房市地市雙雙回暖的市場行情令房企再起“慢銷待漲”的念頭。
根據(jù)機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月初北京有37個項目計劃入市，但最終僅有不足30個樓盤入市。7月20日-27日，北京新開盤項目只有2個，遠低于前期水平。
“現(xiàn)在正是房企制定下半年銷售策略的時候，而7月份北京成交的多宗高價地則直接給下半年樓市定下基調(diào)，熱點區(qū)域內(nèi)的項目售價難免會上調(diào)，我們也在逐漸提價試探市場。”北京一家全國性房企營銷總監(jiān)告訴記者，為此，正在銷售的項目勢必放緩節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)一位分析人士表示，今年上半年樓市升溫明顯，多數(shù)樓盤銷售業(yè)績大幅上升，給房企提價增加底氣；同時，今年以來北京出讓地塊量少價高，這使得房企不得不放緩開發(fā)和銷售節(jié)奏。
“惜售”之風再起
“我們項目這一期開盤一共就推出了1棟樓，房源不到100套，每平米價格比上一期提高了300元，市場的接受度還可以，現(xiàn)在新推房源已經(jīng)基本售完。”北京房山區(qū)項目營銷經(jīng)理告訴記者。
以房山區(qū)域為例，目前房山的主要在售樓盤為首創(chuàng)伊林郡、合景嶺峰、智匯雅苑、金地朗悅等項目，區(qū)域均價在25000元/平米，與今年年初相比，區(qū)域內(nèi)的項目售價大多上漲了10%-20%。
“目前房企并未出現(xiàn)大幅調(diào)價的現(xiàn)象，但今年下半年開始，頻繁地小幅提價將成為樓盤銷售的常態(tài)，從已有的項目提價幅度來看，多數(shù)樓盤每次開盤會有5%左右的小幅上漲。”上述房企營銷總監(jiān)表示。
根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，自5月份實現(xiàn)32個新盤入市以來，6月、7月的新盤數(shù)量僅有20多個，其中還不乏金地中央世家等高端別墅項目。同時樓盤成交量卻不降反升，直接導致市場也出現(xiàn)了明顯供不應求的情況。
根據(jù)鏈家市場研究部統(tǒng)計，截至7月26日，北京市純商品住宅（不含保障房、自住房）成交量為6436套，而同期的新房供應量（不含自住房）僅為3767套，需求和供應之間出現(xiàn)了單月近3000套的差距。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭分析，北京樓市在今年上半年經(jīng)歷了一輪去化高峰，多數(shù)項目開始再次步入積累客戶、預熱市場的盤整階段，一些原本計劃在7月份前后開盤的項目紛紛將入市節(jié)點推遲至8月中下旬甚至9月份。
“由于目前北京高端豪宅的競爭進入白熱化，因此各大項目由之前的加速去化轉(zhuǎn)向產(chǎn)品升級，通過增加產(chǎn)品競爭力提升銷售能力。”位于安定門外的豪宅項目盛德紫闕負責人對記者透露，在該項目去年上市勁銷12.8億元之后，今年下半年才推出91-207平米的新品。
“市場低迷，房企庫存壓力大，因此低價推盤；市場回暖，房企則放緩推盤節(jié)奏，并相應提高利潤空間。”業(yè)內(nèi)分析人士表示，這種推盤策略是市場競爭中房企正常的思維邏輯，后續(xù)很可能有其他房企跟進調(diào)整。
根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，供不應求的市場行情或能得以緩解，北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、天恒·樂墅、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內(nèi)的17個老項目后期。
土地供應緊縮
“北京地價飆升的現(xiàn)實，讓上半年業(yè)績不錯的開發(fā)商們重新打起算盤。”上述房企營銷總監(jiān)表示，由于現(xiàn)在北京市場上土地競爭異常激烈，房企為了自己不至于無房可售，也不得不放緩推盤節(jié)奏。
統(tǒng)計顯示，今年上半年北京土地市場僅實現(xiàn)土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，出現(xiàn)近8年來同期土地成交量最低。其中，成交總面積為209.72萬平方米，相比去年同期減少66%。
而從土地成交月度走勢看，今年3月開始土地成交出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩個月維持在5宗的成交量；5月更為慘淡，成交量跌至1宗。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，土地市場成交低迷的直接原因來自供地不力，尤其是住宅用地供應稀缺，已經(jīng)出現(xiàn)了“出一塊，搶一塊”的盛況，以往并非熱點區(qū)域的大興板塊土地也高溢價率出讓，甚至部分房企明知利潤偏低也要搶地以維持運營。
“以自住房為代表的保障房競建自2013年下半年開始成為土地出讓的標配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項目甚至出現(xiàn)自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導致了新增純商住宅供應的嚴重不足。”高姍認為。
業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的土地價格即將追上房價，現(xiàn)在快速出貨并不劃算。尤其未來樓市走向尚不確定，給明年業(yè)績留點“余糧”，恐怕也是歷經(jīng)起伏后房企的經(jīng)驗之選。
“對于房企而言，如今一地難求，只要高價拿到一塊地，就必須在產(chǎn)品上大下功夫，否則很難回本。”融科千章墅項目負責人對記者表示，為提升項目競爭力，該項目近期專門推出用于服務本項目業(yè)主的APP，實現(xiàn)“最后一公里”的配套服務。
中國房地產(chǎn)協(xié)會名譽會長朱中一在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會和房訊網(wǎng)主辦的第七屆中國產(chǎn)業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇上表示，土地成本持續(xù)升高、企業(yè)融資難度加大等市場因素，逐漸成為未來的市場常態(tài)，因此房企必須考慮如何通過提升產(chǎn)品品質(zhì)追求利潤，而不是單純追求銷售規(guī)模的快速擴張。
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