不久前，網(wǎng)上一則“中國人推高日本房價”的新聞，引起廣泛關(guān)注。盡管，近兩年日本房價的迅速回升與中國買家并無太大關(guān)系，但日本的確正在成為中國投資客的新目的地。
與熱衷投資美國、英國、澳大利亞房產(chǎn)的“土豪”相比，意向投資日本房產(chǎn)的中國買家以中產(chǎn)階層為主——日元貶值、購房門檻相對較低、較高的租金回報，成為吸引內(nèi)地中產(chǎn)階層圓海外購房夢的重要因素。公寓、酒店等高租金回報率的物業(yè)類型，成為中國買家的首選。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年中國房地產(chǎn)海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。今年，中國購房者投資海外市場的熱情還在不斷高漲。繼澳大利亞、美國之后，購房者的目標開始轉(zhuǎn)移到亞洲，日本成為中國投資者一個新的購房目的地。
為國內(nèi)購房者提供海外置業(yè)服務的居外網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年第二季度中國人對日本房地產(chǎn)的購買意愿指數(shù)為2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，這個指數(shù)僅為100。
《第一財經(jīng)日報》記者通過多方采訪了解到，北京、上海越來越多的投資客開始通過不同渠道進入日本房地產(chǎn)市場，相比澳大利亞、美國已經(jīng)是比較成熟的國外市場，日本市場比較低門檻的投入和未來的前景正不斷被中國人看好。
走，去日本買房
2015年發(fā)布的胡潤百富榜中，中國超高凈值人群約17000人，總資產(chǎn)規(guī)模約31萬億元人民幣，平均資產(chǎn)規(guī)模18.2億元人民幣。而這些超高凈值人群超過80%有海外投資需求，這里面的市場還在不斷加大。
《第一財經(jīng)日報》記者了解到，北京一家房地產(chǎn)公司每月組織兩次資產(chǎn)投資旅行團，這個為期三天、每次40人的旅行團前往日本東京和大阪的目的是為了在海外尋求安全的投資目的地。上海的類似投資旅行團也將于近期啟程赴日。
搜房網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前中國人咨詢?nèi)毡痉慨a(chǎn)的人數(shù)正在快速增長，中國人2015年上半年購買日本房產(chǎn)的成交金額是2014年下半年的3倍。搜房網(wǎng)駐日本大阪公司的周一楠表示，來自中國的購房者比去年同期增加了20%左右。
“我每天利用微信和QQ與來自中國各地的潛在購買者聯(lián)絡，達成購買意向后買家會直接過來交錢，目前的交易量是過去的3倍。”日本東京房產(chǎn)經(jīng)紀人張艷(化名)告訴《第一財經(jīng)日報》記者。在接受本報記者采訪的時候，已經(jīng)晚上9點，他正在帶一位中國買家去看一套房屋。
世邦魏理仕發(fā)布2015年第一季度海外赴日本房產(chǎn)投資報告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購買日本房產(chǎn)共花費1580 億日元(約127億美元)，占日本房產(chǎn)投資總價值的14%。對此，世邦魏理仕認為盡管日本房產(chǎn)投資仍以國內(nèi)投資客為主(86%)，但海外投資對日本房產(chǎn)市場的影響正在擴大。
上述報告進一步指出，在日本，大東京地區(qū)(包括東京23個區(qū)在內(nèi)的所有地區(qū))是最受海外買家歡迎的房產(chǎn)投資地區(qū)。從東京各地區(qū)來看，“中心五區(qū)”是最受海外歡迎的投資地區(qū)。值得注意的是，名古屋與大阪地區(qū)在房產(chǎn)投資市場“異軍突起”，兩地在2015年第一季度房產(chǎn)投資總額同比增長48%，達到2260億日元，正在逐漸拉近與東京市場的距離。
公寓、酒店物業(yè)成首選
搜房網(wǎng)通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中國人赴日投資最喜歡的標的是50萬~100萬元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200 萬~500 萬元人民幣的住宅。同時，還有少量客戶是購買土地進行投資，金額一般在500萬人民幣以上。
日本當?shù)囟辔环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。據(jù)搜房資料，在過去3年內(nèi)其人口增長量超過10萬，日本國內(nèi)新興高科技企業(yè)與學生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場擴張兇猛。而在20世紀90年代，日本曾面對了老齡化嚴重問題，其65歲人口占比一度增至16.68%。
而日本的酒店也逐漸受到熱捧。
公開資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區(qū)的公認酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產(chǎn)總共耗資125億日元。
但是也有觀點認為酒店并不適合投資，因為當前日本的旅游業(yè)并不那么發(fā)達，尤其是在福島核電站發(fā)生核泄漏之后，中國游客更是減少了對日本的觀光。
盡管如此，不少國內(nèi)買家仍然持看多態(tài)度，日本酒店地產(chǎn)回報相對較高也是主因。搜房網(wǎng)給《第一財經(jīng)日報》記者的一份報告顯示，日本酒店地產(chǎn)2014年回報率已經(jīng)升至10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%，領(lǐng)先于如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費低于其他主要經(jīng)濟體。日均消費為123美元，而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。
事實上，亞洲國家日本、韓國一直受到中國的機構(gòu)和個人投資者的偏好，包括綠地集團、連合地產(chǎn)都選擇在韓國濟州島進行了房地產(chǎn)投資。“國內(nèi)越來越多開發(fā)商將面臨下行的市場，亞洲將成為國內(nèi)開發(fā)商海外投資的新的地點。”連合地產(chǎn)CEO許仰東認為。
賺錢的機會與風險
《第一財經(jīng)日報》記者采訪國內(nèi)、日本業(yè)內(nèi)和購房者獲悉，日元貶值促使了不少中國人去日本買房。目前日元處于匯率最低點，而人民幣貶值的預期也在不斷上升，那么現(xiàn)在去日本購房則是一個最佳時期。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前東京中心六區(qū)的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經(jīng)達到6492萬日元(約330萬人民幣)。作為日本的政治與經(jīng)濟中心區(qū)域——千代田區(qū)(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區(qū))，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元(約456萬人民幣)。
正是由于日本東京房價的上漲，而其首都圈中心區(qū)域的房屋供應量又十分有限，因此業(yè)內(nèi)預計至2016年東京中心區(qū)房價將進一步上漲。
也有日本房產(chǎn)投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產(chǎn)后的租賃回報率較為可觀，高達10%左右，而中國的房屋租賃回報率只有約2%~3%。
雖然有如此好的前景，但是東京房價仍低于全球其他主要城市。也有媒體曾報道，2013年中國買家以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子，目前估值420萬人民幣，而每個月收入約9300元。但是當時1元人民幣可兌14日元，現(xiàn)在已經(jīng)變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計算中國買家不賺反賠。
此外，由于缺乏對日本房產(chǎn)項目以及當?shù)胤傻牧私?，中國投資者可能會面臨種種風險，如，日本的租賃政策保護房客利益，房客不主動搬走，房東不能趕走房客。有媒體報道，在日本，曾發(fā)生房客不搬走導致房主賣房交易失敗的情況。
臺灣信義房屋日本東京分公司總經(jīng)理KennyHo曾表示，一些開發(fā)商只愿意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國人。
其他風險還包括房屋的高折舊率、地震等自然災害高發(fā)、不動產(chǎn)各種稅費保險等。
還有媒體報道，由于日本住房自有率較高，且日本老齡化問題嚴重，房屋過剩的問題將會在2020 年奧運會后變得更加嚴重，這會降低所投資房產(chǎn)的利用率。
但野村證券認為，東京的房地產(chǎn)價格便宜且投資回報相對較高，不同于在新加坡或香港投資房產(chǎn)會受到限制，東京的房屋投資機會充足。
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