萬科、保利、恒大等大型房企試水了金融、零售、農(nóng)業(yè)等方向后，又開始向智能家居、教育以至物流等領(lǐng)域進(jìn)發(fā)。萬達(dá)則繼續(xù)做大文化旅游及金融板塊……轉(zhuǎn)型已經(jīng)成房企共同的選擇。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，處于調(diào)整期的房企也在不斷地探索新的發(fā)展方向，多元化、服務(wù)化或?qū)⒊蔀榉科笤诎谉峄?jìng)爭(zhēng)下新的“出路”。

開發(fā)商紛紛謀“轉(zhuǎn)型”

面對(duì)住房市場(chǎng)銷量的下滑，為了突破增長(zhǎng)瓶頸，中國(guó)陷入困境的房地產(chǎn)開發(fā)商停下了推土機(jī)，轉(zhuǎn)而把目光投向各種新業(yè)務(wù)，許多標(biāo)桿房企開始轉(zhuǎn)型，如萬達(dá)集團(tuán)憑借在線下積累的商業(yè)資源，正重力打造萬達(dá)電商；星河灣做起高檔酒店、高端白酒生意，世茂集團(tuán)則計(jì)劃做更多的商業(yè)廣場(chǎng)和酒店……甚至還有房企開辦養(yǎng)豬場(chǎng)、生產(chǎn)太陽能電池等。

實(shí)際上，自去年起，房企轉(zhuǎn)型的聲音就不絕于耳。萬達(dá)、萬科等大型房企先后試水互聯(lián)網(wǎng)，并涉足投資金融、智能家居等行業(yè)。而華業(yè)地產(chǎn)、宜華地產(chǎn)、華麗家族等中小型房企則干脆是“斷臂式”轉(zhuǎn)型。

今年6月，萬科、SOHO中國(guó)宣布與UBER在多個(gè)城市開展合作，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融敲定深度合作。此前，奧園、方興，華遠(yuǎn)與360，正榮集團(tuán)與小米，景瑞與YOU＋公寓，都已經(jīng)簽下了不同模式的合作。

萬達(dá)集團(tuán)則與互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度和騰訊聯(lián)手成立萬達(dá)電子商務(wù)公司，計(jì)劃在大型購物中心和商場(chǎng)之外，再建一個(gè)從線上到線下的零售平臺(tái)。此外，萬達(dá)還攜手快錢公司打造了中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”。

萬科則推出了第一款針對(duì)業(yè)主的手機(jī)APP——“住這兒”，通過接入各個(gè)社區(qū)商鋪和服務(wù)項(xiàng)目搜集業(yè)主的生活開支數(shù)據(jù)，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。此外，萬科更在自己開發(fā)的小區(qū)內(nèi)建造食堂，為不愿意在家做飯的上班族提供飯食。2012年6月，萬科“第五食堂”率先在深圳萬科城開業(yè)，緊接著北京、杭州、上海等地的“第五食堂”相繼開業(yè)。

成功打造上海新天地的瑞安房地產(chǎn)，過去一直以“舊城改造”聞名，如今已開始由開發(fā)轉(zhuǎn)型為服務(wù)為主。瑞安開發(fā)的“虹橋天地”，正打造包括地鐵、高鐵、飛機(jī)航站樓、電影院、演藝中心和酒店等在內(nèi)的一站式商業(yè)綜合體。

“走的最遠(yuǎn)”的房企當(dāng)屬恒大。6月18日，恒大健康互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院首個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)＋醫(yī)療”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。此戰(zhàn)略構(gòu)建基于“互聯(lián)網(wǎng)＋”的健康管理實(shí)體、云體、醫(yī)院聯(lián)合體和健康生態(tài)綜合體“四體聯(lián)動(dòng)”健康管理體系，打造新型O2O社區(qū)服務(wù)模型。

恒大還希望建造自己的食品供應(yīng)鏈。繼恒大冰泉之后，恒大糧油、恒大嬰幼兒奶粉等也已經(jīng)或即將面市。恒大集團(tuán)董事局主席許家印公開表示，恒大將進(jìn)行多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，利用品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)。目前，恒大已經(jīng)投資近70億建設(shè)、和并購了22個(gè)生產(chǎn)基地，總共計(jì)劃投資超過1000億，啟動(dòng)恒大糧油、恒大乳業(yè)，全面布局大興安嶺生態(tài)圈。

“針對(duì)單一領(lǐng)域的產(chǎn)品開發(fā)已難以滿足房企業(yè)績(jī)與規(guī)模的雙擴(kuò)容。”克而瑞研究中心分析師楊晶晶認(rèn)為，進(jìn)入調(diào)整期后，房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方式也更為多元化。多數(shù)房企正在通過將地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日益激增的競(jìng)爭(zhēng)壓力，行業(yè)之外占據(jù)資源優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，成為房企爭(zhēng)相涉足之地。

跨界發(fā)展合作開發(fā)并購重組 房企“去地產(chǎn)化”？

有些房企則干脆宣布“去房地產(chǎn)化”。去年11月，上市房企華麗家族刊發(fā)公告，宣布公司要“去房地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)行專注于投資領(lǐng)域。泛海建設(shè)則選擇了金融業(yè)，持股民生證券、民生信托等金融企業(yè)……根據(jù)愛建證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，A股上市房企中約有19家宣布徹底去地產(chǎn)化，其中大多是中小型房企。

不過，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，更多的房企轉(zhuǎn)型是從開發(fā)模式入手，不再局限單項(xiàng)目開發(fā)，而是向區(qū)域綜合開發(fā)轉(zhuǎn)型。

復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍也表示，復(fù)星集團(tuán)正努力要把地產(chǎn)商業(yè)模式徹底轉(zhuǎn)型成蜂巢社區(qū)模式，以此跟傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式拉開距離。“蜂巢社區(qū)模式就是整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要為城市提供功能，不是簡(jiǎn)單的居住功能、辦公功能，而是要成為城市的核心功能，如醫(yī)療、健康、消費(fèi)等。

對(duì)此，朗匯控股市場(chǎng)總監(jiān)梅水雄表示，房企積極搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，通過與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作，能夠降低傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，圍繞互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展新的業(yè)務(wù)，如社區(qū)增值服務(wù)、房地產(chǎn)金融等，這也符合房企的轉(zhuǎn)型思路。

“幾乎所有的開發(fā)商都在想，下一個(gè)10年，自己將扮演什么樣的角色？”世茂集團(tuán)原副總裁蔡雪梅稱，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)十年“黃金時(shí)代”，也開始步入“白銀時(shí)代”。面對(duì)高增長(zhǎng)紅利的縮減，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也正走向十字路口，在“白銀時(shí)代”的來臨之際進(jìn)行更加激烈的角逐。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)陳嘯天分析說，在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，行業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入從開發(fā)為主到服務(wù)為主的階段，開發(fā)商需要注重打造產(chǎn)業(yè)鏈的延伸產(chǎn)品。

早在2011年底，萬科總裁郁亮便提出“城市配套商”的新定位，彼時(shí)萬科已經(jīng)開始梳理商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并著手準(zhǔn)備進(jìn)入物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等。郁亮對(duì)轉(zhuǎn)型的理解是，一個(gè)城市，無論是住宿，辦公，還是吃喝玩樂，都需要有房地產(chǎn)的載體，而萬科的物業(yè)開發(fā)和服務(wù)就是圍繞這些來做。在這個(gè)新定位下，萬科可為的事情很多，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全說，“目前萬科在全國(guó)已交付的小區(qū)接近500個(gè)，業(yè)主超過50萬戶。我們正以存量市場(chǎng)的業(yè)主為核心客戶，做好服務(wù)社區(qū)的生意。”

房地產(chǎn)行業(yè)擬重建“生態(tài)系統(tǒng)”

那么中國(guó)開發(fā)商這種轉(zhuǎn)型究竟是良性的，還是非理性地“廣鋪攤子”？轉(zhuǎn)型之路是否會(huì)一帆風(fēng)順？

正如法國(guó)巴黎銀行的一位分析師所說，開發(fā)商的最終目標(biāo)是打造一種可以帶來持續(xù)收入的“生態(tài)系統(tǒng)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型同時(shí)也反映出，政府正努力使中國(guó)經(jīng)濟(jì)由依靠投資和建設(shè)拉動(dòng)增長(zhǎng)向依賴消費(fèi)和服務(wù)轉(zhuǎn)型。

但就目前而言，房企轉(zhuǎn)型還在試水階段，尚未形成成熟的盈利模式。英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》評(píng)論稱，盡管從規(guī)模來看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商占了按銷售額排名世界前10開發(fā)商中的7個(gè)席位，但幾乎是完全依賴于銷售實(shí)物財(cái)產(chǎn)，單位銷售通常占收入的80％－90％，因而突出了多元化的吸引力。

法國(guó)巴黎銀行董事總經(jīng)理陳銳彬認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在未來還將繼續(xù)存在，如在歐美，房地產(chǎn)領(lǐng)域均有持續(xù)存在的企業(yè)，房企轉(zhuǎn)型的本質(zhì)并非要離開這個(gè)行業(yè)，而是在行業(yè)中找到細(xì)分市場(chǎng)，在細(xì)分市場(chǎng)中找到自己的優(yōu)勢(shì)。

但轉(zhuǎn)型也有陣痛，一些中小企業(yè)坦言，不像標(biāo)桿房企一樣實(shí)力雄厚，它們常常面臨資金不足的困境，因此，他們?cè)诳缃甾D(zhuǎn)型時(shí)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，大公司瘋狂跑馬圈地，中小企業(yè)生存空間受到擠壓。在白銀時(shí)代，一定會(huì)有大批房企退出房地產(chǎn)舞臺(tái)，很多企業(yè)在未來三到五年，大家不會(huì)再見到。”蔡雪梅說，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，必然會(huì)帶來房企的重新洗牌。實(shí)力不夠的中小企業(yè)面臨淘汰風(fēng)險(xiǎn)，一線房企面臨轉(zhuǎn)型關(guān)卡，紛紛各出奇招以求自?；虻匚环€(wěn)固。”

蔡雪梅認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但中高端人群消費(fèi)其實(shí)才剛開始，中國(guó)的房產(chǎn)占有率已經(jīng)到達(dá)了90％，“如果我們開發(fā)商還只賣房子，那肯定是賣不動(dòng)的。我們需要跨越式創(chuàng)新，只有進(jìn)入質(zhì)變型的創(chuàng)新，才有機(jī)會(huì)在未來贏得全新的白金時(shí)代。”

“未來還將有更多房企加入到轉(zhuǎn)型潮中。”中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，“三五年之后，是檢驗(yàn)這些‘互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)’企業(yè)模式成功與否的關(guān)鍵。”當(dāng)“互聯(lián)網(wǎng)＋”概念過了這兩年的風(fēng)口，市場(chǎng)將回歸理性，企業(yè)的好與壞很容易浮出水面，屆時(shí)“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”企業(yè)大洗牌的階段也就會(huì)來臨。