喧囂過后，一切歸于平靜。
2013年，越秀地產(chǎn)與基金合作購地方式，僅支付了58.17億元，即撬動了總地價款金額為人民幣201.24億元的7塊土地，當(dāng)年的廣州海珠單價地王、蘿崗單價地王和武漢精武路地王悉數(shù)在內(nèi)。
兩年過去，昔日地王是否安好？時代周報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，越秀海珠地王至今仍未實質(zhì)開工，入市遙遙無期。而如何賣出好價錢，則是擺在已開盤和即將入市的廣州蘿崗地王及武漢精武路地王面前的一大難題。
海珠地王何時開工，有無具體時間表？開盤的地王采取何種銷售策略？時代周報記者聯(lián)系采訪越秀地產(chǎn)，但截至發(fā)稿并未獲得回應(yīng)。
眼下，正處于廣州國資改革大浪潮，觸發(fā)了越秀地產(chǎn)“地產(chǎn)+基金”模式的變數(shù)。屢有合作的國資基金一旦被廣州友誼收購成功，越秀地產(chǎn)今后該如何在高速擴(kuò)張和低負(fù)債之間取得平衡？
最貴地王曬太陽
2013年是廣州的“地王年”，先后有8個區(qū)域地王出爐，這當(dāng)中越秀地產(chǎn)就貢獻(xiàn)了兩個席位。
當(dāng)年5月，廣州海珠南洲路祭出樓面價約3.46萬元/平方米的“最貴”地王，競得者即是越秀地產(chǎn)。在112輪舉牌后，越秀地產(chǎn)力克恒大，最終以24.6億元競拍總價獲勝，并一舉刷新由恒大珠江新城地塊保持3.3萬元/平方米的樓面價紀(jì)錄，加冕廣州新單價地王。
5個月后，越秀地產(chǎn)再落一子。近70輪舉牌后，廣州蘿崗云埔工業(yè)區(qū)YP-P1-1地塊迎來新主人——越秀地產(chǎn)和廣州越秀仁達(dá)五號基金聯(lián)合體，他們以43.5億元的地塊總價競得該地塊，樓面價為9181元/平方米，溢價45%，創(chuàng)下蘿崗地塊單價新高。
在大本營廣州1019公里之外的武漢，越秀也有“野心”。2013年9月，越秀地產(chǎn)以樓面地價12617元/平方米的“天價”拿下了武漢精武路地塊，創(chuàng)下武漢當(dāng)年總價、單價“雙料地王”。
兩年時間過去了，這三大地王項目進(jìn)展如何？時代周報記者日前實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，越秀海珠南洲路地王項目至今仍未實質(zhì)開工。
相較于海珠區(qū)南洲路主干道上的車水馬龍，越秀南洲路地王地處岔道內(nèi)，周圍有多個工廠。時代周報記者看到，該越秀南洲路項目大門并未上鎖，亦無保安看守。進(jìn)入工地后可發(fā)現(xiàn)，地塊上原廣州建港工程公司已搬走，地面建筑已拆除，地塊基本平整完畢。不過，現(xiàn)場搭建好的工人房如今全部上鎖，且無人居住。更關(guān)鍵的是，偌大地面上并無任何大型機(jī)械在場作業(yè)。
“這塊地被圍起來后，一直沒聽見打樁或其他施工聲音，”南洲路當(dāng)?shù)鼐用駨埌⒁谈嬖V時代周報記者。而附近一所小學(xué)的保安小李也告訴時代周報記者，早前還看到有挖土機(jī)和工人進(jìn)場，但最近一年多就沒了動靜。
時代周報記者注意到，2014年7月，也就是一年前，越秀南洲路地王在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站進(jìn)行批后公示——此處將建設(shè)兩幢41層高的保障房及3幢通過空中連廊連接的36層高住宅。不過在此之后，該項目再無具體開發(fā)進(jìn)展消息傳出。
相較之下，越秀蘿崗地王項目開發(fā)略有進(jìn)展，但也同樣速度緩慢。時代周報記者實地探訪后發(fā)現(xiàn)，該蘿崗地王項目目前僅開發(fā)搭建好售樓中心，地塊多數(shù)區(qū)域仍處于打地基階段。工地上的概況牌信息顯示，該地塊在2014年8月1日，即拿地近10個月后才正式動工，竣工時間為2016年1月，合同工期為5655天。
據(jù)時代周報記者了解，蘿崗地王拿地之初，越秀地產(chǎn)與廣州越秀仁達(dá)五號基金的持股比例分別為10%和90%。不久，在引入廣東保利作為第三個投資者后，越秀地產(chǎn)、廣州越秀仁達(dá)五號基金與廣東保利對項目的持股比例則調(diào)整為5%、45%及50%。
今年6月，越秀宣布以24.5億元向廣州越秀仁達(dá)五號基金回購了其所擁有的上述項目45%股權(quán)。在此前的5月，蘿崗地王項目已以“越秀保利愛特城”案名首次開盤，主推83-99平方米的三房單位，帶裝修均價區(qū)間為1.1萬-1.28萬元/平方米。
入市進(jìn)退維谷間
這被外界認(rèn)作是貼本銷售之舉。
時代周報記者從廣州陽光家緣及廣州網(wǎng)易房產(chǎn)網(wǎng)站上查詢到，從6月19日有具體成交記錄開始算，截至7月26日，越秀保利愛特城累計僅銷售76套，銷售面積6901平方米，銷售回款約8564萬元，銷售均價僅為1.24萬元/平方米。
合富輝煌首席分析師黎文江曾表示，不少地王項目都采取“低開高走”入市，主要原因與地價過高相關(guān)。事實上，2014年樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)而下之后，諸多地王都在遭遇這種尷尬：房價漲幅明顯要比預(yù)期的慢，部分項目所在區(qū)域均價甚至還有回落的情況。
以蘿崗板塊為例，2013年，該板塊網(wǎng)簽均價為1.6萬元/平方米，2014年，該板塊網(wǎng)簽均價水平約1.48萬元/平方米，同比回落幅度8%。行至今年，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，目前1-6月份，蘿崗板塊網(wǎng)簽均價僅為1.41萬元/平方米。
地王如何才能賣出好價錢，這也是對越秀武漢精武路地王的考驗。武漢當(dāng)?shù)卦袌蟮婪Q，越秀精武路的新房售價至少要比周邊高出30%-40%，這對越秀地產(chǎn)的資金、項目規(guī)劃設(shè)計和運營能力提出挑戰(zhàn)，在他之前，當(dāng)?shù)貪h陽地王九龍倉月璽虧本入市已是先例。據(jù)時代周報記者了解，該越秀武漢精武路地王命名為越秀國際金融匯，其中住宅項目名為越秀星宸，目前尚未正式開盤。新浪樂居網(wǎng)站數(shù)據(jù)預(yù)計該項目開盤均價在2.5萬元/平方米左右，而周邊樓盤售價在1.5萬-2.5萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。
事實上，國內(nèi)已有不少地王深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進(jìn)退維谷之中。“面粉”價貴過在售“面包”價的尷尬局面， 這或許也是越秀海珠南洲路地王至今未動工的原因之一。
廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給時代周報記者算了一筆賬，按照越秀海珠南洲路地王近3.5萬元/平方米的樓面價算，未來銷售成本價在4.5萬元/平方米，要想獲得30%-50%的利潤，未來售價要達(dá)到5.5萬-6萬元/平方米。
這或?qū)⑹且粋€長期工程。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年，海珠區(qū)的住宅均價并無太大增長，分別為28846元/平方米和28878元/平方米。今年1-6月份，這一均價水平才小有提升至31305元/平方米。
另據(jù)時代周報記者了解，與該地塊相鄰的羅馬家園，從2014年2月份到現(xiàn)在，其1年半時間整體均價依然維持在3.2萬元/平方米。
步至2015年，廣州樓市量升價跌。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，廣州全市新建商品住宅網(wǎng)簽面積494.59萬平方米，環(huán)比上漲15.04%，同比上漲21.83%；網(wǎng)簽金額726.81億元，網(wǎng)簽均價約1.47萬元/平方米，環(huán)比下降2.46%，同比下降2.58%。
在外界看來，如果樓市走勢不能給予越秀海珠南洲路地王等信心，他們都會無奈選擇“拖字訣”，延遲樓盤開發(fā)與入市。不過如何躲開懸在頭上那道“土地閑置滿兩年即被收回”的緊箍咒，這就要看各家企業(yè)的運籌實力了。
“明股暗債”埋隱患
作為廣州老牌國企，越秀地產(chǎn)近年來逐漸明晰“金融、基建、地產(chǎn)”三個板塊的發(fā)展戰(zhàn)略，相互之間可形成良好的支撐及協(xié)同效應(yīng)。“先拿地、后付錢”的開發(fā)模式，曾是越秀地產(chǎn)董事長張招興最得意之事。
簡而言之，越秀地產(chǎn)與集團(tuán)旗下的國資基金及與公司直接持有36.45%股權(quán)的越秀房地產(chǎn)信托投資基金（下稱“越秀房產(chǎn)基金” ）合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)項目開發(fā)形成銷售后，根據(jù)項目的情況選擇回購。在加速拓展中，這大幅降低了越秀的拿地壓力。
舉例來看，2013年，越秀地產(chǎn)購入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當(dāng)中有4宗地和基金合作，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。
表面看來，通過這種新擴(kuò)張模式，越秀地產(chǎn)既能加快擴(kuò)張速度，又能保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而達(dá)到低成本融資的目標(biāo)，可謂一舉兩得。
“越秀地產(chǎn)與越秀集團(tuán)旗下基金聯(lián)合拿地，其實是一種‘明股暗債’的融資方式，這從協(xié)議中越秀地產(chǎn)享有基金方項目公司股權(quán)的認(rèn)購期權(quán)就能看出。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴時代周報記者，與基金聯(lián)合拿地是一種關(guān)聯(lián)交易，實際上這就是一種債。
越秀地產(chǎn)方面曾告訴時代周報記者，回購的成本是原始成本加上基金要求的回報，以武漢精武路地王項目為例，“我們在購地后一年到兩年內(nèi)享有回購權(quán)，年回報率不超過12%”。
“如果加上發(fā)行費，其融資成本達(dá)到13%。如果土地沒有升至13%甚至下跌，越秀集團(tuán)或越秀地產(chǎn)將承受大部分風(fēng)險，且無法將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去。”黃立沖告訴時代周報記者。
事實上，高度依賴基金合作開發(fā)模式的越秀地產(chǎn)不得不為自己“留后路”，一旦國資基金等基金調(diào)整投資策略，越秀地產(chǎn)今后如何在擴(kuò)張和維持低負(fù)債之間取得平衡？
廣州國資改革大浪潮，正觸發(fā)了這一“地產(chǎn)+基金”模式的變數(shù)。今年7月15日，廣州友誼公告稱，公司非公開發(fā)行A股股票收購越秀集團(tuán)旗下越秀金控一事，目前正處于中國證監(jiān)會審核階段。
越秀金控作為廣州市國資委旗下的金融控股型公司，直接控股廣州證券、越秀租賃、越秀產(chǎn)投、廣州擔(dān)保和越秀小貸5家子公司。這當(dāng)中，與越秀地產(chǎn)合作進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的廣州國資基金，正是越秀產(chǎn)投旗下的主要基金之一。
此變化的重點在于，未來廣州國資基金或?qū)⑹湛s地產(chǎn)方面的投資，這將影響越秀地產(chǎn)目前最主要的輕資產(chǎn)開發(fā)模式。
事實上，相比2013年的積極拿地，2014年，越秀地產(chǎn)已經(jīng)放緩拿地步伐，全年僅在杭州和廣州拿地兩塊，總金額僅74.51億元。而2014年11月24日，越秀地產(chǎn)以64.50億元摘得廣州市年度總價“地王”時，國資基金沒有參與。
毛利或繼續(xù)收縮
時至今日，那批與基金合作的項目正在陸續(xù)進(jìn)入股權(quán)回購期。一貫盯著“不差錢”光環(huán)的越秀地產(chǎn)，其資金壓力也開始慢慢浮現(xiàn)。
從2014年至今的公告可以看到，越秀地產(chǎn)融資頻頻。2014年4-6月，越秀地產(chǎn)共與銀行簽訂9份融資協(xié)議，并向香港交易所提交20億美元中期票據(jù)上市申請。此外，6月24日，越秀地產(chǎn)擬將廣州天河區(qū)某商業(yè)項目作價7.15億元出售給方興環(huán)球有限公司。
2014年年報顯示，越秀地產(chǎn)通過銀行融資169億元，凈增銀行借款約64億元，其中長期債務(wù)比例上升，短期債務(wù)占比下降9個百分點至26%。截至2014年底，越秀地產(chǎn)總負(fù)債按年升34%至230億元人民幣，凈負(fù)債按年升23%，凈負(fù)債率亦升至66%。
步入2015年，越秀地產(chǎn)分別在2月、4月、5月及7月和銀行簽訂融資協(xié)議，分別融資2.5億港元、6500萬美元、3億港元和1.06億美元。
出售旗下項目、融資頻繁，均被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是越秀地產(chǎn)為改善集團(tuán)流動性緊張的狀況，不得已的做法。事實上，自2007年以來，越秀地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流就一直為負(fù)值，2011-2013年這一指標(biāo)的金額分別為-48.9億元、-37.38億元和-40.33億元。2014年其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則高達(dá)-55億元。
在2014年樓市萎靡不振的狀況下，越秀地產(chǎn)銷售額全年同比上升50%，超額完成220億元年度銷售目標(biāo)，稱得上一枝獨秀。
在2014年業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)管理層透露，公司將2015年銷售目標(biāo)提高至248億元。越秀地產(chǎn)日前發(fā)布的上半年未經(jīng)審計銷售數(shù)據(jù)顯示，2015年1-6月期間，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約114.87億元，同比上升8%；累計合同銷售面積約108.96萬平方米，同比上升30%。
盡管銷售表現(xiàn)向好，但一些國際投行仍不能給越秀地產(chǎn)點贊。2015年3月19日，德意志銀行將越秀地產(chǎn)評級由“買入”降至“沽售”，股票目標(biāo)價由2.6元下調(diào)至1.23元。該行預(yù)期，由于地價仍高，加上越秀地產(chǎn)目前1/3土地均于2010-2013年的市場高峰期購入，相信其利潤會繼續(xù)收縮，去年毛利率降至18%，為行業(yè)最低，預(yù)料2015/2016財年進(jìn)一步跌至16%。
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