實地看房

2014年10月23日，?？谑忻駨埮拷涣?萬元定金在?？诟叩俏鹘值陌隧槾髲B購買了一套房，后來因購房產(chǎn)生的各種不愉快便向開發(fā)商提出退款要求，在工商部門的介入下，開發(fā)商承諾今年7月30日退還全部定金，但張女士至今只收到少部分。買房對于很多市民來說，是人生中一項很大的消費，稍有不慎便會碰上和張女士一樣的問題，今天，就和大家分享一下有關(guān)買房的那些事兒。

流程1：明確目標

買房流程第一步要考慮的是：買房用來做什么，如果用來自住，則需要考慮以下因素：購買的是新房還是二手房；是否靠近公交車站；看病、購物是否方便；孩子上學距離是否適當；房屋周邊環(huán)境如何；距離市中心多遠。當然，所有設(shè)想成立的前提條件是，您應該明確預算。確定好這一步，就可以著手準備看房了。

流程2：實地看房

實地看房，具體應該考慮以下幾方面的因素：開發(fā)商的口碑；樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率；戶型的得房率、采光通風、是否滲水、交付標準；項目周邊生活配套是否方便；．樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。

流程3：付款方式

付款方式，分為：一次性付款、分期付款、按揭付款、公積金貸款。

一次性付款：這是最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。

利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。

分期付款：又分為免息分期付款和低息分期付款，是比較吸引人的付款方式。

利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。

弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率越高，房款額比一次性付款的房款額高。

按揭付款：即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。

弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

公積金貸款：居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結(jié)合的“組合貸款”已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現(xiàn)實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。

流程4：鑒定認購書

認購書主要內(nèi)容包括：1、認購物業(yè)；2、房價、戶型、面積、單位價格（幣種）、總價；

3、付款方式（一次付款、按揭付款）；4．認購條件（定金數(shù)額、鑒定正式條約

時間與地點、付款地點、帳戶）。

簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放《簽約須知》，告知購房者簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。

流程5：保險與公證

在商品經(jīng)濟活躍的今天，房地產(chǎn)買賣活動受到越來越多人的重視，公證日益顯示其重要性。公證是根據(jù)具體要求，憑借專業(yè)知識，對當事人雙方進行嚴格的審查，從而起到預防糾紛、減少訴訟的作用。通過公證，用一系列嚴格的程序?qū)Υ藢彶椤殃P(guān)，把購買風險降到最低，同時對促進雙方認真履約也起到舉足輕重的作用。

流程6：簽訂合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預售許可證)；如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、審查付款情況等等。

流程7：驗收房屋

房屋驗收應注意一下幾個方面：（１）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊；（２）門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）；（３）門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時有無特別聲音；（４）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。（５）窗邊與混凝土接口有無縫隙？（６）開關(guān)窗戶是否太緊？可否妥當關(guān)上？（７）窗戶玻璃是否完好？（８）地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？

流程8：物業(yè)管理

物業(yè)管理費到底包含哪些方面呢？管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛(wèi)生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費。此外，物業(yè)管理費中還應包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導價、政府定價三種定價方式。

流程9：產(chǎn)權(quán)過戶

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”房屋買賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。