7月31日，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合萬科物業(yè)合資注冊一家新物業(yè)公司，企業(yè)名稱是首萬譽(yù)業(yè)股份有限公司，股權(quán)比例是51:49(首創(chuàng)股權(quán)比例51%)。

按照協(xié)議，這個公司將在4個月后全面接管首創(chuàng)總建筑面積逾800萬平方米的新增物業(yè)(約540萬平方米物業(yè)位于北京)。而目前萬科物業(yè)合同管理面積約11000萬平方米。

不同于萬科物業(yè)通過“睿服務(wù)”聯(lián)合金泰物業(yè)單純的物業(yè)管理輸出模式，首創(chuàng)和萬科物業(yè)此次掏出真金白銀成立了合資公司。首萬譽(yù)業(yè)所產(chǎn)生利潤分成比例亦按股權(quán)分配，新公司注冊地在上海市，將計劃在北京、天津、成都、重慶等地陸續(xù)設(shè)立分公司。

具體的合作形式是：首萬譽(yù)業(yè)注冊成功后，萬科物業(yè)管理中心將全面管理首創(chuàng)所有新物業(yè)的基層物業(yè)服務(wù)，為首創(chuàng)新項目成立私人定制“服務(wù)包”，使用定制的房屋、設(shè)施設(shè)備，員工、客戶支付系統(tǒng)等，包括但不限于客戶、采購、 營銷、權(quán)益、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的資源，物業(yè)保值增值由首創(chuàng)和萬科物業(yè)共同研發(fā)服務(wù)產(chǎn)品，截至目前，這是萬科物業(yè)市場化最大的合作伙伴。

160天的成品

首創(chuàng)和萬科的談判歷經(jīng)160天，合作源頭來自于首創(chuàng)置業(yè)對目前項目的物業(yè)服務(wù)全面調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，首創(chuàng)現(xiàn)有物業(yè)全部外包，業(yè)主滿意度不高。并無物業(yè)經(jīng)驗的首創(chuàng)決定“開門做物業(yè)”。

3月，首創(chuàng)全面調(diào)研各家物業(yè)公司，由首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民負(fù)責(zé)，產(chǎn)品客戶中心總經(jīng)理林智勇具體對接。20年來物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到96%的萬科物業(yè)獲得認(rèn)可。

據(jù)悉，起初首創(chuàng)擔(dān)心習(xí)慣輸出品牌管理的萬科物業(yè)不愿意掏“真金白銀”，但萬科物業(yè)專門成立對接小組，并且讓該小組成員直接駐扎北京。

與首創(chuàng)合作，對萬科物業(yè)的意義在于，首創(chuàng)置業(yè)擁有現(xiàn)有土地儲備資源約1100萬平方米，70%分布在京滬；首創(chuàng)置業(yè)約88%項目是剛需盤與萬科物業(yè)服務(wù)的萬科剛需盤項目，產(chǎn)品服務(wù)吻合度較高，客戶群體相似度較高；首創(chuàng)近年來在北京地區(qū)的市場份額年年攀升，由2012年的11.8%提高到2014年的17%，作為北京市國資委企業(yè)，在北京擁有得天獨厚的資源優(yōu)勢。

合作的約束條件是：第一、首萬譽(yù)業(yè)有限公司考核制度是依照國企形式，采取國資委統(tǒng)一以EVA為核心的考核制度。

第二、首萬譽(yù)業(yè)有限公司的收費(fèi)模式是包干制和酬金制并行。

第三、雙方持開放和包容態(tài)度。一位首創(chuàng)高層表示，“萬科可能會在利用基礎(chǔ)服務(wù)將首創(chuàng)業(yè)主列入其大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，或者便于其在北京拿地，甚至助力其物業(yè)上市。而我們在乎的是未來首萬譽(yù)業(yè)能否給首創(chuàng)社區(qū)物業(yè)增值。”

在國海證券分析師王蒿研究中，萬科物業(yè)的能力得益于來自于萬科地產(chǎn)整體影響力和運(yùn)營能力，目前來看，萬科物業(yè)更像是被萬科集團(tuán)吹起來的“小泡泡”，離開萬科平臺的萬科物業(yè)市場化步驟值得商榷。

“857”下的“蛋”

首創(chuàng)將800萬方物業(yè)資源拿出來與萬科共享，主要基于以下幾層考慮：

一、集中精力做規(guī)模、去庫存。2015年，首創(chuàng)置業(yè)定下了350億元的銷售目標(biāo)，到2018年計劃銷售600億元，年銷售額增長率不低于30%，壓力確實不小。為達(dá)成目標(biāo)，首創(chuàng)管理層提出857戰(zhàn)略，即5個月開工，7個月開盤，去化80%。

二、通過提升首創(chuàng)物業(yè)資產(chǎn)來提高新房溢價，從而提升利潤。首創(chuàng)7月27日發(fā)布盈利預(yù)警公告稱，截至2015年上半年凈利潤預(yù)計將下跌20%-30%。而上半年，首創(chuàng)累計實現(xiàn)簽約面積約119.9萬平方米，同比上升64.1%，簽約金額約121.2億元，同比上升78.9%，但凈利潤并未呈現(xiàn)上升趨勢。而首創(chuàng)凈利潤除了在2013年較12年增長37%外，2011年增長4%，2012年增長14%，2014年增長11%。以EVA考核制度下，首創(chuàng)的負(fù)債規(guī)模和負(fù)成本，使得提升凈利潤成為當(dāng)務(wù)之急。

上半年首創(chuàng)以56.4億元(折合樓面價4.3萬元/平方米)，溢價率49%，購得北京中關(guān)村地塊，“能省的地兒我們都省了，面粉這么貴，去化率又上不去，怎么辦？只能把物業(yè)做好，讓客戶購房能保值增值。才能提升去化，利潤才能隨之提升”。

首創(chuàng)對于這次合作的目標(biāo)是，在規(guī)定年限內(nèi)必須讓房屋產(chǎn)生一定的增值比例，從而促成未來新盤的成交。

“未來的物業(yè)管理公司會演變成資產(chǎn)管理公司，它如一把大傘，覆蓋整個社區(qū)服務(wù)、房產(chǎn)保值增值等領(lǐng)域。”胡衛(wèi)民說。

第一太平戴維斯董事胡建明對該模式表示樂觀，他認(rèn)為首創(chuàng)和萬科物業(yè)可類比第一太平戴維斯和金融街控股合資成立北京金融街第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司，13年的合作，金融街物業(yè)每平方米每月租金約624元，空置率僅1.37%，是北京物業(yè)效益產(chǎn)出最高的地區(qū)，他坦言，雖然住宅物業(yè)保值增值空間比商業(yè)物業(yè)保值增值空間難度大，但首萬譽(yù)業(yè)有限公司合作模式依然值得在住宅物業(yè)領(lǐng)域推廣。