中原地產(chǎn)、中信建投分析人士表示，央行主動讓人民幣貶值，是應(yīng)對美元進入加息周期的防御性舉動，目前還不能判斷人民幣貶值趨勢已經(jīng)形成。萬科高級副總裁譚華杰表示，中國房價整體在10年內(nèi)基本安全，但房價單邊上漲已經(jīng)結(jié)束，波動加大。而此次的人民幣大幅貶值，正是樓市波動的意外推手。
8月11-12日，央行接連“搶頭條”，人民幣對美元匯率中間價報6.3306，貶值超2000點。
一夜之間，持續(xù)十年的人民幣升值似乎將要逆轉(zhuǎn)。潘多拉的魔盒打開，以人民幣計價的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，是否將步入下降通道?
包括中原地產(chǎn)、中信建投在內(nèi)的分析人士表示，央行主動讓人民幣貶值，是應(yīng)對美元進入加息周期的防御性舉動，目前還不能判斷人民幣貶值趨勢已經(jīng)形成。
而今年以來的樓市回暖，在3·30新政加持下，盡管7月出現(xiàn)下滑，但成交相對仍處高位，易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱認為，經(jīng)過7、8月淡季之后，9月市場有望迎來反彈，回暖持續(xù)可期。
此前，萬科高級副總裁譚華杰曾對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，中國房價整體在10年內(nèi)基本安全，但房價單邊上漲已經(jīng)結(jié)束，波動加大。而此次的人民幣大幅貶值，正是樓市波動的意外推手。
短期影響海外融資
得益于包括人民幣持續(xù)升值在內(nèi)，過去十年內(nèi)房價不斷被抬高。
以上海為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計的二手房成交均價數(shù)據(jù)顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區(qū)房價從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。
進入2015年以來，受美聯(lián)儲加息預(yù)期升溫、世界經(jīng)濟復蘇進程不穩(wěn)、全球大宗商品價格下挫等因素影響，今年以來全球多數(shù)新興經(jīng)濟體遭遇顯著的貨幣貶值。從國內(nèi)來說，經(jīng)濟下行壓力大，同時貨幣政策的持續(xù)寬松也造成了自身貶值的訴求，這一次校正對于人民幣來說亦是合乎情理的。
盡管如此，房地產(chǎn)連續(xù)兩天的貶值還是給房地產(chǎn)市場帶來了沖擊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然目前看貶值的趨勢未確立，但短期對房企的海外融資等將形成負面影響。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：6月房企海外融資合計33.25億美元，相比5月份的65.1億美元，下調(diào)幅度達到了48.9%。在5月創(chuàng)年內(nèi)新高后，房企海外融資難度加大。前7月房企合計海外融資183.1億美元，同比2014年同期431.54億跌幅達到了57.6%。
中信建投發(fā)布的報告也表示，人民幣貶值對房企最切實的影響是在于海外融資環(huán)境發(fā)生變化。一方面資金可能回流美國市場造成供需結(jié)構(gòu)倒轉(zhuǎn)，海外市場資金利率上行壓力加大;另一方面人民幣貶值預(yù)期上升可能帶來企業(yè)外債融資成本高昂，外債利息支出、償還成本提高。
然而對于國內(nèi)上市房企以及部分內(nèi)房股而言，在當前國內(nèi)融資渠道趨于暢通的背景下，海外融資的影響其實有限。
中信建投表示，目前海外融資依然僅限于部分龍頭企業(yè)，且海外融資的比重也相對較小。而規(guī)模房企如今仍能享受相對低的利率，中小房企則需要思考海外融資的必要性。另一方面保利、萬科等巨頭已經(jīng)成功發(fā)行中票、公司債等，融資渠道拓寬使得房企整體融資成本中樞下移，能夠有效對沖海外融資成本影響。
中金公司地產(chǎn)分析師寧靜鞭也指出，通過梳理A股地產(chǎn)公司海外發(fā)債情況可見，A股地產(chǎn)公司海外發(fā)債占總債務(wù)比不超過15%，風險相對可控。
居民資產(chǎn)配置多元化
中國人民銀行研究局首席經(jīng)濟學家馬駿表示，人民幣中間價大跌兩千點，是由于此次完善報價機制所帶來的一次性調(diào)整，不應(yīng)該被解讀為人民幣將出現(xiàn)趨勢性貶值。
張大偉提出，目前中國經(jīng)濟依然平穩(wěn)，所以出現(xiàn)趨勢性的長期貶值可能性不大，但市場相關(guān)方必須做好預(yù)案，防止巨量的海外融資發(fā)生匯率風險，引發(fā)房企資金鏈緊張。
中信建投報告指出，當前環(huán)境與此前最大的不同在于“存款大搬家”，居民資產(chǎn)配置發(fā)生了較大的變化，2012年以后高凈值投資者房地產(chǎn)投資的比重開始出現(xiàn)下降，預(yù)計2015年在資本市場的投資份額有望和房地產(chǎn)持平。人民幣貶值壓力下，居民資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)的配置比重是否進一步下降，目前還沒有數(shù)據(jù)支撐，但預(yù)計趨勢是下降的。
張大偉分析，人民幣貶值后，將更有利于抑制樓市投資投機需求。而由于資源分配的不均衡，全國一二線城市和三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢，地段仍然是買房最重要的因素之一，一二線城市的核心地塊作為居住需求，價格仍然可以支撐。
建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東則認為，相對國內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，中國居民配置海外資產(chǎn)的積極性將會提高。根據(jù)RP Data房價指數(shù)顯示，隨著2014年底澳洲房價的一波強勁增長，澳州首府城市全年房價平均增幅飆高至7.9%，在20國集團中位居第四，成為移民、置業(yè)新熱土。
他指出，美國年內(nèi)加息的可能性不大，“因為美國經(jīng)濟增長也是有些周折的，去年的情況特別好，但今年上半年有一些反復，所以初步判斷加息的可能性不大。”
對于今年下半年的樓市，張大偉認為，各線城市7月集體成交下滑，既有市場進入傳統(tǒng)淡季的因素，也有前期市場沖高帶來的階段性回調(diào)帶來的影響。他預(yù)計后期，更多的地方樓市救市政策會繼續(xù)出臺。但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一二線城市影響相對較大。
值得注意的是，盡管7月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑，但相對來說仍處于今年的成交高位，樓市回暖趨勢似乎并未改變。易居中國數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月份前十天，延續(xù)了7月份走勢，一線城市僅上海、深圳成交上漲，北京、廣州分別環(huán)比下滑11.38%及28.46%。二線城市下滑更為明顯，僅武漢表現(xiàn)搶眼，環(huán)比上漲30.84%。
“8月份情況雖然不會特別好，但也沒必要過于悲觀，基本面沒有大的變化，政策面也不會有大的調(diào)整。”丁祖昱說，8月份后20天隨著最惡劣氣候的過去，房地產(chǎn)的淡季也將進入尾聲。離“金九銀十”越來越近，開發(fā)商的注意力也都集中到了即將到來的9月份，各地諸多樓盤都已蓄力，將在9月開盤。
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