天山路商圈是上海西部地區(qū)除中山公園以外最早建設(shè)的一大商業(yè)中心，尤其從天山路的遵義路至婁山關(guān)路段集中了上百家商店，有上海“天山路一條街”之美稱。時(shí)隔四年，上海天山百盛又要“變臉”了，在這之前，其經(jīng)歷了從天山商廈到長房國際廣場，再到上海天山百盛的三度換血。

現(xiàn)狀　處境尷尬，欲走還留

近年來，坐落于長寧區(qū)中部的天山板塊正努力從社區(qū)商街的束縛中“掙脫”出來，努力向虹橋國際商圈靠攏，成為一個(gè)中高檔商圈。但是這一轉(zhuǎn)型，可能還不單單取決于商圈自身。

一直以來，位居虹橋商圈與中山公園商圈之間，前后沖擊，使得天山路商圈“地位”其實(shí)比較尷尬，要吸引到周邊的客流并非易事。“這里看似靠近虹橋，但是中高端消費(fèi)聚集性較弱，‘高大上’的顧客偏好古北；另一邊，軌道交通二號(hào)線沿天山路而建，當(dāng)初這或許也是出于發(fā)展天山板塊的考慮。無可否認(rèn)，軌道交通二號(hào)線婁山關(guān)路站的開通，可以為天山商圈帶來更多的人流，但如今卻恰恰成為了一大‘硬傷’。地鐵的開通縮短了兩個(gè)關(guān)聯(lián)度并不高的商圈的距離，使彼此間的競爭加強(qiáng)，客流會(huì)更容易分流到沿線如中山公園或市中心的‘梅泰恒’等其他商圈。作為地鐵上蓋的商圈，這里的留客性又不強(qiáng)，途徑客不停留，所以也未能成為商圈中的主力消費(fèi)。”瑞鉑商業(yè)總經(jīng)理劉科直言。

由于銷售差強(qiáng)人意，天山商圈的商業(yè)操盤者們大多都有著“鼎新革故”的相似命運(yùn)。開業(yè)僅僅四年，天山百盛便打算“升級改造”，轉(zhuǎn)型為城市奧特萊斯；而其對角的匯金百貨天山店，前身為虹橋國際商都，銷售業(yè)績在匯金系中排名一般；已易名為巴黎春天的上海泓鑫時(shí)尚廣場兩年前被新世界百貨中國收購后，如今入駐的商家也是門可羅雀。

解析 功能調(diào)整，業(yè)態(tài)硬傷

“消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)與消費(fèi)力的變化迫使天山商圈逐年來進(jìn)行著調(diào)增。”DTZ戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管江舒民表示。

事實(shí)上，由于天山板塊的功能調(diào)整，自身區(qū)域人口遷出比例逐年增加，致使其成為原有以餐飲、娛樂及百貨業(yè)等偏社區(qū)商業(yè)類型為主要構(gòu)成的天山商圈面臨的最大挑戰(zhàn)，這也是為什么天山商圈名義上屬于市級商業(yè)中心，但在消費(fèi)者心中始終難以占據(jù)有利位置的原因。

上世紀(jì)末開始，上海長寧區(qū)加大了商業(yè)開發(fā)力度，新虹橋商業(yè)中心則是《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃綱要(2009-2020年)》確定的12個(gè)市級商業(yè)中心中最新啟動(dòng)的項(xiàng)目之一。按照規(guī)劃，其定位將以高端路線為主，而與之臨近的婁山關(guān)路、天山路一帶則將集中成長百貨，包羅原天山商廈、匯金百貨在內(nèi)的一些商場都將按照新的定位做出調(diào)整，即以中高端的品牌為主打，天山商圈有意打造成為高檔社區(qū)商業(yè)形態(tài)。

瑞鉑商業(yè)總經(jīng)理劉科表示：“天山路商圈在人們傳統(tǒng)印象中固有‘社區(qū)商業(yè)’概念，其從一條社區(qū)商街向一個(gè)中高檔商圈轉(zhuǎn)型，已經(jīng)拔高甚至透支了其原有的承載能力。加上近年來，受電商沖擊，實(shí)體百貨紛紛轉(zhuǎn)型，目前看來，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)對百貨銷售提振不大，即使業(yè)態(tài)升級改造，也不可能有質(zhì)的改變。”

出路抓住新虹橋-天山商業(yè)中心重組機(jī)會(huì)

從過去五年租金的復(fù)合增長率來看，次級商圈達(dá)到10%，核心商圈則為8.7%。過去三年，次級商圈的這一數(shù)字更是核心商圈的一倍多。市中心傳統(tǒng)商圈去年普遍不是下滑就是微幅上升，其關(guān)鍵在于人口轉(zhuǎn)移了生活方式變了。 

盡管前景不明，但各區(qū)的商圈升級仍在火熱進(jìn)行中。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增長平緩期也是中心城區(qū)商圈新一輪業(yè)態(tài)優(yōu)化和調(diào)整期。徐家匯商圈今年啟動(dòng)了近年來最大規(guī)模的一次商圈業(yè)態(tài)調(diào)整，謀劃新一輪轉(zhuǎn)型升級，而早已經(jīng)定位高檔的淮海路、南京路等成熟商圈，也在近幾年不斷升級。而根據(jù)去年公布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2014-2020)》顯示，未來上海將規(guī)劃15個(gè)市級商業(yè)中心，其中新虹橋-天山商業(yè)中心“升級”為“市級商業(yè)中心”。

“尚嘉中心、金虹橋商場、南豐城的相繼入市為整個(gè)新虹橋板塊的商業(yè)注入了新的活力，起到了較好的檔次拉伸作用。最近大家所關(guān)心的百盛，目前也與韓國衣戀集團(tuán)合作，仿照衣戀在韓國打造奧特萊斯的做法，在天山地區(qū)也將打造出頗具規(guī)模和影響力的城市奧特萊斯。相信起步較早、但由于諸多因素導(dǎo)致其發(fā)展較慢的天山商圈，未來將在很短的時(shí)間里帶給我們驚喜。”江舒民說。