西安市房管局日前發(fā)出通知，9月1日起買賣商品房，應(yīng)使用新版《商品房買賣合同(預(yù)售)》或《商品房買賣合同(現(xiàn)售)》示范文本簽約。
華商報記者將房管部門公布的新版購房合同與舊版一一對照，發(fā)現(xiàn)在具體條款上的變化不小。業(yè)內(nèi)人士和律師認為，新版合同更加細致，解決了舊版合同中一些約定不夠清楚的地方，買房人的“話語權(quán)”得到提高。
變化1：期房、現(xiàn)房合同分開
現(xiàn)行的購房合同是2000年版，只有一種樣式，新版合同則分為預(yù)售(正在建設(shè)中已取得預(yù)售證)和現(xiàn)售(已辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，即辦完“大證”)兩種。陜西永嘉信律師事務(wù)所姬英凡律師認為，兩個版本分開管理，既界定了房產(chǎn)性質(zhì)，也能減少交房時的矛盾。
“西安市面上70%以上屬于預(yù)售房源。”克而瑞總經(jīng)理朱郁分析，預(yù)售合同的使用率會更高。相比舊合同，新合同擴充到10章、29條，“約定更加的細致和規(guī)范。”
變化2：確定“先驗后收”次序
“想領(lǐng)鑰匙驗房?先把物業(yè)合同簽了。”這樣的經(jīng)歷不少業(yè)主都碰到過。有業(yè)內(nèi)人士指出，在交房時，先繳稅或者先簽物業(yè)合同再給鑰匙十分普遍，造成有業(yè)主在辦完入住手續(xù)后，即便查出房屋有質(zhì)量問題，維修被拖延甚至拒絕。新版合同明確了“先驗房，后收房”的次序。
但是要提醒買房人，在辦理入住手續(xù)前，應(yīng)將首期房屋專項維修資金足額交存至維修資金專戶。
變化3：碰到“一房多買”，最高可獲雙倍賠償
陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍律師說，在買賣雙方信息不對稱的前提下，新版合同融合了一部分司法解釋的內(nèi)容，引入懲罰性賠償金，引導(dǎo)開發(fā)商全面、客觀地告知買房人房子的基本狀況，說明可能存在的權(quán)利瑕疵。例如：第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房多賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓等進行承諾，否則就可以主張退房、退利息，然后最高獲得“已付房款一倍”的賠償。
變化4：明確房屋質(zhì)量和保修責(zé)任
華商報記者在新版購房合同中看到，第十六條和第十七條從“地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)”、“裝飾裝修及設(shè)備材料”、“室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔音和民用建筑節(jié)能標準”等方面，明確了質(zhì)量標準、處理措施和保修責(zé)任。朱郁指出，增加室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施作為合同條款，是對建筑環(huán)保和節(jié)能提出了明確要求，更符合現(xiàn)代居住的需要。
變化5：增加了業(yè)主對共有部分的權(quán)利
“占了小區(qū)公共道路的地上車位，所有權(quán)屬業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)擅自收費。”姬英凡說，因為舊合同中缺乏相關(guān)約定，很多業(yè)主對物業(yè)共有部分的權(quán)利并不清楚。新版購房合同對物業(yè)共有部分予以明確，新增加了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施所有權(quán)的約定，“這使得業(yè)主權(quán)利受侵犯時，能夠及時拿起法律武器維權(quán)。”
變化6：開發(fā)商對業(yè)主信息有保密義務(wù)
買完房，經(jīng)常會被各種裝修電話或銷售短信騷擾?新版購房合同第二十六條提出，開發(fā)商對買房人信息負有保密義務(wù)。除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務(wù)需要，或者有買房人的書面同意，開發(fā)商和銷售人員不得對外披露和越權(quán)使用。
“否則開發(fā)商就構(gòu)成了違約。”李德軍分析，這個條款是對當下買房人信息遭到濫用和泄露的回應(yīng)，督促開發(fā)商自律，保障客戶的信息安全。
變化7：進一步規(guī)范了“附件”內(nèi)容
在舊版合同中，除了補充協(xié)議還有房屋平面圖，公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明，裝飾、設(shè)備標準等三個附件內(nèi)容。新合同增加了11項附件，對多個在主合同中沒有交代清楚的條款予以規(guī)范。
以附件十一為例，就要求開發(fā)商說明公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況。陜西經(jīng)典派商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長朱林認為，這對一些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商是個挑戰(zhàn)。比如說：柱子、變電箱擋住了窗戶，如果這個信息沒有在合同中告知業(yè)主，就有可能引起訴訟。
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