市場明顯上漲，半年住宅簽約達(dá)到了3947套，環(huán)比漲幅達(dá)到了21.3%。同比漲幅更是達(dá)到了65.4%。而成交均價也出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)上漲，庫存數(shù)據(jù)目前明顯下調(diào)。特別是在燕郊房價明顯上漲的情況下，很多需求回流到通州等區(qū)域。
正當(dāng)大量投資者都在爭先恐后進(jìn)入通州樓市時，政策風(fēng)向則突發(fā)急變。
在通州限購政策發(fā)布兩天后，政治屬性極強的《人民日報》就發(fā)表觀點批評通州樓盤“一天一價”、“臨時提價”、“毀約提價”等種種惜售行為，稱讓很多真心實意在通州安家的人頭疼不已。
記者獲取的一份北京市住建委解讀說，這一舉措，是現(xiàn)行限購政策的升級，是對通州采取的更高要求。
北京住建委認(rèn)為，這一政策著眼區(qū)域發(fā)展大局。京津冀協(xié)同發(fā)展已列入國家戰(zhàn)略，通州區(qū)作為一個重要節(jié)點，建設(shè)、建成本市的行政副中心，是個漸進(jìn)的過程，過快透支政策利好，過多吸納不合理住房需求，都會影響本市行政副中心建設(shè)的進(jìn)程。市政府部門首次和區(qū)縣政府聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)范市場，充分體現(xiàn)北京市對副中心建設(shè)和穩(wěn)定通州房地產(chǎn)市場工作的高度重視。
受建設(shè)本市行政副中心等利好影響，近期通州區(qū)商品住房市場成交偏熱，投機炒房現(xiàn)象頻現(xiàn)。政策貫徹了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的分類調(diào)控精神，對不同區(qū)域、不同類型市場差別對待、對癥下藥。本次限購升級，只針對市場偏熱的通州區(qū)商品住房市場，其他區(qū)縣、其他房屋類型沒有變化。通過合理抑制通州區(qū)域的住房投機投資，給過熱的通州區(qū)商品住房市場降降溫，穩(wěn)定區(qū)域市場。
同時這一政策也體現(xiàn)了優(yōu)先滿足本地需求。新政著眼于優(yōu)先解決通州本區(qū)居民的住房問題，保護(hù)他們的住房消費權(quán)益。政策符合解決居住需求的迫切性、合理性原則。本《通知》實施前，已在網(wǎng)上成功提交了購房資格申請的購房人，不受影響。
六成客戶被迫離場
通州房地產(chǎn)市場的限購政策確實富有成效。多位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受記者采訪時表示，這幾天很多通州在銷售項目的主要工作都是統(tǒng)計新政前繳納定金的客戶并進(jìn)行退款。而這部分被迫離場客戶大約占比六成左右。
鏈家研究院的分析師評論說，從政府的角度分析，只有將常年生活和工作在通州的人群牢牢鎖住，并吸引更多的優(yōu)秀人才來通州工作并落戶，才能帶動區(qū)域發(fā)展。
但是，當(dāng)前的通州住宅市場并沒有實現(xiàn)政府的意愿。鏈家研究院統(tǒng)計認(rèn)為，通州的購房需求中，外地人購房占比明顯高于其他城區(qū)，達(dá)到40%。本地人購房的結(jié)構(gòu)中，基本均為外區(qū)居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。此外，在通州購房且在通州納稅的群體占比也不足10%。
新政過后的數(shù)天，通州核心區(qū)的合生濱江帝景項目的銷售顧問告訴本報記者：“目前項目的單價依然是每平方米38000元左右。”這個價格與新政落地當(dāng)晚該項目的開盤價格一致。這位銷售顧問告訴記者：“現(xiàn)在來看項目的人確實比以前少了，沒有以前那么火。但是價格卻并沒有下降。”他認(rèn)為，能夠接受38000單價的購房者實際并不會受到限制。
他認(rèn)為，通州很多樓盤都不是大型項目，不需要以價換量。“我們小戶型只有5套，大戶型百余套。新政后很多客戶都以為我們會降價，但是我們賣得不錯，從目前看，項目不需要降價。”
中原地產(chǎn)在新政后對通州市場統(tǒng)計顯示，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：受到8月14日通州限購政策影響，8月15日到16日的新建住宅簽約量為98套，這一成交量是最近數(shù)周的低點。該機構(gòu)首席分析師張大偉預(yù)判：“通州限購對于區(qū)域成交的影響，在9月份將明顯表現(xiàn)出來，整體市場成交將在6月到8月連續(xù)3個月突破千套后，再次回到500套左右，市場成交進(jìn)入量跌價穩(wěn)階段。”
他分析說，在政策窗口期前，部分購房者開始觀望，使得成交出現(xiàn)了下調(diào)。同時目前新建住宅庫存有限，能夠簽約的庫存也處于最近數(shù)年的低點，所以成交量并未井噴。而次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級限購的確會明顯抑制市場成交量。
一家在通州擁有多個項目的知名上市房企營銷總監(jiān)對記者說：“據(jù)我得知公司非豪宅項目受到通州新政影響并不明顯。但是別墅類的豪宅項目受到了明顯的影響。”他解釋說，由于豪宅類項目本身的客源就遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于普通住宅，在新政打擊下，原有的潛在客戶又被迫流失。
在通州擁有大量項目的北京本地房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人也告訴本報記者：“在通州新政前，我們的普通項目基本只剩余尾盤。我們從同區(qū)域競品項目那里得知，受到新政影響，普通項目的客群也受到較大影響。”他認(rèn)為在政策打壓下，退房、更換購房區(qū)域等客戶保守估計也要超過60%。
但是樂觀的預(yù)判也不乏其中。一位負(fù)責(zé)開發(fā)豪宅項目的北京房企負(fù)責(zé)人對本報記者評論說：“通州限購是雙刃劍。從短期來看，政策肯定對一切區(qū)域內(nèi)的住宅項目產(chǎn)生影響。比如交易量大幅下滑，交易價格明顯松動。”但是他從長遠(yuǎn)角度看來，正是由于限購，市場會更加看好通州未來的發(fā)展方向。“限購意味這一區(qū)域的資源稀缺，稀缺就意味著擁有更大的升值空間。”
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