經(jīng)歷了A股持續(xù)下跌之后，信托銷售經(jīng)理小王（化名）開始在微信朋友圈中加大了傳統(tǒng)集合信托產(chǎn)品的推銷力度。而房地產(chǎn)行業(yè)的回暖，則讓他對(duì)自己的銷售業(yè)績(jī)有了更多憧憬。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象，與之掛鉤的房地產(chǎn)信托或再成投資熱點(diǎn)。不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，受前期投資者對(duì)權(quán)益類產(chǎn)品的偏好，以及信托公司收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)因素影響，目前房地產(chǎn)信托銷售尚未出現(xiàn)火熱狀況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前投資者在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，需要警惕產(chǎn)品發(fā)行、投資標(biāo)的、抵押物、交易對(duì)手、產(chǎn)品模式等五方面的誤區(qū)。

房地產(chǎn)回暖

7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有27個(gè)和42個(gè)，分別比上月增加了7個(gè)和5個(gè)；下降的城市分別有34個(gè)和20個(gè)，分別比上月減少9個(gè)和8個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，房?jī)r(jià)分化非常明顯。一線城市需求較旺，成交量增長(zhǎng)較多，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市。二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，漲幅較小。三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，降幅繼續(xù)收窄。

受房地產(chǎn)回暖因素影響，一些信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與之掛鉤的房地產(chǎn)信托再次成為投資熱點(diǎn)。實(shí)際上，在過(guò)去幾年中，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，憑借著較高收益率，受到不少高凈值客戶青睞。不過(guò)，近期多家信托公司人士透露，其公司的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品銷售雖有小幅上升，但并未出現(xiàn)火熱現(xiàn)象。

來(lái)自用益信托的數(shù)據(jù)顯示，6月共成立了72個(gè)房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，合計(jì)規(guī)模為105.35億元，較前月的100.6億元小幅上漲，但較去年同期的213.86億元，規(guī)?？s小近一倍。

某信托公司研究人士認(rèn)為，近期房地產(chǎn)信托銷售未現(xiàn)火熱，原因之一是之前不少投資者將資金轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)信托投資的積極性尚未表現(xiàn)出來(lái)。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，由于A股走牛，在今年早些時(shí)候，不少投資房地產(chǎn)信托的投資者急于轉(zhuǎn)讓相關(guān)信托受益權(quán)，將資金變現(xiàn)并轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，一時(shí)之間，信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓成為不少信托公司、第三方銷售平臺(tái)新的“生意經(jīng)”。

難現(xiàn)發(fā)行高峰

在信托公司發(fā)行方面，上海愛建財(cái)富認(rèn)為，盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)回暖跡象，但并不意味著房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底。相反，目前市場(chǎng)還處在去庫(kù)存階段，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩尚未完全消化。這種現(xiàn)狀傳導(dǎo)至信托市場(chǎng)，信托公司會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，昔日的發(fā)行高峰短時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)。前述信托公司研究人士認(rèn)為，不少信托公司仍在收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使得這類產(chǎn)品的發(fā)行短期難以升溫。

“去年以來(lái)，不少信托公司存在房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)陡秵?wèn)題，各家最近都在忙著處理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新增業(yè)務(wù)卡得非常嚴(yán)。”一位不愿具名的房地產(chǎn)信托經(jīng)理透露，以其公司為例，過(guò)去幾年中一直以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，風(fēng)格較為激進(jìn)，但今年以來(lái)只做一線城市項(xiàng)目，二線城市項(xiàng)目得經(jīng)過(guò)嚴(yán)格考核、風(fēng)控后才能做。另一位房地產(chǎn)信托經(jīng)理坦言，他從去年末就“賦閑”了，他所在的這家中型信托公司在一單房地產(chǎn)集合產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，就停了所有的房地產(chǎn)集合類業(yè)務(wù)。

來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，風(fēng)險(xiǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模為9745億元，較去年四季度增加200多億元。其中，集合信托中風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到644.3億元。前述信托經(jīng)理說(shuō)：“產(chǎn)品發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，目前多數(shù)信托公司會(huì)選擇剛性兌付，這讓公司和股東面臨很大壓力，所以只能收緊甚至叫停相關(guān)集合信托業(yè)務(wù)。”信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，新增房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃532.7億元，相比去年同期的649.2億元減少110多億元。

五大誤區(qū)需要注意

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受房地產(chǎn)回暖以及A股近期調(diào)整因素影響，房地產(chǎn)信托或再現(xiàn)投資機(jī)會(huì)，但需要投資者精挑細(xì)選，盡可能避免兌付危機(jī)。一般而言，投資者在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，需要從投資標(biāo)的、抵押物、項(xiàng)目進(jìn)展、交易對(duì)手、產(chǎn)品模式幾方面進(jìn)行把握。不過(guò)，上海愛建財(cái)富在近期的一份研究報(bào)告中指出，對(duì)于房地產(chǎn)信托，目前不少投資者存在以下五個(gè)誤區(qū)，一是認(rèn)為近期房地產(chǎn)信托發(fā)行會(huì)激增，二是認(rèn)為特殊公用項(xiàng)目沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，三是純土地抵押最安全，四是選擇交易對(duì)手強(qiáng)的就行，五是投資者以為分清了房地產(chǎn)信托的三種模式。

這份報(bào)告表示，一些特殊公用的地產(chǎn)項(xiàng)目，如醫(yī)院、學(xué)校等因隱含政府信用，且不涉及后期銷售問(wèn)題，一直以來(lái)受到投資者青睞。實(shí)際上，前幾年在三四線城市，地方政府高舉“高鐵新城”、“金融中心”等后，財(cái)政面臨舉債償還問(wèn)題。因此，掛鉤政府用途的特殊地產(chǎn)信托，其風(fēng)險(xiǎn)敞口被放大。面對(duì)這種情況，投資者在認(rèn)購(gòu)前，該仔細(xì)考察地方政府的資質(zhì)，如財(cái)政情況、收入結(jié)構(gòu)等。在抵押方面，房地產(chǎn)信托的抵押通常包括土地、在建工程、房產(chǎn)抵押三種，而土地變現(xiàn)最難實(shí)施，一旦遇上兌付風(fēng)險(xiǎn)，短時(shí)間靠其籌集資金的難度較大。因此，一個(gè)房地產(chǎn)信托的增信抵押，最好是現(xiàn)房、在建工程、土地都在其中，以保障還款的資金流動(dòng)性充足。

此外，愛建財(cái)富認(rèn)為，在選擇房地產(chǎn)信托時(shí)，除了看項(xiàng)目公司資質(zhì)外，還要特別注意項(xiàng)目區(qū)位和項(xiàng)目進(jìn)度。項(xiàng)目在中心城市及重要地段，項(xiàng)目在建筑施工、裝修經(jīng)營(yíng)，都能進(jìn)一步保障還款兌付。