調查原因:2011年至2015年上半年,廣西壯族自治區(qū)防城港市法院受理商品房買賣一審案件1804件,買受人組團訴訟漸成主流。
調查發(fā)現(xiàn):開發(fā)商委托中介公司代理銷售商品房,由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房,中介公司利用“看房團”活動違規(guī)、變相收取費用,灌輸“資本運作”等傳銷理念。這些糾紛的起因主要是開發(fā)商賣房時未取得商品房預售許可證和開發(fā)商逾期交房。
近年來,廣西壯族自治區(qū)防城港市商品房買賣合同糾紛案件逐年走高。來自全國各地特別是北方各省的游客到防城港購房后,因中介機構違規(guī)預售商品房等原因出現(xiàn)退房潮。據(jù)統(tǒng)計,2011年至2015年上半年,防城港市法院受理商品房買賣一審案件1804件,買受人組團訴訟漸成主流。法院分析發(fā)現(xiàn),這類糾紛的主要原因在于開發(fā)商逾期交房、未取得預售許可證就違規(guī)預售以及逾期辦證。
中介機構違規(guī)預售引發(fā)糾紛
王某和侄子王某福祖籍在福建,2013年11月13日,兩人在防城港市一同參加“看房團一日游”,到防城港開啟“投資之旅”。
“看房團一日游”近年來在防城港十分常見,游客主要是來自全國各地,特別是來自北方各省,報名費每人10元包一頓午餐。
“防城港市具有極大的發(fā)展?jié)摿?這里房價目前已經(jīng)是最低了,買入一套100平方米海景房總價40萬元,首付15萬元左右,兩年后升值到75萬元,可凈賺30多萬元。”在“一日游”期間,中介公司講解員誘人的宣講,使王某、王某福心動不已。
隨后,兩人在該房產(chǎn)公司分別買了3套房,分別交定金15萬元和9萬元,并簽訂了預售合同。2013年12月9日,兩人又分別支付了房子的首付款100萬元和57萬元。
回去后,王某發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)公司并沒有取得預售許可證,而且他們所買的房子不是一般商品房而是職工合資建房。王某認為,房產(chǎn)公司是變相、違規(guī)銷售,要求退房。王某打了12315電話并到房產(chǎn)管理局進行投訴,都沒能退房成功,便到法院起訴房地產(chǎn)公司。
然而,在王某起訴后,該公司取得了許可證。一審法院防城港市港口區(qū)人民法院根據(jù)相關法律認為,雙方簽訂的合同有效,對王某等二人要求退還定金和首付的訴請不予支持。今年2月6日,王某等二人上訴至防城港市中級人民法院。防城港市中院于5月4日作出終審判決,駁回上訴人的訴訟請求,維持原判。
近年來,類似王某這樣的案件在防城港市逐漸增多。
據(jù)防城港市中院副院長周忠介紹,2011年至2015年上半年,防城港市法院共受理商品房買賣一審案件1804件,案件數(shù)量逐年上升。案件主要分布在港口區(qū)與東興市,占全市總數(shù)的92%以上。買受人大多具有親屬、朋友關系,組團訴訟漸成主流。
開發(fā)商與中介機構相互配合
“這些糾紛的起因主要是開發(fā)商賣房時未取得商品房預售許可證和開發(fā)商逾期交房,買受人要求解除合同,退還購房款、誠意金并賠償利息損失。”防城港市中院民一庭庭長崔靜說。
“看房團”的運作方式通常是開發(fā)商委托中介公司代理銷售商品房,由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房,中介公司利用“看房團”活動違規(guī)、變相收取費用,灌輸“資本運作”等傳銷理念,夸大宣傳防城港的城市發(fā)展,歪曲政策本意。他們從房款中收取數(shù)萬元不等的提成,引發(fā)糾紛后,中介公司通常作為共同被告參加訴訟。
在法院受理的一起案件中,來自吉林省圖們市的5名買受人分別與開發(fā)商簽了購房《職工市場運作建房意向書》,約定每套房支付2萬元誠意金,工程進度達到±0時付房款總額的20%,在換簽時付清余款。隨后,開發(fā)商分別向買受人出具誠意金收據(jù),計2萬元,中介公司向買受人出具購房第一期款收據(jù),計55787元。
事后,買受人了解到該開發(fā)商并沒有取得商品房預售許可證,是違法預售,中介公司是不當?shù)美?遂將開發(fā)商和中介公司告上法院,請求判令歸還購房款和誠意金。
一審法院認為,該開發(fā)商未取得商品房預售許可證的前提下,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,收取的2萬元誠意金應予以退還。中介公司明知開發(fā)商未取得商品房預售許可證,仍然代其銷售,并違規(guī)向買受人收取第一期款55787元,應當予以退還。中介公司不服,提起上訴。防城港市中院審理后維持原判。
據(jù)防城港市中院調研,中介公司往往對買受人宣稱其預售的是某單位的職工市場運作建房,可以通過購買內部指標的方式獲得低于市場價的房源?？捶靠驼`以為撿到便宜,在銷售人員的宣傳鼓動下,相互影響出手購買。
“非典型”案件定性困難爭議大
記者在采訪中了解到,此類案件類型多樣、新穎,國家相應的法律規(guī)范不明確,造成審理困難。
在一起案件中,買受人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后,又簽訂一份補充協(xié)議(實為租賃合同),約定由買受人將房屋返租給開發(fā)商,租金遠高于市場價,并有履約擔保人在補充協(xié)議上簽字。
在購房合同約定的房屋產(chǎn)權登記時間屆滿后,買受人書面請求開發(fā)商為其辦證,開發(fā)商書面回復請求延期辦證,并承諾返租協(xié)議繼續(xù)有效并履行。
因開發(fā)商未在約定期限內為買受人辦理房屋所有權證,買受人將開發(fā)商告上法庭,主張雙方形成房屋買賣合同關系和房屋租賃合同關系,請求開發(fā)商履行合同義務,為其辦理房屋所有權證并支付欠付的租金和利息。
對此,開發(fā)商辯稱,雙方簽訂的房屋買賣合同和返租合同并非雙方的真實意思表示,實際情況是開發(fā)商以商品房作為抵押向買受人借款,高額租金是開發(fā)商支付給買受人的借款本金和利息,雙方形成的是民間借貸關系而非商品房買賣合同關系。
對此類案件,如何認定當事人訂立合同時的真實意思表示,進而確定雙方形成何種法律關系并進行實體處理,實務界對此爭議很大。
涉中介公司違規(guī)預售商品房的案件調解率低、上訴率高也是法院審理的一個難題。
崔靜分析說,開發(fā)商財政狀況惡化,為了延緩判決生效時間,迫不得已采取上訴的緩兵之計,同時希望能在二審期間達成調解或改判以減輕其應承擔的法律責任。另一方面,買受人也意識到開發(fā)商資金困難,即便達成調解協(xié)議也拿不到錢,干脆不調解,由法院判決后申請執(zhí)行。
實際上,開發(fā)商與中介公司違規(guī)預售的代價很高。中介公司工商登記住所地不在防城港,經(jīng)營場所不固定,公司資產(chǎn)較少,在發(fā)生糾紛時可以隨時走人。因此,即使法院判決中介公司返還房款,由于開發(fā)商與中介公司承擔的是連帶責任,在中介公司沒有履行法律義務的情況下,最終由開發(fā)商來買單。
健全監(jiān)管機制規(guī)范銷售行為
源源不斷涌入的“看房團”,一方面,對提高當?shù)刂?、繁榮房地產(chǎn)和旅游業(yè)有積極的促進作用；另一方面,中介團體違法預售、夸大事實宣傳,損害買受人的合法權益,影響當?shù)厣鐣椭C穩(wěn)定。
防城港市中院為此發(fā)布相關審判情況的白皮書,對此類案件提出司法建議。
法院建議,由市委、市政府牽頭,成立由法院、住建委、房產(chǎn)局、旅游局、物價局、政府督查室等單位組成的商品房糾紛聯(lián)動化解領導小組,建立商品房買賣糾紛化解聯(lián)動機制。
如何規(guī)范開發(fā)商和中介公司的銷售行為?法院建議實行備案登記,開發(fā)商需將其與中介公司簽訂的代理合同報送監(jiān)管部門進行備案登記,并詳細說明代理銷售的樓盤基本情況、中介公司的代理權限、收費標準等。經(jīng)過備案的開發(fā)商及中介公司的信息要公布在政府網(wǎng)站上,供購房者查閱。監(jiān)管部門可采取定期檢查和明察暗訪相結合的方式對開發(fā)商及中介公司的銷售行為進行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售的要及時予以處理。
此外,法院還建議媒體以及政府部門發(fā)布商品房買賣相關的法律規(guī)范、合同范本,指引和規(guī)范商品房市場交易行為。加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信用檔案建設,全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息,增加交易活動的透明度。對“看房團”活動中存在的違法預售、夸大事實宣傳等行為,要依法依規(guī)及時查處,并記入企業(yè)的誠信檔案,適時向社會公布。
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