2015年半場(chǎng)已過，您覺得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)得怎么樣呢？盈石集團(tuán)研究中心曾經(jīng)在年初發(fā)布過2015中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告，當(dāng)時(shí)調(diào)研的開發(fā)方、投資方們對(duì)商業(yè)物業(yè)的信心指數(shù)比寫字樓高出了17個(gè)點(diǎn)；投資方們對(duì)一線城市極具信心，尤其看好上海和深圳，卻對(duì)二線城市表示極其擔(dān)憂；并且市場(chǎng)認(rèn)為未來新開工增速將下降；同時(shí)各方青睞大宗交易也暗示市場(chǎng)在走向大資管時(shí)代。現(xiàn)在本年度半場(chǎng)數(shù)據(jù)出來了，盈石集團(tuán)研究中心為您做了個(gè)上半場(chǎng)盤點(diǎn)以及下半場(chǎng)展望，那么來圍觀一下您的市場(chǎng)判斷力咋樣，有沒有黑天鵝或者黑馬出現(xiàn)？

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)2015年上半年回顧

整體土地成交量下跌，商服用地樓面均價(jià)一線城市上漲二線下跌

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，土地成交價(jià)款下降28.9%。另?yè)?jù)盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市商服用地成交規(guī)劃建筑面積在2015上半年同比減少35%，一線城市更是大幅減少了53%，延續(xù)2014年趨勢(shì)繼續(xù)下滑。而在商服用地樓面成交均價(jià)上一二線城市表現(xiàn)迥異，一線城市同比上漲27%，二線城市卻同比下降15%；其中深圳商服用地以20,819元/平方米的樓面均價(jià)保持榜首，上海和廣州緊隨其后，北京則從2014年的第二下滑至第四，另外廣州的商服用地樓面均價(jià)上升幅度最高，同比上升117%。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)成交整體呈現(xiàn)下跌局面；同時(shí)由于商業(yè)物業(yè)存量高企、運(yùn)營(yíng)難度增加，成交量下滑更為明顯；源于一線城市堅(jiān)挺的商業(yè)物業(yè)升值空間和租金回報(bào)率，商服用地樓面成交均價(jià)依舊保持上漲，二線城市土地市場(chǎng)則頹勢(shì)顯現(xiàn)，商服用地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。

未來供應(yīng)壓力加劇，寫字樓供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超商業(yè)物業(yè)

根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015上半年中國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)存量超過9,700萬平方米，其中二線城市占據(jù)了63%。到2018年，預(yù)計(jì)仍然將有6,146萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%；而新增供應(yīng)中有58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應(yīng)壓力并存，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及招商壓力將持續(xù)上行。而中國(guó)20大城市寫字樓市場(chǎng)的壓力則有過之而無不及，根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，超過420萬平方米甲級(jí)寫字樓在2015上半年竣工入市，總存量達(dá)到4,693萬平方米。到2018年，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)將超過7,100萬平方米，是現(xiàn)有供應(yīng)的150%，壓力明顯大于商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。而由于2015年和2016年是寫字樓供應(yīng)高峰年，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)二線城市的寫字樓供應(yīng)壓力仍將持續(xù)，空置率高企之下，租金下滑態(tài)勢(shì)將難以扭轉(zhuǎn)。

打造目的型消費(fèi)成為非核心商圈商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的主題

由于國(guó)內(nèi)城市發(fā)展更多是依賴政策驅(qū)動(dòng)進(jìn)行的，城市建設(shè)的速度往往比人口數(shù)量增長(zhǎng)的速度要快很多。尤其是二線城市在過去幾年積極開發(fā)郊區(qū)廣闊的地理空間去緩解核心區(qū)域日益擁堵的交通、緊張的土地資源，快速的造城運(yùn)動(dòng)在短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)面臨有效需求不足的問題。在非核心商圈開發(fā)項(xiàng)目，如何權(quán)衡機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)是主要課題，項(xiàng)目前期需要謹(jǐn)慎定位，引導(dǎo)有效客流，打造家庭、旅游消費(fèi)、奧特萊斯等目的型消費(fèi)通常是很多開發(fā)商的選擇。

開發(fā)商跨界互聯(lián)網(wǎng)金融

近年來越來越多的開發(fā)商紛紛涉足或聯(lián)手房地產(chǎn)以外的行業(yè)以豐富自己的業(yè)務(wù)線，而金融產(chǎn)業(yè)和今年快速席卷各個(gè)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)+無疑是能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響的兩個(gè)因素。綠地牽手阿里巴巴推出了一款房地產(chǎn)金融產(chǎn)品“地產(chǎn)寶”，而萬達(dá)成功控股快錢，不僅為自己的電子商務(wù)提供了支付平臺(tái)，更聯(lián)手推出了眾籌建房項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”這一互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。這些金融產(chǎn)品引起了公眾廣泛關(guān)注的同時(shí)，也為開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整提供了更大市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與不斷完善，以及公眾不斷加深的認(rèn)識(shí)與了解，會(huì)有更多開發(fā)商根據(jù)各自的優(yōu)勢(shì)通過不同渠道介入到互聯(lián)網(wǎng)金融的領(lǐng)域中來。

2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)下半年展望

房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑商業(yè)地產(chǎn)難以獨(dú)善其身

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年前六個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43,955億元同比增長(zhǎng)4.6%，該數(shù)據(jù)自2011年創(chuàng)下28.1%的高點(diǎn)后不斷下滑，降至目前歷史新低。其中住宅增長(zhǎng)率從2014年的9.2%大幅放緩至2.8%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房也分別從21.3%、20.1%放緩至14.4%、8.6%。上半年住宅房地產(chǎn)開發(fā)商新增土地儲(chǔ)備減少，同比去年開發(fā)商購(gòu)置土地面積下降了三分之一。另外則由于總體居高不下的待售存量，清庫(kù)存成為各家住宅開發(fā)商的重點(diǎn)，而在住宅開發(fā)大幅放緩的形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也難以獨(dú)善其身。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士指出，隨著多重房地產(chǎn)利好政策出爐的情況下，住房市場(chǎng)的銷售情況有明顯改善。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沉淀了巨大的運(yùn)營(yíng)或者開發(fā)中的物業(yè)資產(chǎn)，傳統(tǒng)投資杠桿已然缺失效率，許多開發(fā)商正在積極探索尋求實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，還嘗試進(jìn)行了與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的創(chuàng)新金融實(shí)踐。這一系列資產(chǎn)證券化探索將有利于整個(gè)行業(yè)的資本流動(dòng)、投資效率以及運(yùn)營(yíng)品質(zhì)的提升，然而如REITs這樣的模式未來還需要更多政策支持和專業(yè)探索。

互聯(lián)網(wǎng)+革新傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)保持慢速增長(zhǎng)，同比漲幅10.4%。而網(wǎng)上零售額的增速則依然強(qiáng)勁，維持39.1%增速，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占總社銷零售比達(dá)9.7%，已明顯超過美國(guó)，同時(shí)季度網(wǎng)上零售總金額也超過美國(guó)六成以上，穩(wěn)居世界第一，且增長(zhǎng)潛力還遠(yuǎn)未達(dá)到瓶頸。預(yù)計(jì)未來的發(fā)展空間將在全球主要經(jīng)濟(jì)體中起到示范作用。在此潮流之下傳統(tǒng)實(shí)體零售的概念和框架必然需要大幅度的改變，通過提供服務(wù)為主要功能從而進(jìn)行消費(fèi)變現(xiàn)。

奢侈品市場(chǎng)將經(jīng)歷全球衰退

2015年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)依然沒有太大起色。3月份奢侈品巨頭Chanel進(jìn)行全球價(jià)格調(diào)整，大幅降低了中國(guó)內(nèi)地部分商品的定價(jià)，引發(fā)了排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象級(jí)效應(yīng)。之后Dior、Gucci、Prada等品牌陸續(xù)用價(jià)格調(diào)整或大規(guī)模折扣進(jìn)行了跟進(jìn)。

盈石中國(guó)商業(yè)投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁司徒文聰先生談到：“在歐美市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還未有復(fù)蘇的狀況下，中國(guó)市場(chǎng)增速減緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的營(yíng)收強(qiáng)烈地打擊了全球奢侈品企業(yè)的信心。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的作用下，歐美市場(chǎng)的成熟消費(fèi)理念正不斷滲透到中國(guó)日益龐大的中產(chǎn)階級(jí)人群中。在商業(yè)物業(yè)大跨進(jìn)時(shí)代以昂貴的商務(wù)成本和低廉的租金扣點(diǎn)所引入的奢侈品牌，將愈發(fā)失去本身的光環(huán)。”